뉴저지에 타운하우스를 장만하려고 보러다니고 있습니다.  뉴욕 출퇴근 거리에 있는 집들을 알아보다 보니 집값들이 세더군요.  일 시작한지 얼마 안 된 젊은 부부라 모아둔 돈은 많이 있지 않구요, 저랑 와이프 인컴을 합치면 $190K 정도입니다.

집을 사서 눌러 앉기에는 둘다 아직 커리어에 욕심이 있어서 불가능해 보이고요, 한 5-10년 정도 살다가 팔 것 같습니다.

이런 경우 모기지를 15년짜리가 좋은지 30년짜리가 좋은지 잘 모르겠네요. 15년을 하게 되면 한달 페이먼트(모기지원금+이자+재산세+집보험+HOA)가 3200불은 나가게 될거 같은데 이러면 자금 유동성이 많이 떨어질 것 같아서요…

여기 게시판 글을 많이 봤는데 30년짜리 하다가 중간에 원금을 더 많이 갚아 나가면서 페이먼트의 기간을 줄이라고 하거나 중간에 리파이낸스를 하거나… 그런데 저희 처럼 10년 미만으로 살고 팔 경우에도 해당 되는지 궁금합니다.

이런 경우는 30년을 하고 다달이 조금씩 더 원금을 갚아나가는 것이 정답입니다. 30년을 하고 1년에 13번 페이나 biweekly payment라고 해서 26번을 갚으면 22년 정도에 끝나고 여기에 조금더 보태면 15-20년 전에 완납이 됩니다. 다만 월페이먼트시 추가액수는 principal only라고 명시를 해야합니다.
15년하면 첫 7-8년, 30년 하면 첫 10-12년은 아무래도 이자위주로 갚기때문에 세금공제혜택도 받을수 있습니다.
미국평균이 대개 7년이사라 7-10년 사이에 어떤일이 일어날지 모릅니다. 30년보다는 15년이 좋을듯 싶네요

맨끝에 결론이 바뀌었네요. 15년보다 30년으로 부담이 덜하게 하고 매달 원금을 더 갚아 나간다.

참고로 15년 상환 모기지가 이자율이 더 낮고 상환 기간이 짧기 때문에 앞으로의 체류계획이 안정적이면 15년이 좋을 것 같습니다. 하지만 5년만 살것 같으면 5년 고정금리가 가장 낮기에 더 이익이며 원금은 여유자금이 생기는 데로 추가로 갚으면 이자부담을 가장 줄일수 있겠네요…하지만 5년 이후에 마음이 바뀌어 더 살게되고 5년후의 금리가 많이 상승한다면 곤란해 질수 있읍니다. 하지만 사람의 앞일을 어찌 알겠읍니까?

외람된 이야기이지만, 연 19만 수입에 월 $3200 수준의 모기지가 왜 부담이 되는지 언뜻 이해가 안됩니다. 저축을 많이 하시나 봅니다.

얼마를 버는 지도 모기지가 15년인지 별로 중요한게 아닙니다.

가장 중요한 건 현금 흐름입니다. 사회 초년생이라 잘 모르실 지도 모르지만 현금 흐름만 생각하시면 됩니다.

월급에서 생활비랑 저축 그리고 모기지 예상액과 세금을 다 합쳐서 현금 흐름이 플러스가 되어야 합니다.

그리고 모기지는 저축이 아닙니다. 혼동하시면 안됩니다.

15년 모기지로 해도 현금 흐름이 플러스면 그렇게 하시면 됩니다. 15년이 이자가 덜 나가니까 당연히 그만큼 이익이지요.