Oil price와 Higher rate가 이전보다 상당히 가계에 부담이 되면서부터
집값이 이제는 떨어지는 것 같은데…

개인적으론 2007년까지 -10%(wosrt case economy) 에서 5%(best case) 로 예측하고 있는데
어떻게 생각하시는지?

미국은 우리나라와 달아서 부자들이 집가지고 장난치는게 아니라 일반인들이 날뛰는거라. 높은 가격이 오래 못 갑니다. 지금 변형적인 신종 융자 덕에 갈데 까지 간 상황이라. 무너지는거 불보듯 뻔합니다. 미국 부동산 시장 역사이래 항상 과도한 장이 근 다음에는 그전 수준으로 되돌아 갔습니다. 2004년 폭등 이전 수준으로 돌아갈라면 50%는 떨어질겁니다,.

소수부자들이 아닌 대다수를 차지하는 일반인들이 집매입의 수요자들이기 떄문에 가격이 상승할수밖에 없고 그렇기떄문에 부동산 시장의 견고함이 유지되는것입니다. 부동산 시장의 역사평균 매년 상승율이 인플레이션율보다는 큰 4~5% 상승율을 보여왔습니다. 버넹키가 이자율상승의 종지부를 찍는듯는 여운을 남기는 발언으로 앞으로 집값이 계속 상승하는데 긍정적인 역할을 했습니다.
꾸준히 연 5~10%대의 상승율이 지속될것입니다.

아직도 집값이 오를 것이라고 예상하시면 조금 심하십니다.
Santa Clara county (core of silicon valley) foreclosure가 늘고 foreclosure만 사는 사람들도 그런 집들을 사는 것을 꺼린다 (팔기어려우니까)는 기사를 읽었습니다. 기사에서 향후 많은 foreclosure로 인한 은행의 손실을 우려했습니다.

많은 부동산 관련 정보들이 부동산 관련종사자들에서 나오므로 왜곡된 사실들이 많습니다.
아주 longterm이라면 모를까 지금 가격 (새로사는 집)은 평균사람들이 살수 있는 수준을 많이 지났습니다.
미국의 부동산은 기록을 한이후로 평균 > 1%/년 상승했습니다. 최근 몇년간 100% 상승한 지역이 많습니다. 경제가 좋은 편이 아닙니다 (회사는 ok due to outsourcing). 이런 모든 정황으로 봐서 상승을 점치는 것은 조금 무리 일듯 합니다.

정답은 없습니다. 집없는 사람은 값이 떨어질거라고 쓰고 집 산 사람은 안 떨어질 거라고 합니다. God only knows. 단 내가 필요하면 사면 그만이고 필요치 않으면 안 사면 그만입니다.

현재 60만불을 6.5%의 이자온리로 빌릴는데 월 이자지불금액은 60만x6.5%/12=월 3250불이지요.
그런데 지난해의 5.5%의 경우, 똑 같은 월이자 급액으로는 71만불을 빌릴 수 있었지요. 이 말은 지금 이미 10만불정도 집 구매자의 여력이 줄어 들었다는 얘기지요. 지금 여기 산타 클라라/산호세, 1년동안 연봉이 그리 많이 오르지 않았습니다. 고용도 그리 많이 는다고 보여지지 않습니다.

따라서 지난해에 비해서 10만불은 더 낮은 집값이 지금 금리로 보아 바이어 입장에선 똑 같다고 느낀다는 점 이지만, 셀러 입장에선 집 값의 상승곡선으로 보아 작년보다 더 높이 받으려 하니, 거기에서 힘 겨루기를 하는 양상이라 보아 집니다.

집 값이 올라 에스크로 한도 내에선 여유가 있으니, 셀러는 좀 느긋한 편이고, 바이어 입장에선 금리가 계속 오르니, 살 수 있는 집 값의 한도는 자꾸 적어지는 그런 상황이라서, 바이어의 초조함과 셀러의 여유가 지금은 팽팽한데, 글쎄요? 3년 또는 5년이 거의 지나서 이제 변동금리의 문턱에 서는 셀러는 시간이 갈수록 초조해 질 것이고, 다운페이가 여유로운 바이어는 더 느긋해 지지 않을까요?

그러나 다운페이할 돈이 적은 바이어 입장에선 모기지 이자마저 오르는 추세이니, 시간이 그리 도움이 되질 않는다고나 할까요?

그러나, 일단 집을 사게 되면, 이자도 문제이자만, 그 산 집값에 비례하는 재산세(집 값의 1.3%)도 무시 할 수 없고, 설사 지금이 과거에 비해서 금리가 싸다 해도, 일단 빌린 돈은 빚이고, 갚아야 할 돈임에는 분명하니, 금리가 싸다고 무작정 달려 들 수 없는 상황이라 생각 됩니다. 집 값이라도 떨어지면, 그나마 지급한 다운페이도 다 허공속으로 날아 가겠지요? 그래도 그 집에 계속 살면 문제 없다고 할 수도 있지만, 글쎄요? 1.0M 집이 만일 90만불로 시세가 형성된다면, 그래서 1.0M의 집을 80만불 빌려서 그비싼 이자를 내고, 그 많은 원금도 계속내야 한다면 (5년, 10년, 또는 30년), 어떨까요? 현실은 현실이지요.

지금 은행에선 다운페이 할 돈을 맏기시면 5.0%~5.5%의 CD를 6개월 단위로 받으 실 수 있습니다. 이 말은 여기 산타 클라라의 학군 좋은 동네에 1.0M 집을 20만불 다운페이로 살 경우, 80만불의 이자는 6.5%인 경우 월 4333불이 되고, 20만불의 CD 이익금액은 20만x5.5%/12=월916불, 즉 총 5100불의 지출이 필요하지만, 이동네 1.0M의 하우스 렌트비는 월 3000불을 넘지 못 합니다. 물론 아파트 렌트비는 그보다 더 싸지요.

혹자는 고수는 이미 부동산 시장을 떠났고, 지금은 아마추어가 달려드는 상황이니, 이미 잔치는 끝났다고들 합니다. 현명한 판단을 하시길…