한국 부동산 처분에 관한 세금 관계 관련 명확히 하고자합니다.

저의 경우는 2005년 3월 아파트 입주권을 양도받았습니다. 그해 12월 직장관계로 세대원 전원이 미국으로 출국하였고 출국 후 동생 위임으로 소유권 이전등기를 했었습니다. (아파트 입주시점이 저희 가족이 출국 후 이틀후였습니다.) 저의 경우 등기 시점이 출국일 이후여서 아파트 매매시 양도세 비과세 대상이 안된다고 하더군요..(참나…이틀 차이였습니다. 출국일과 등기일 시점 차이가..)

저의 경우 영주권을 받은 후 해외이주신고 후 아파트 매매하게되면 비과세 대상이 될 수 있을까요? 영주권을 받고 해외 이주신고 후 2년간 주택매도시 비과세 적용 조항이 있던데요..

>학생비자로 미국으로 올 당시 아파트가 하나 있었습니다. (5년 이상)
>지금은 취업비자이구요. 팔려고 하니 외국에 취업한 사람은 일가구 일주택이라도 양도시 양도소득세를 내야한다고 하는군요.
>그래서 냈습니다.
>
>그런데 한가지 더 궁금한 것은 아파트를 사야 할 것 같은데…이 아파트도 일가구 일주택에 해당되지 않아서 팔게 될 경우 또 양도소득세를 물어야 한다는데…
>
>잘 아시는분들 정보 좀 나누어 주십시요.

제가 말씀 드린 싸이트에 가셔서 물건의 취득 일자에 대한 기준을 조사해보세요.
분양의 경우 마지막 잔금을 처리한 날짜가 입주일 보다 빠르면 그 날짜를 기준으로 한다고 본거 같습니다만. 혹시 잔금 처리하신 날짜가 입주일보다 빠르시다면 한가닥 희망이 있을 수도 있겠습니다.

제가 아는 내용입니다.

세법은 국적에 상관없이 거주자냐 비거주냐에 따라서만 달라집니다.
이미 원글님은 비거주자이신 상태입니다. 2005년 12월에 출국하셨으니
올해안으로 양도하시면 양도소득세 면제 혜택이 있습니다.
말씀하신것처럼 나중에 영주권을 취득후 해외이주신고후 2년내 양도하실경우
걸리지않으면(?) 가능할수도 있겠죠.

아래내용을 참고하세요.

법률..] 분양권강의(5) – 해외 영주권자의 분양권 양도소득세

최근 들어 해외에 계시는 분들의 양도소득세 상담이 부쩍 늘었다. 아무래도 해외이주가 많아지는 요즘의 상황이 많이 반영된 결과라 생각된다.

일반적으로 근무상의 형편이나 취학 상의 문제로 1년이상 해외로 세대전원이 출국하는 경우나 해외이주로 인하여 세대전원이 출국하는 경우, 출국일 현재 세대원 기준으로 국내 1주택만을 보유하고 있는 경우에 한하여 보유기간이나 거주기간에 상관없이 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다. 이는 해외출국이라는 상황에서 주택을 빠르게 양도하기 어렵다는 현실을 고려했기 때문이라 볼 수 있다.

하지만 재개발/재건축 조합원이 해외로 출국했을 경우, 혹은 일반분양자가 해외로 출국했을 경우에는 세금 과세 상황이 달라진다. 앞에서도 언급했듯이 분양권 자체는 100년을 보유해도 과세대상이다. 다만 분양권을 보유하고 있다가 불가피한 상황에서 해외로 세대전원이 출국하고, 이후 분양권이 주택이 된 상황에서 양도할 경우에는 해외출국 이전에 주택을 1채 보유한 것이라 인정하여 양도소득세 비과세 적용을 한다.

[ 재개발/재건축 조합원이 분양권 상태에서 해외로 출국하고 주택으로 전환후 양도시 ]

재개발/재건축 조합원의 분양권이 주택으로 인정되는 시점은 (임시)사용승인일이다. 따라서 분양권을 보유하고 있다가 해외로 출국한 상황에서 (임시)사용승인 이후에 신축아파트를 양도하게 되면 보유기간 및 거주기간에 상관없이 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

그러나 해외로 나가는 시점에서 분양권뿐만 아니라 다른 주택을 보유하고 있는 상황이라면 분양권을 (임시)사용승인 이후에 양도하더라도 과세된다.
혹은 해외로 출국한 상황에서 다른 주택을 취득한다면 이러한 경우 역시 분양권이 신축주택으로 된다 할지라도 비과세 적용을 받을 수는 없다.

[ 재개발/재건축 조합원이 주택상태에서 해외로 출국하고 분양권으로 전환후 양도시 ]

특히 주의해야 할 사항 중의 하나는 재개발/재건축 이전에 주택으로 보유하고 있던 분이 해외로 출국하고, 이 주택이 재개발/재건축이 진행되어 분양권이 된 상황에서 양도하는 경우이다. 해외로 출국하는 시점에서 세대원 기준으로 국내에 주택을 1채만 보유하였으므로 비과세 적용이 당연하다 생각하겠지만 실상은 과세대상이다. 해외이주 상황에서 양도하는 물건이 주택일 경우에 한해서만 비과세 적용받을 수 있다.

[ 일반분양자가 해외로 출국하고 양도하는 경우 ]

일반분양자의 분양권이 신축주택으로 인정되는 시점은 (임시)사용승인일이 아니라 분양대금을 완납하는 시점이다. 따라서 일반분양자가 분양권 상황에서 해외로 출국하여 비거주자가 된 경우라면, 국내 분양권의 분양대금 잔금을 완납하고 양도하여야 비과세 적용을 받을 수 있다.

일반분양자 역시 해외로 출국할 당시에 국내 다른 주택이 있었다면, 분양대금 완납 후 신축아파트를 양도한다 할지라도 과세대상이다. 물론 해외로 출국한 상황에서 다른 주택을 취득하였다면 당연히 과세대상이다.

재개발/재건축 조합원이든, 일반분양자든 중요한 것은 세대전원이 해외 출국 당시에 국내 다른 주택이 없어야하며, 해외에 있는 상황에서 다른 주택을 취득하지 않아야하며, 분양권이 아닌 신축주택(아파트) 상태에서 양도하여야 한다는 점이다.

머피에서 활동중인 세무사의 답글입니다.

주소는www.worldok.com/murphytex

세대원전원출구시점에 1분양권상태에서 출국하신것이 되므로, 완공후 주택으로서 처분하시는경우 출국시점의 1주택으로 간주되어 비과세를 적용받으실수 있겠습니다.
그러나 이경우도 세대원전원 출국일로부터 2년내에 완공&처분이 이루어져야 비과세가 가능합니다.

윗분 정말 너무 감사하군요…아주 객관적으로 설명 잘 해주셨습니다. 국세 상담원보다 훨씬 나으신데요.. ^^ 결국은 올 12월까지 아파트를 팔아야 비과세 대상이 되겠군요.. 근데… 아파트 내놓은지 3달이 넘었는데 연락 한통 없네요..부동산 불경기를 실감하고 있습니다.