베이에이리어님에 대한 첫느낌은 님이 1년내에 주택을 구입하셨거나 realtor일것이다는 인상을 받습니다.
그래서 주택가격이 떨어지지 않기를 절실히 희망하는 님의 생각이 글속에 구절구절베어져 나옵니다.

이유는 간단합니다.
님이 말씀하신 몇가지가 현실성이 전혀 없는 이야기만을 늘어 놓고 있기 때문입니다.
정말 아무것도 모른 사람들이 들으면, 님이 말씀하신 바를 듣고, 지금 당장이라도 주택을 사지 않으면 큰일 날 것처럼…

님은 님의 희망사항때문에, 첫주택구입자들을 유혹하고 싶어하십니다.
그런데 안타깝지만, 님의 희망사항과 현실은 구별할 줄 아셔야 합니다.

님과 같은 일반인들은 못 느끼지만, 대부분의 경제학자들이 주택가격버블붕괴로 인한 미국경제의 전반을 우려하는 상황은 매우 심각합니다.
님이 말씀하신 이전의 단순한 경고수준과는 다르다는 말씀입니다.

그동안 softlanding을 시키려고 애를 썼는데, 이를 무시하고 그동안 너무 집값이 과도하게 움직여 버린 것입니다.
버블수준이 너무 높을 뿐 아니라, 부채수준, affordability로 인한 주택의 실지수요/공급의 불균형의 괴리문제, 이자율을 적정수준으로 올리지 않으면 안되는 인플레 상황등등의 주변여견, 미국이 현재 처한 모든 국제적상황등은 모두가 “주택가격 폭락으로의 방향”으로 급격히 쏠리게끔하는 요인이 되는 것입니다.

그래서 지금은 hardlanding가능성이 상당히 높습니다.
많은 경제학자들이 두려워하는 상황(신용경색과 그로인한 타른 영역으로의 파급효과)이 현실적으로 다가오고 있다는 것입니다.

많은 정책담당자들은 “쉬쉬”하려 합니다.
심리적동요로 인한 문제는 해법을 더욱 어렵게 하기 때문입니다.
경제전문지를 읽어 보면 많이 거론되지요.

주택문제의 과부하로 인한 여러가지가 아주 복잡하게 얽혀져서, 미국이라는 나라를 아주 힘들게 만들 수 있을 가능성이 크다고 수 많은 경제학자들은 예견하지만, 대중들의 심리적인 동요를 막기위해, 많은 경제학자들은 우려의 목소리를 애써 낮추려고 하는 것입니다.

님이 말씀하신 모순점이 많지만, 질문을 생략하겠습니다.
그렇지만 몇가지만 지적할 께요.
(1) 님이 한국과 미국을 비교하시려는 것은 미국이라는 나라를 잘 못 파악하고 있기 때문입니다.

(2) “베이지역 아직도 hot마켓이다”라고 하셨는데,
무엇을 근거로 아직도 hot마켓이라고 하시는지 모르겠지만, 일부 realtor들이 그런말 한다고, hot마켓이라고 믿으시면 아니될 것입니다.
그리고 일부 그런 현상처럼 보이는 곳이 있을 수 있지요.
그렇지만, 그것은 일시적인 “여진현상”일 뿐입니다.

(3) 더군다나 님은 “집을 내놓으면 오퍼가 20~30개 들어 오고, 내 놓은 가격보다 10~20만불정도 거래된다”고 하셨는데, 삼척동자를 데려다가 그런 허황된 거짓말을 늘어놓으시면 믿어 줄런지 모르지요.

(4) 님은 베이지역이 중.장기적으로는 일자리가 감소하는 지역이라는 것을 애써 감추려고 하시는 군요.
지금 베이지역의 대부분의 업종들은 이미 성숙단계를 지나가는 기업들이 많다는 것을 아십니까?
다른 말로, 과거 벤쳐기업이 성장하고 그로인한 일자리창출이 급증하는 형태의 지역이 더이상 아니라는 말씀입니다.

그리고 많은 기업들이 베이지역의 고임금때문에, 임금이 싼 타지역을 찾아 나가고 있다는 사실을 아셔야 됩니다.

상황이 이러할 진데, 실질적인 주택수요는 어디서 발생할 수 있다는 말씀입니까?

결과적으로 수년내에, 베이지역은 큰 홍역을 치르게 될것임을 여러가지 지역적, 미국국내적 상황속에서 해석될 수 있습니다.

주택을 가지신 여러분들이 아무리 부인하고 싶어해도, 어쩔 수 없는 현실로 되어가고 있슴을 이제는 인정하시고, 그에 대한 대책을 세우시기를 권해드립니다.

>미국 전체 거시경제지표를 보면 하락할 가능성이 높다고 하는데 그럴수도 있습니다. 하지만 경제학자들이 이런 얘기들하는걸 들은지 5년 넘은것 같은데 그 동안 계속 집값이 올라온것도 사실입니다. 경제학 전공한 사람들이나 주식 어낼리스트들 말 흘려들은지 오래됐습니다. 경험적으로 보면 이 사람들 과거 현상을 분석해서 그럴듯하게 들리게 썰 푸는게 전문이지 미래 예측은 어차피 아무 생각없이 찍는것과 결과적으로 별 차이 없는것 같습디다.
>
>미국 전체나 캘리포니아주 전체 집값 이런거야 어차피 통계자료 제시하면서 썰푸는 의미정도밖에 없을것 같고, 실제로 주 관심사인 베이지역의 하우징 마켓을 보면 아직도 확실히 “매우” hot 마켓임이 틀림없는것 같습니다. 특히 학군좋은 지역은 집이 나오면 오퍼가 보통 20~30개 정도 들어가면서 내놓은 가격보다 10~20만불정도 높게 거래가 되는걸로 알고 있습니다.
>
>엘에이와는 달리 베이지역에서 한국계 사람들이 집 사느냐 마느냐는 시장에 거의 전혀 영향을 미치지 않습니다. 마켓을 주도하는 사람들은 인도계 엔지니어 집안들입니다. 보통 부부가 같은 IT직종에 종사하는 가족이 많고, 가족 세전 수입이 대략 20만불부터 그 이상입니다. 이 사람들 학군을 매우 중요시 여기기 때문에 쿠퍼티노 지역을 매우 선호하는데 그 동네 엔트리 집값(방 3개)이 상태에 따라 최하 70에서 90만불 정도입니다. 가계 세전 수입의 3.5~4.5배 정도인데 서울에 비하면 아직 양호한 편이죠. 한국에서 연 세전수입 5천만원 정도 되는 집이 1억7천에서 2억3천만원 정도 집을 사는 부담과 비슷한데 모기지가 있으니까 실제 체감부담률은 더 적다고 볼 수 있겠습니다. 90년말 2000년초에 H1으로 들어온 이런 수많은 인도 가정들이 애낳고 돈벌어서 학군 좋은 중산층 동네 찾아들어가는겁니다.
>
>길게는 모르겠지만 얘네들이 이 동네 집값을 최소한 3년은 받쳐줄것 같다는 생각이 드는군요.

(3) 더군다나 님은 “집을 내놓으면 오퍼가 20~30개 들어 오고, 내 놓은 가격보다 10~20만불정도 거래된다”고 하셨는데, 삼척동자를 데려다가 그런 허황된 거짓말을 늘어놓으시면 믿어 줄런지 모르지요.

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비록 숫자가 믿기에 좀 과한 면도 있지만, 실제로 오퍼 20개 이상 10만불 이상
으로 팔리는 집이 있습니다. 물론 모든 집들이 그렇지는 않죠.

님의 말을 믿어주어서, 만약에 그런 현상이 정말 있다고 한다면, 그것은 정말로 말기현상입니다. 두말할 필요가 없는 확실한 말기현상입니다.
그런 현상다음에는 반드시 그 정반대의 현상이 급하게 발생할 가능성이 있슴을 아셔야 합니다.
님이 시장참가자들의 심리현상에 대해서 조금이라도 아신다면, 알 수 있지요.

맞는 애기도 있지만 (2)번에 대해서 지금 현재 실제로 베이지역은 hot한게 맞습니다. 지역 TV에서 지금이 집을 팔기 좋은 시점이라고 나온적도 있지만, 실제로 집을 보러 다녀 보면 집을 보러 오는 사람들도 많이 있고, 인터넷으로 목록을 지켜보고 있는데 MLS에 등록된지 얼마 안되서 목록에서 사라집니다. 한번 목록을 서치해서 등록날자별로 봐보시면 아실것입니다. 집값이 오를 것이라는 것을 말하고자하는 것은 아니지만, 지금 현재는 그렇다는 것입니다. 저도 그 수요가 어디서 오는지 궁금합니다…

여러분들이 주택시장의 미래를 보실 때, 지금의 현상을 잘 기억해 두셔야 할 것입니다.
그 다음에 그에 맞은 산의 형태를 그려 보시면 주택시장의 미래에 대한 답이 나올 것입니다.

최근에 급등했습니까?
상황이 바뀌게 되면 뾰쪽한 산의 형태, 즉 반대편으로 급락할 가능성이 높습니다.
물론 완만한 상승을 가져왔었다면, 하락도 내려오는 형태도 완만한 가능성이 높겠지만요.

단기간에 아주 급하게 움직인다면, 그것은 절대적인 위험의 신호입니다.

그리고 앞에서 언급했지만 베이지역에 대해 반복해서 강조한다면,
베이지역은 성장하는 기업이 아닌, 이미 성숙해 있는 기업의 입장에서는 결코 좋은 여건을 제공하지 못합니다.
왜냐하면 생활비가 높기 때문에 임금을 높게 줘야하는데, 이미 성숙해 있는 기업들은 그럴 필요성을 많이 못느끼지요.
기업은 경쟁상대 기업들이 있습니다.
그래서 생산성에 신경을 많이 쓰지요.
결과적으로 임금이 높은 지역적 여건이 그런 기업들로 outsourcing을 많이 하게 되는 촉매제가 되는 것입니다.

IT산업은 일부를 제외하고 전체로 볼 때는 성숙단계로 대부분 들어서고 있습니다. 그전에는 인도의 기술자들이 베이지역에 많이 와서 지역경제를 활성화시켜 주었겠지만, 앞으로는 이들 인도기술자들의 순유입은 많지 않을 것입니다.
오히려 인도쪽으로의 OUTSOURCING되어 나가는 현상이 미래의 현상이 되지요.
그래서 베이에리아님이 인도인들에 대해 말씀하신 내용은 앞으로는 맞지 않는 것이지요.

베이지역은 집값은 높은데, 높은 임금(가정당 연15만불이상)을 받을 수 있는 비율이 감소하거나, 더 이상 증가하지 않음으로 인해, 심각한 Affordability의 괴리현상이 발생할 것입니다.
그것이 결국은 주택수요의 감소로 이어지는 것입니다.

문제는 그런 현상이 다른 문제들 즉, 이자율의 상승등과 맞물려 급하게 진행될 가능성이 높습니다.

옛친구 라는 ID의 글을 읽으면서 예전의 “기지쓰미”가 떠오르는 군요.
그냥 궁금해서요.

부채도사 놀이하기를 즐기는 편인것 같군요. 나도 부채도사 흉내한번 내보죠.

신문 경제면 기사정도 수준의 지식에 상식적인 추론을 하는 정도인데 자신의 예측에 대해 좀 과신하는 편이고 과장되게 표현하는게 버릇인것 같고. 자기 주장 논리가 매우 허술하기 때문에 논쟁할때 자주 깨질것 같고. 나이는 많아야 30대 초,중반 정도일것 같고. 경제전문가 흉내내기를 좋아하는 일반인이거나 정말 경제전공이면 학교에서 리포트쓸때 자기 논지가 엉성해서 고생좀 했을것 같고. 어설프게 전문가 흉내내는게 노빠들하고 코드가 좀 맞을것 같기도 하고.

저는 한 5년전에 아무 생각없이 집 산 케이스이고 IT쪽 일하고 있습니다. 신문짜집기 한거야 별 반박할 건수가 못되고, 댁이 지적한다고 한 부분이 하도 엉성해서 하나하나 대응할까 생각했는데 쓰다보니 귀찮아서 그만두기로 하겠습니다.