5.6% APR is very good mortgage rate. Keep in mind that the interest you pay for your morgage is tax deductable. So it makes your actual effective mortgage rate lower than 5.6%.

Here is the equation mostly used.

Actual effective mortgage rate = Interest rate x (1 – Marginal federal income tax rate – State income tax rate)

Let’s say you are in 28.00% tax bracket and your State income tax rate
is 8.00%.
Your actual effective mortgage rate looks like this
3.584% = 5.6% x (1 – 0.28 – 0.08)

Well, investment decision can be differ from person to person. One of the big factor is the age. If you are in 30s or 40s, you better put your money in the market. It will give you better returns in the long run and it will divesify your investment, unless you have half of your asset is already in the market.

Good luck.

>첫집으로 콘도를 하나 샀습니다.
>30년 Fixed로 5.6%정도입니다.
>8만불 여유자금이 있는데
>원금을 1만불 갚으면 어떨까요?
>
>no prepayment panalty조건에
>계약을 했습니다.

Mortgage 이자가 소득 공제가 되기 때문에
실제 effective mortgage rate가 줄어드는 것은
일반적으로는 맞는 얘기입니다.
하지만, 정확히 비교를 하려면 mortgage 이자가 있을 때와 없을 때
세금이 어떻게 변하는지를 좀더 주의를 기울여서 비교해야 합니다.

세금에서 소득 공제에는 standard deduction과 itemized deduction이
있어서, 둘중에 많은 것을 선택해서 사용합니다.
Married filing jointly의 경우 standard deduction이
기본적으로 $10,000 이므로, 만약 itemized deduction 금액이
이보다 적으면 itemized deduction은 사용하지 않게 될 것입니다.

보통 집이 없고 mortgage 이자가 없는 사람은 itemized 할 것이
별로 없기 때문에, 그냥 standard로 합니다.

예를 들어서, 다음과 같은 항목이 있다면,
itemized deduction 금액이 $20,000이 됩니다.

mortgage 이자: $11,000
재산세 : $5,000
state 세금 : $3,500
기부금 : $500

이 경우에 standard deduction을 사용하면 $10,000 공제,
itemized deduction를 사용하면 $20,000 공제가 가능하게 됩니다.
즉, mortgage 이자 때문에 $10,000만큼 더 공제를 할 수 있습니다.

이와 같이 mortgage 이자 금액 때문에 itemized deduction 전체 금액이
늘어나서 세금을 줄일 수 있긴 하지만, 그 효과는 이자 전체 금액인
$11,000 이 아니라 standard deduction과의 차이 만큼인 $10,000 이 됩니다.

위의 예에서는 mortgage 이자의 효과가 그 금액과 거의 비슷하지만,
실제로는 다른 공제 항목이 얼마나 많이 있냐에 따라,
이 효과가 더 클 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다는 것을
유의하시기 바랍니다.

아, 그리고, 투자 이익을 계산할 때도,
이익에서 세금을 빼고 비교를 해야 겠지요.

So you are saying?….. Paying it off?

예, 저같으면 여유 금액이 많이 있으면
mortgage 원금을 가능한 많이 갚겠습니다.

한솔 아빠,
I don’t think I’m following you very well.

What you said was all correct and that’s something I want to point out. Which is “having mortgage is good since it’s tax deductible”.
Correct me If I understand you wrong.
Basically what you said was having mortgage is good since it’s tax deductible.
However, you are saying also it’s better to pay it off?

In order to justify that you should show me that investment returns, of course after tax , could be less than my mortgage interest(actual effective mortgage), correct?

As we all know average returns on stocks or funds can be much bigger than actual effective mortgage rate we talked about. can you disagree that?

More over the rule of thumb is you should have your asset allocated evenly. 1/3 goes to your retirement account, 1/3 goes to real-estate, and 1/3 goes to other investment. That’s why I said about “diversify your investment”.
If you don have more than 1/3 of your asset tie to your primary resident and thinking of paying off mortgage, it is putting too many eggs in the same basket.

Thanks님이 말씀하신 divesify하라는 것에 동의합니다.
지금보니 “Paying it off?”라는 질문에 “예, …”로 시작하는
응답을 써서 ‘다 갚아라’라는 의미처럼 보이기도 하는군요.
사실 모기지를 모두 갚아라는 의미로 쓴 것은 아닙니다.
‘가능한 많이’라고 썼는데, ‘많이’라는 말의 느낌도
사람들마다 ‘많이’ 다를 것 같군요.

저도 역시 여유자금이 있는 것 전부 또는 대부분을
모기지 원금을 갚는데 쓰지는 않을 것 같습니다.
좀 많이 갚고 싶긴 하지만요.
(원래 질문하신 분이 말한 8만불 중 1만불보다는 더 많이…)

제가 애초에 쓴 것은, 어떤 사람에겐 모기지 이자의 소득공제
효과가 별로 없는 경우도 있는데, 이를 간과하는 것 같아서
이에 대해서 알려드리고자 함이었습니다.

투자는 결국 미래에 대한 기대입니다. 기대하는 미래가 2-3후 인지,
10년 후인지, 아니면 20-30년 후인지에 따라서 판단도 달라지겠지만,
기본적으로 미래는 역시 알 수 없는 것이라고 생각합니다.

저도 일반적으로 주식 투자가 좋다고 생각을 하지만,
저의 경우 지난 5년간 손해가 더 컸습니다.
물론 2000년 이후의 주식 폭락 때문이지만,
저는 좀 보수적으로 되는군요.
어짜피 사람들 마다 스타일이 많이 다른 것이고,
그래서 ‘저같으면’이라고 썼습니다.

Dear 한솔 아빠,

I’m sure you are a smart investor but some of the replies on original question lead me to wonder where the these crazy idea coming from.

“투자는 결국 미래에 대한 기대입니다.” Yes it’s a guessing. HOWEVER, it gotta be an educated guess which based on analysis of our history. I hope it’s not a throwing a dart in the dark here.

Good talking to you and good luck with your investment.