저는 텍사스에 아내, 딸과 같이 살고 있습니다.
이제 미국에서 첫 집을 구매하려고 하는데요,
아내가 교수인데 동료 교수가 자기 콘도 (2,200 sq ft., 3beds, 2+ bath) 를 리얼터 없이 사겠냐고 하네요.
물론 전체 수수료 6% 중에 3%는 집값에서 빼주겠다는 논리입니다. (150K – 3% OFF 4.5K = 145.5K)
집은 몇 번 가봤는데 40년 정도 된 집이긴 하지만 일부 수리할 곳 빼고는 크게 하자는 없어 보입니다.
아는 사람에게서 리얼터 없이 집을 사는 경우가 흔치는 않은 것 같아 고견이 절실히 필요한 상황입니다.

1) 리얼터가 없으면 반드시 변호사를 껴야 하나요? 꼭 껴야 한다면 이유가 알고 싶고 대략적인 비용도 알고 싶습니다.
사견인데요, 전문가들은 리얼터가 있어도 변호사도 끼면 좋다고는 하는데 15만불도 안 되는 집을 믿을 수 있는 사람에게 사는데 그런 비용들이 필요한지 잘 모르겠습니다. 물론 비용을 쓰는 만큼 리스크는 줄겠지만요.

2) Roof가 11년 되었고, 잔여 수명은 아직 체크 안 했습니다. 몇 년 안에 교체해야 하고, 전 주인이 약 10년 가까이 살면서 한 번도 교체한 적이 없다면 구매 가격에 반영될 수 있나요? 예를 들어 교체 비용을 사용한 기간별로 분할하여 부담하는 식의 가격 반영 말이죠.

3) 이 콘도 옆 집들은 다 키친을 리뉴얼해서 미매가 이뤄졌는데 이 집은 리뉴얼을 하지 않았습니다. 결국 저희가 팔 시점에는 너무 오래되어서 리뉴얼을 하지 않으면 못 팔 상황 같은데요. 이렇게 키친이 주변집보다 올드한 경우 집 가격에 어느 정도나 반영되나요? 키친 리뉴얼 ROI가 기껏해야 60% 수준에 못 미친다는 건 알고 있지만, 부동산 매매시 이런 점들이 반영되는지는 의문이네요.

4) 집 주인이 냉장고, 세탁기, 건조기는 산지 몇 년 안 된건데 이사갈 때 가져갈 수 있다고 하네요. 그 세 개가 다 없는 집을 살 때 보통 집 값에 얼마나 반영해야 할까요? 참고로 최초 희망가격에 이 것들은 포함된 가격입니다. 새로 사려고 하니 동급 이상으로 약 2.5K 필요할 것 같습니다.

5) 혹시 그 밖에 콘도 구매 시 주의해야 할 사항이 있을까요?

진지하게 조언해주시는 모든 분들께 미리 감사 말씀드립니다. 성공하십시오!

1. 변호사는 추천드립니다. 보통 $1,000 up & down 인데… 이유는 서류가 너무 복잡합니다. 차 구매할때처럼 그냥 후딱 싸인하고 끝나는게 아니라 알아보고 싸인할게 너무 많아요. 물론, 본인이 100% 다할수는 있지만 계속알아보고 읽어보고 시간 소비하시는게 시급으로
따져도 $1,000 이상이 될것입니다.

2. 콘도는 어떻게 돌아가는지 모르겠는데, 코압 같은 경우에는 공동 부담입니다. 즉, 예를들어 제 코압같이 건물에 20가구 산다면, 건물 루프를 교체할시 20가구 (가구당 몇명이 사는지는 상관없습니다.) 전체 금액을 공동으로 부담해서 일정기가 나누어 지불합니다. 이럴경우 Recent Assessment 라해서, 집 구매전에 해당 유닛에서 몇년, 몇월까지 월 얼마씩 내야한다는 내용을 다 공개하게 되어 있습니다. 저는 처음에 살때 코압 복도 수리한다고 기존의 집주인껄 이어받아 3달정도 지불했었습니다. 루프는 최근에 끝냈기에 당분간 할 필요 없었고요. 즉, 콘도도 혼자만의 건물이 아니라 공동으로 거주하기에 같이 부담하지 안을까 싶은데, 코압의 경우에는 네고 대상이 아닙니다.

3. 집내부 업데이트 여부가 당연히 집 가치와 가격에 반영이 됩니다. 이러이러한 부분을 수리 해주면 당신에 제시한 가격을 하겠다, 그게 싫으면 내가 자체적으로 견적받아 비용알아보고 네고해줄 금액을 제시하겠다 라는 식으로 서로 딜이 이루어집니다. 이때 부동산 브로커가 있으면 좋습니다. 굳이 집주인과 왈가 왈가 할거없이 본인은 브로커를 통해서 금액만 제시하고, 상대방이 어떻게 나오던 계약할지 말지 결정만하면되니까요. 윗글을 보니 아는 지인으로 부터 사실려고 하는데, 주의할게 아는 지인이기에 밀당하고 까도롭게 굴다가 오히려 사이도 않좋아지고 언짢아집니다.

4. 얼마를 반영 시킬지는 본인과 집주인의 거래입니다… 얼마라고 정해진 금액은 없습니다. 참고로, 저는 처음에 이사 들어갈때 집주인이 자기가 새로 이사가는곳에 이미 새 기구들이 있어서 못들고 가겠다고 저보고 그냥 그대로 쓰라고 하더라구요. 바꾸진 2-3년밖에 안된것들이 Thank you. 하고 받았습니다.

5. 콘도나 코압이나 어느정도 차이가 있지만 거의 똑같다는 구조이기에 우선 이웃들이 어떤지(소음, 범죄자들, 파티를 자주하는지, 이웃들의 재정 상태가 어떤지 등등) 확인하는게 중요합니다. 코압의 경우에 살때, 팔때가 까다로운 이유가 이것때문입니다. 돈만있다고 입주가 되는게 아니라, 입주자의 모든 신상을 다 확인하고 입주를 허락하며, 입주후 문제를 잃으키면 벌금을 때린다거나 심할경우 퇴그 조치까지 됩니다. 콘도의 경우 일반 집처럼 사고 팔기가 쉽지만, 반대로 코압처럼 입주자 필터링을 하지 않기에 이웃들이 아주 X랄 같은 상황이면 뒷감당이 힘들지요. 그리고 구매결정에 앞서서 inspector(보통 $500 up & down) 한번 쭈욱 체크하세요. 주인이 아무리 지인이라도 절대 믿지마세요. 그리고 문제점이 발견되면 서류로 만들어 기록해두고, 그리고나서 Home value Estimator 를 불러서 현 집의 가치를 알아보세요. 그 2가지를 토대로 집주인이 제시한 금액이 타당한지 판단하시고요. 보통, 집 주인과 Home Value Estimator 의 가격은 차이가 나는 편입니다.

결론, 저는 개인적으로 아는 지인과 딜을 하지 마시라고 권합니다. 더군다나 브로커 없이 굳이 하시겠다면, 사이 안좋아질 각오는 어느정도 하시고 냉정하게 결정하시기 바랍니다.

절대 권해드리고 싶지않습니다
마켓에 나온걸 사시는게 낫습니다
나중에 더 큰 후회를 하시게 됩니다

아는리얼터가 있다면 매물도 구해놓은 것이 있으니
리얼터에게 엑스트라수수료를 요구하는건 가능할겁니다
구매자입장에사 리얼터없이 사는건 절대 안됩니다

돈 더 내는거 아닌데 왜 리얼터를 안 끼실까요 ???

솔직히 말해서 에이전트가 하는 일은 크게 없습니다. 단지 중간 대변인으로서 바쁜 직장 생활 할 동안 나 대신해서 집에 관련된 셀러(셀러 바이어)와의 커뮤니케이션을 주고 받고 결과를 저에게 통보해주는 정도이고, 모기지나 홈인스펙터, 변호사등등의 추가 서비스가 필요할 경우 물어다가 주는 정도면 보통의 에이전트들의 역활은 거의 다 했다고 보면 됩니다. 정말로 경력이 뛰어나고 투기에 대한 안목이 높아서, 이곳에 뭐가 들어설 곳이라 몇년뒤 집값 뛰니까 투자해도 좋은지, 혹은 홈니스 쉘터 들어서니까 사지말라는둥의 조언을 해주면 더할 나위가 없겠군요.

집이 시세에 비해 싸게 나왔고 다 마음에 들고 뺐기고 싶지 않은 상태에서 셀러가 그런식으로 제시했다면 따라야겠지만, 아니라면 윗분들 말대로 바이어 에이전트를 안할 필요는 없습니다. 바이어 입장에서는 돈이 안들거든요. 그러니까 오퍼에 따라 바이어 에이전트를 고용 할 필요성을 고려해 보셔야합니다. 현재 바이어 에이전트 없이 집을 살까말까고민중이라면 그 집이 마음에 드느냐 아니냐, 그리고 비슷한 집들은 얼마에 팔렸나를 고려해 보셔야겠네요.

1) 계약서를 쓰고 컨티젠시를 넣고 계약된 부분에서 권리를 추구하고 싶으시면 당연히 변호사 쓰셔야합니다. AS IS로 사시고 집에 큰 하자가 있어도 무조건 구매하겠다는 아몰랑 마인드면 변호사가 필요없겠죠.

2) 보통 하자가 있어서 FUNCTION에 문제가 되지 않는이상 단지 AGINIG되었다는 이유로 그만큼 가격을 깎아 주진 않습니다.

3) 어떤식으로든 반영이 됩니다. 여자들이 집을 볼때 가장 먼저보는게 키친입니다. 구조가 구리면 아무리 다른게 좋아도 집이 안팔리게 만드는것도 키친이고요. 그런데 “업그래이드” 했다고 집을 올려받을 순 없습니다. 대신 시세대로 내놨을때 상대적으로 빨리 팔리겠지요. 하지만 키친이 많이 업그래이드가 안되어있으면 안팔리고 그만큼 가격을 낮춰야겠지요. 즉 키친 업그래이드 해도 본전치기 밖에 안되고 안하면 손해가 됩니다. 희얀하죠?

4) 보통은 홈 어플라이언스같이 집에 붙어있는건 크로징을 한 다음에 새 주인의 것입니다. 즉 떼가면 안되는것들인데, 계약서 쓰기 나름입니다. 삼성이나 LG같이 비싼거 사면 개당 1000불 이상씩은 들지만 적당히 큰거 윌풀같은거 블랙 프라이데이에 사면 개당 500불씩 1000불이면 됩니다.

리얼터 없이 개인 대 개인으로 아는사람이 한국가면서 집을 사본적이 있습니다.
제가 살던동네에 살고있었고, 친분이 있어서 자주 놀러가던 집이라 잘알고잇엇죠.
리얼터는 없엇어도, 모기지를 받앗어야 하기때문에 모기지 브로커를 통해서 서류를 다 준비했고
타이틀컴패니에서도 서류를 다 확인하기때문에, 집을 사는과정에 필요한 서류에 대한 문제는 없습니다.

리얼터가 가져다줄수 있는건 Comp 입니다.
집에 하자가 있는지는 리얼터가 봐주는게 아니니까 어차피 인스팩터를 불러야 합니다. (저의경우 당연히 불렀습니다. 50페이지짜리 리포트를 받았죠)
모기지 구하면 은행에서 또 지들이 Appraisal 을 합니다.

그 집사서 지금 8년째 렌트주는 중인데, 그동안 테넌트는 3번 바뀌었어도 집이 빈적은 3주이상 없었습니다.

제 결론은

집을 잘 알고, 동네를 잘 알고, 집볼줄 알고
가격차이가 확실하게 많이 난다면 리얼터 없이 해도 됩니다.

이상하네요 6% 다 셀러가 내는데 왜 3% 만 해준다고 하죠? 사시길 않는 것을 추천드리지만 사셔도 리얼터 수수료 셀러 바이어 각각 3% 총 6%는 셀러가 내는것으로 알고 있어요

새집 사세요!

30넘은 곳은 잘 안팔립니다. 사지마세요. 사도 맥스 10년정도 된 걸로 알아보세요. 그래야 5년뒤에 팔아도 15년 10년뒤에 팔아도 20년 되 부동산이 되는 겁니다. 부동산은 살땐 별로 머리 안아픕니다. 살때 문제가 아니라 팔때가 문제에요. 팔때 안팔리면 정말 똥값에 겨우겨우 팔아야 팔리는 경우가 되고 안팔리면 그냥 큰 돈이 묶이는거라 맘 고생이 엄청납니다. 아마 팔려는 사람도 40년 된 건물이라 잘 안팔릴 걸 알고 있을겁니다.

주위에 암만둘러봐도 새로운건물이 없는경우에는 40년이든 50년이든 관계없지만, 그렇지 않은경우… 대표적인 예가 달라스 휴스턴… 은 웃돈주고라도 조금이라도 새것, 그리고 잘팔리는데를 들어가야해요.

“부동산은 살땐 별로 머리 안아픕니다” 이게 진리에요.

그래서 부동산은 원래… 살때 돈을 버는겁니다. 살때 머리아파야 나중에 여러모로 편하고, 진짜 부자들이 그렇게 해요.

사람들이 머리로는 잘 이해하지만 , 실제로 이렇게 하질 못해요.
살때 잘 사야 팔때 돈을 벌수있고, 상황이 나빠질떄 버티거나 빨리 손털어야 할때 유리합니다.

답변 고맙습니다.
너무나 큰 도움이 되었습니다.
참고로 이사온지 2년 되었고 리얼터 통해 집은 많이 봤습니다.
앞날에 쭉 건승하십시오.