bj kwon님이 특정한 개인을 두고 비꼬는 글을 올려서
저도 bj kown님 개인의 글에 대한 제 의견을 씁니다.
다만 비꼬지는 않겠습니다.

집값이 떨어지면 안팔면 된다고 하는 가정에 의해
글을 쓰셨는데…이게 5년전 10년전의 상황에서는
맞는 말인데 현재 2004년의 주택시장에선 해당이 안됩니다.

집값이 떨어져도 할 수 없이 팔수밖에 없는 상황으로
내몰리는 가구가 작지 않은 숫자 일겁니다.

왜냐하면, (1) Easy Credit, (2) Hybrid Mortgage 때문입니다.

사실 이건 경제면을 매일 읽는 분이면 식상할 정도로 많이 나온 이야기라
다들 아실겁니다. 이 두가지 현상은 근래에 나타난 전혀 새로운
현상이고, 비교가능한 과거의 경험데이타가 없습니다.

주식시장붕괴와 9.11로 인한 장기불황인데도 불구하고 주택이 폭등한건
46년 만의 최저 이자율 때문이었다는건 다들 동의 하실테구요.
거기다가 더해서 위의 두가지 이유가 집값 상승에 일조를 했습니다.

(1) Easy Credit (또는 쉽게 Easy Loan)

전에는 Credit이 안 좋거나 월 Payment가 소득에 비해 높으면
Loan을 받기 힘들었는데, 최근 몇년전부터 금융기법이 발전되었다는
이유로 Credit이 안좋아도 Loan하는데 별로 지장없고,
No Doc 으로 Loan을 받기도 하고, 0% Down도 흔하지요.
이런 상황은 5년전만 해도 상상도 못했던 새로운 현상입니다.
다들 아시겠지만, 5년전만해도 Down Payment가 20%가 안되면
Loan받기 쉽지 않았습니다. 요즘엔 월 Payment가 월급(세전)의 40%가
넘어도 Loan 을 받을 수 있고, 많은 수의 사람들이 자신의 Maximum으로
대출을 받고, Living on edge 합니다. 이런 사람들은 새로운
소득이 어디선가 뚝 떨어지지 않는한은 이자율이 오르면 상당히
힘들어 지겠지요.

(2) Hybrid Mortgage

통계에 의하면 Home Buyer의 35%가 ARM으로 집을 구입한다고
합니다. 불과 5년전만 해도 ARM으로 Loan을 받는 사람이 거의 드물었지요.
근데 이게 미국 평균이 그런거고, 집값이 많이 오른 일부 서부해안,
동부해안 도시의 경우엔 Interest Only로 집을 사는 사람만 해도
30%가 넘습니다. 제 주위에서 ARM이 아닌 30년 고정으로 집을
산 사람을 보질 못했습니다. 사실 30년 고정으로 사면 한심하단
소리 듣기 딱 좋지요. 대부분의 First Time Home Buyer는
늘 낮은 이자율을 보아 왔기때문에 그걸 당연한거로 생각하고,
이 낮은 이자율이 극히 비정상적인 거라는걸 잊고 지내고 있지요.

이 두가지 이유로 인해서 (Easy Credit + 5년 ARM 특히 Interest Only)
최근에 집값이 급격히 오른 지역에서 작년 및 올해 집을 산 사람중에
많은 수의 가구는 (저는 50% 이상이라고 봅니다)
5년안에는 집을 팔지 않으면 안되는 상황에 처해 있습니다.

근데 무서운건 도미노 현상입니다. 높은 이자율로 인해 Qualify된
Buyer가 줄어드는 상황에서 집값은 계속 오른다는 믿음이 무너지기
시작하면 아무도 지금처럼 무리해서 집을 사려고 하지 않고,
그러면 집값이 급격히 하락할 수도 있는거지요.

저도 주택이 좋은 투자인건 100% 동의하지만,
투자에는 타이밍이라는게 있는것이고
지역에 따라 지금은 투자하기 보다는 관망하는게
더 좋은 선택일 수도 있다는게 제 의견입니다.

절대로 “약간 모자르는” 사람이 아니고,
Risk Management를 하고서, 좋은 시기가 오길 기다리는거지요.

눈먼 장님처럼 무조건 Go 해서 운좋게 잘 될 수도 있지만
글쎄요…그러기엔 인생을 건 너무 큰 도박 입니다.

Risk를 감내하고서, 집값 하락시에도 무리 없이 대비할 수
있으면 집을 사도 되지만, 그렇지 않고 인생을건 풀베팅을
하는건 신중하게 생각해야지요.

내년에도 집값은 계속 오를겁니다. 하지만 중요한건
현재 5년 ARM으로 샀을때 파는 시기인 3~4년 후의 미래의
주택가격이 중요한거니까 너무 조급하게 생각하지 마시고,
정말 몇몇 분의 주장대로 집값이 계속 오르더라도
2005년말에도 집값이 안정적인걸 확인하고 그때 사도 늦지 않습니다.
(집값이 계속 오른 다는 분들의 주장을 따르면 1년후에 사던 2년 후에
사던 항상 이익일테니가요^^)

KIJISUMI 님의 의견은 사실 신문에 매일 나오는 이야기이지
KIJISUMI님 개인의 악담이 아닌데도 불구하고,
다들 듣고 싶어하는거만 듣고, 본인과 의견이 다르다고
난도질 하는걸 보다못해 끼어들어 봤습니다.

제가 3년쯤 전에 집을 살때 30년 고정으로 했었고 일년전에 리파이낸스할때 15년고정으로 바꿨읍니다. ARM을 안한다고 바보취급도 받았는데 요즘은 그게 오히려 잘한거 같네요. 근데 정말 수많은 사람들이 ARM이나 Interest Only로 론을 한걸 봤고, 몇몇 게시판에서 활동하던 자칭 타칭 모게지전문가라는 사람들이 Interest Only 모게지를 적극 홍보, 추천하고 많은 사람들이 관심을 보였었으니까 실제로 상당히 많을겁니다. 그사람들은 당시 고정이자율로 모게지 얻는 저같은 사람은 완전히 바보취급했었죠.
결국 문제는 분수에 맞는 집을 구입했으면 견딜수 있겠지만 분수에 넘는 집을 무리해서 구입한 사람들이 문제에 봉착을 하게되겠네요. 하긴 우리동네에도 거의 대부분 덩치큰집들이 For Sale로 나오더군요. 무리해서 비싼집 구입한 사람들이 경기가 안좋아지면서 페이먼 내는데 문제가 생긴다는 소리겠죠.

난 fixed에서 ARM으로 바꾼 사람인데…왜냐 하면,
fixed payment + alpha하던 돈으로 5년 ARM에 +alpha로 집어 넣으니까 5년 뒤에 남을 잔금이 얼마 되지 않더군요. 그 이후에 이자율이 cap (최고 5%)으로 올라도 잔금이 적으니까 충분히 감당할 수 있다는 판단이 들어서 입니다.

ARM이라고 대부분 간신히 payment하는 사람들만 있는 건 아닙니다. 그리고 항상 최악의 조건만 생긴다고 생각할 필요도 없습니다. 이런 장점도 생각해 볼 수 있습니다. 만일 돌발 상황이 생겨 당분간 payment하기 힘게 되어도 + alpha를 내지 않으면 payment이 적어도 여유가 생길 틈이 있습니다.

최악의 상황에 대비한 대비책만 있다면 굳이 fixed로 가지 않아도 됩니다. 게다가 8년 안에 최악의 상황이 발생하지 않거나 한번이라도 이자율이 낮아져 refinance 가능하게 되거나 직장 바뀌어 이사가면 이익이 되는 것이죠. 제가 말씀 드리고 싶은 것은 이런 등등의 이유로 5년 ARM을 선택하는 사람도 있다는 것 입니다. 꼭 돈이 없어서 ARM을 하는 건 아닙니다.

제 생각에 이런거 저런거 생각하기 귀찮으면 fixed로 가는게 좋고, 대비책이 있거나 예상 거주 기간동안에 불확실성이 내포 되어 있다면 ARM으로 가는 것도 나쁘지 않습니다.