작년 8월에 첫 투자용 집을 구해서 10월부터 렌트가 나갔습니다. 그 후 첫번째 텍스 보고를 터보텍스로 해 보고 있습니다. 터보텍스 항목에 투자용 집에 대한 항목에서
1) 석달 간 렌트비 받은 총액 : 일단 income으로 잡힙니다.
2) 집 구매 금액 : 넣고 나니 depreciation 금액을 27년 정도로 계산해 그 금액을 deduction 하더군요
3) Property tax payment와 mortgage interest 1099 를 모두 넣었습니다.
렌트비 income 총액이 3개월분이라 1 – (2+3) 계산하니 minus가 나오더니 더 낼 세금도 더 받은 세금도 zero라고 나오더군요.

투자용 집의 경우 property tax와 mortgage interest가 전부 다 반영되는 것인지요? 세법이 바뀌어서 만불 한도까지라고만 알고 있었는데요. 아니면 어딘가 잘 못 입력한 부분이 있어서 그러는 걸까요?

투자용 집을 가지고 계시는 분들 중 회계사 없이 터보텍스로만 보고하시는 분 계시면 경험 나누어 주시면 감사하겠습니다.

렌탈 하우스의 경우 재산세 공제 및 모기지 공제에 제한이 없습니다. 그러나 처음 셋업할 때 basis를 잘 잡아놔야 합니다. 그래야 팔때 세금을 적게 냅니다. 2019년에 비록 손실이 났어도 텍스에 변화가 없는것은 passive limitation 에 걸려서 그렇습니다. Passive limitation은 캐쉬와 같기에 잘 관리 하셔야 하며, 한번 회계사를 쓰거나 어떤 특정 소프트웨어를 사용하면 쉽게 바꾸지 마십시오. 보통 회계사를 바꾸거나 소프트웨어를 바꿀때 실수가 많이 나옵니다. 렌탈사업이나 일반비지니스를 할 때 소득이 많이 나는것도 중요하지만 진짜 더 중요한것은 손실부분을 어떻게 관리하냐 입니다.

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빠른 답변 감사 드립니다. 그래서 CPA가 필요한 것이겠지만 텍스보고 내용이 복잡해지면 별의별 사항에 항목들을 고려해야 할 것이 참 많아지고 복잡해 지는군요. 도움 말씀 감사합니다.

UTILITIES, ASSOCIATION FEE, SNOW REMOVAL, MANAGEMENT FEE(IF APPLICABLE), REPAIRS AND SUPPLIES.
모두 합당하게 지불하셨다면 공제 가능.
집 구입후 전체적인 수리를 했다면 IMPROVEMENT으로 추가 잡아서 DEPRECIATION 합니다
DAYS RENTED. TYPE OF PROPERTIES, 등등 신경써서 보셔야하며
모든 입력후에 출력해서 E-FILE전에 최종확인하셔야 합니다.
전문가도 실수합니다 ㅎ
회계사님 말씀처럼 BASIS OF PROPERTY를 처음에 잘 적용해야 합니다