최근 코로나바이러스와 경제대공황이 시작되는 전조로 다우지수가 엄청 빠지고 유가도 폭락을 했습니다.

그러다 갑자기 든 궁금증인데요…

예전 리먼브라더스 사태라고도 부르는 부동산폭락이 있었는데요

그때 사건이 터지기 전 집 가격이 50만불이라고 가정한다면 그 이후에는 얼마까지 떨어졌는지 혹시 아시나요?

https://fred.stlouisfed.org/series/ASPUS

지역, 위치 따라서 다 다르기 때문에 딱 집어서 말하기는 힘든데요
크게 미국 전체로 평균, median 가격만 따지만 대충 10-20% 정도 떨어졌었어요.

https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Median_and_Average_Sales_Prices_of_New_Homes_Sold_in_the_US_1963-2010_Monthly.png

지역에 따라, 그리고 주택 가격에 따라 다양하지만 조지아 주로 한정해서 보면 30만불 이하 가격의 집들은 대략 35-45% 하락, 30-50만불 가격의 집들은 25-35%하락, 50만불 이상의 집들은 15-25% 정도 하락한 것으로 추정됩니다.
이렇게 하락했던 주택 가격이 2016년 정도에는 리만브라더스 사태 이전 가격으로 회복 했고, 그 이후부터는 꾸준히 오르는 상황입니다.

특히 모기지를 상환하지 못해서 포클로즈된 집들 중에는 50% 이하 가격으로 시장에 나온 주택들도 많았습니다.

Zillow로 집들 보시면 역대 가격이 다 나와있어요. 그거 참고해 보시면 됩니다.

IMF를 겪고 버티다가.. 돈 좀 모아서 한국 불경기 피해서 경기좋다는 미국으로 왔는데 오자마자 서브프라임 모기지 사태 겪었는데… 정말 집값 반토막에 일자리없고…
택시피할려다 똥차에 깔려죽는 상황이랄까…

집값이 내려가면 구매하는 쪽이 유리해보이지만, 경기가 침체될 수록 이자율 또한 오르기 때문에 캐쉬로 구매할 여력이 없으면 그저 그림에 떡입니다. 집을 가지고 있는 사람들은 어쨌든 저쨋든 버티는거 밖엔 없습니다…

이자율이 오르게 되더라도 집값이 내린 차액보다 많지는 않을것 같아서요..
지금 크레딧 스코어도 800점 초반이라서 왠만하면 lowest rate approve는 문제 없을거 같아서요
현재에서 20~30% 정도 빠지는걸 감안하고 그 시점에 구매하는게 가장 좋을수 있겠네요..

우리 동네는 떨어지지 않았어요. 집값이 비싸지도 않고 많이 오르는 지역도 아니라서. 직장도 문제없었으니 사실 그 때 체감한건 별로 없었습니다. 거액 투자를 한 것도 아니었고.

이게 foreclosure가 진행되는데 몇년걸렸습니다. (4~5년 지역에 따라서는 더 길게도)
처음에는 20~30% 떨어지다가.. 계속 더 떨어졌죠.

특히 Town house나 Condo같은데는 집이 거의 같잖아요.
20만불짜리가 short sale이나 foreclosure가 되서 15만불에 팔리면
다음주에 옆집을 사는 사람이 20만불 주고 안사죠.
그러다가 15만불짜리 보다 더 안좋은 condition의 유닛이 더 싸게 나가면 (벽에 똥칠을 했다든지)
이제 14만불되고, 그다음은 13만 5천되고 ,
그러면 전에 14만불 loan있던 사람이 15만일때에는 foreclose 안했었을텐데
13만5천되니까 에이쒸 하고 이사람도 하고.

이런식으로 지속적으로 진행되니까 death spiral처럼 다같이 점점 나빠지는 거죠.
그럼 꽤 괜찮은 타운홈이 너무 싸니까, 좀 그지 같은 싱글홈도 싸지고, 그지 같은 싱글홈이 싸지니까, 괜찮은 싱글홈도 덩달아 싸지고…
단번에 50만불짜리가 25만불이 되는게 아니고요.

그때 저 주위에 집여러채가지고 렌트주거나 플립하려던 사람들 몇명 아직까지도 금전적으로 해어나지못하고 있음.

위에 위에 분이 말씀하신 것처럼 그래서 주택 가격이 가장 하락했던 시점이 리만브라더스 사태가 발생한 2008년이나 그 직후인 2009년이 아니라 2010년 중반기 이후부터 2011년이었습니다.
이 때는 저가 주택 중에서 하락하기 전 25만불 정도의 주택들이 거의 반값 으로 쏟아져 나왔습니다.
그래도 매매가 안됐던게 현금을 보유하고 있지 않는 이상 자금 여력이 없다보니 일반 수요자 층에서는 살만한 능력이 없었습니다.
그래서 집 값이 더 떨어지는 악순환이 반복 된 거죠. (이때 중국사람들이 주택 시장에 몰려들기 시작했습니다)
그러다가 2013년부터 아주 조금씩 주택 가격이 회복되다가 2016년 쯤에 과거 가격으로 원상 회복되었습니다.

원 질문자께서는 현재의 경제 상황을 2008년과 비교해서 2-3년 내로 주택 가격이 급격히 하락할 것으로 예상하시고 투자 개념으로 주택을 구입하시려나 본데……잘못하면 한국식 표현으로 상투를 잡거나 머리 꽁댕이를 잡을 수도 있으니 신중하시기 바랍니다.
일부 가격대의 주택들은 2012년에 비해 이미 2.5배 이상 오른 상태입니다. 미국에서 주택 가격이 8년만에 2.5~3배 정도 올랐다면 정상적인 가격 상승이라고 볼 수는 없죠.
다시 말해서 이미 주택 가격이 너무 올라서 2-3년 내에 경제불황 때문에 집값이 떨어진다 해도 그리 싼 가격은 아닐 거라는 것입니다. 게다가 아무리 경제가 나빠져도 2008년 처럼 집값이 30-40% 하락하는 일이 생길 것 같지는 않네요.

>게다가 아무리 경제가 나빠져도 2008년 처럼 집값이 30-40% 하락하는 일이 생길 것 같지는 않네요.
그 때는 credit crunch가 와서 주택 시장에 직접적인 영향을 주었는데, 지금은 천재지변으로 인한 전체적 위축이니 그렇게 까지 떨어질 가능성은 적겠죠. 이게 장기화되어서 문닫는 곳들이 속속 나온다면 모를까, 회복이 되면 빨리 될 수도 있는겁니다. 장기화될수록 rebound도 느려질거라는 것.