과거의 경우를 보면 APR이 4-5%라면 30년 모기지 이율은 그보다는 3-4% 높은 7-9% 선에서 결정되었던 것으로 압니다. 그런데 최근 경향을 보면 특히 지금 현재는 모기지 이율이 APR보다 불과 1-1.5% 높은 수준인데, 은행이 이렇게 빌려주고도 장사가 되는건지 몹시 의아합니다. 저의 단순한 의견으로는 모기지 이율은 APR에 종속변수일수 밖에 없으므로 직접적이고 1차적인 상관관계가 있을거라고 생각했는데 실제로는 서로 따로 놀고있는 듯이 보이는 현상을 어찌 설명할수 있을까요? APR이 두달 단위로 계속 오르고 있는데 모기지 이율은 전혀 오르지 않고 낮게 유지되거나 오히려 조금 떨어져 있는것이 부동산 버블을 유지해 주고있는 가장 중요한 요소가 아닌가 싶어 드리는 질문입니다. 모기지 이율은 어떤 변수에 의해 움직이나요? 아시는 분의 답변을 부탁드립니다.

그동안 저도 refinance하느라고 이자율 추이는 많이 지켜봤는데 ARM과 fixed 이자율 사이의 gap도 변동이 있더군요.
어느때는 많이 벌어 지고 또 어느때는 별로 안벌어 지고.

저의 짧은 생각으로는 은행이 예측하기에 이자율이 내려갈 예정이면 gap을 조금 두고 사람들에게 fixed로 가도록 유도하는 것 같습니다. 쉽게 말하면 심리전이죠. 어 ARM으로 가도 별로 이득 보는 거 없잔아? 그런 난 안정빵으로 fixed로 간다. 하는 마음이 들게 한다는 것이죠, 그래서 이자율이 내려가면 은행은 비싼이자로 빌려준 고객이 많으면 많을 수록 돈을 더 벌게 되는 것이죠. 반대로 이자율이 오를 예정이라면 gap을 많이 두어, ARM에 호감을 갖게 만드는 것이죠.

두 이자율의 gap에 관여하는 변수중 하나는 은행의 이자율 전망인것 같고, 시장에서 은행의 예상이 적중할 지 고객의 예상이 적중할 지는 아무도 모르는 일이지만, 그냥 지금까지 이자율 추이를 보고 느낀점이었습니다. 정확한 정보는 아니니까 크게 신경쓰지 마시기 바랍니다.