부모님이 집사라고 주신 돈을 왜 유용하셨나요?
어쨌든, 제가 대충 따져 보겠습니다.
원글님이 현상황에 1번의 실행의 관건은 2bed (2nd home)의 financing을 은행을 통해 할 수 있는가 입니다. 지금 사시는 1bed를 30년 고정으로 하셨다니 monthly payment 액수는 $1000 정도로 그대로겠군요. (아시겠지만 fixed rate은 원금을 미리 갚아도 monthly Principal+Interest 액수는 언제나 같습니다.) Tax + Insurance는 $300/month라고 가정하겠습니다.
우선 이사 들어가실 2bed의 모기지가 어떻게 될지 윤곽을 그려보겠습니다. 이 2bed 가 $500,000이라고 가정하고, condominium이니 20%가 아닌 25%를 down한다고 가정하면 down으로 $125,000이 필요하겠구요. 나머지 $375,000을 4.75% conventional 30년 fixed로 받는다고 가정하면 monthly P+I 가 $2,000 (정확히는$1,956.18)이 되겠군요. Property Tax+Insurance는 $500/month 로 가정하겠습니다.
여기서 $125,000의 down을 어떻게 할까를 고려하지 않은 채, 은행에서 mortgage를 받을 수 있나를 생각해 보겠습니다. 원글님의 monthly income이 before tax로 $9000이라고 가정했을 때, debt to income ratio가 36% limit에 걸리게 되네요. (원글님의 monthly debt obligation인 $1,300 + $2,500 = $3,800이 님의 monthly income의 36%를 초과) 그러므로 은행에서 conventional mortgage는 현 상태로는 qualify 되지 않습니다.
여기서 원글님이 “1bed를 rental로 줄 테니 $1,500/month의 rental income을 더하면 되지 않는가” 라는 질문을 하실 수 있을텐데, 일단 1bed의 rental income history가 없기 때문에 conventional loan으로는 승인이 안될겁니다.
그러므로 여기서 중간 결론은 “지금 살고있는 1bed의 mortgage를 건드리지 않고서는 1번 시나리오는 불가능하다” 이겠네요.
그럼 1bed mortgage의 term을 바꾸려면, 제가봤을땐 일단refinance를 해서 1bed의 monthly payment를 낮춘 후, home equity loan을 받아 2bed의 down payment를 마련하는 방법입니다.
일단 refinance는 이미 아시겠지만 모기지 원금 잔액을 다시 30년짜리로 받는 겁니다. 원금을 이미 많이 갚으셔서 equity는 충분하니 문제 없을테고 $60,000을 3.0% 5/1 ARM으로 refi하면 monthly P+I가 대충 $250이 나오네요. 여기서 home equity loan $125,000을 받아야 하는데, 이건 이자율이 높아서 8% 30년 했더니 $917 나오네요. 합하면 $1,000/month 넘으니 결국 loan-to-value가 안돼 이 시나리오도 결론은 불가능이네요.
근데 당장 지금 이사를 해야하는 이유라도 있으신가요.. 지금까지 잘 사셨는데요. 제가봤을땐 2-3년 아껴쓰시면 6만불 payoff 할 수 있을텐데요. 그 후에는 일이 훨 수월할 수도..
2bed가 필요하면 그냥 rent하는 것도 옵션일것 같습니다. 1bed는 그냥 rent 주시구요, rental 1-2년 한 후에 rental income history가 있을 테니 나중에 2nd home mortgage받을 때 도움이 될테구요.
