질문 : 해외 이주로 인한 양도 소득세 | 작성일 : 2007-10-13

아래는 제가 한국 아파트를 팔기위해 한국 국세청에 문의했는데, 답변이 다소 모호합니다.
그 내용입니다.

양도 소득세 문의 드립니다.
1994년 7월 서초구 소재 아파트를 사서 1년 거주 후에
1995년 8월 미국 유학을 떠나 지금까지 미국에 거주하고 있습니다.
1995년 부터 2002년까지 석사와 박사를 마치고 2003년 현지에서 취업을 하여 취업비자를 취득했고, 2006년 12월에 영주권을 받았습니다.
처음 학업을 목적으로 이곳에 왔으나 지금은 영주권자가 된 셈입니다.
지난 여름(2007) 한국 방문에서 세무서 방문하여 문의한 결과, 지금 영주권자라 하더라도 출국 당시 학업이 목적이었기 때문에 영주권 여부와 관계없이 올해 말까지 집을 판다면 양도 소득세는 비과세라는 답변을 듣고 돌아와 지금 집을 내놓으려 합니다.

그런데 부동산과 주변의 지인들이 영주권자는 그 항목의 양도세 비과세와는 무관하기때문에 언제 팔더라도 양도세를 내야한다는 주장입니다.

저의 경우 양도세 과세 여부는 어떻게 되는지 도움바랍니다.
감사합니다.

답변 :

안녕하십니까?
귀하의 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며

다음은 귀질의에 대한 답변입니다.

국내에 1주택을 보유한 거주자인 1세대가 소득세법시행령 제154조 제1항 제2호 다목 규정의 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 상의 형편으로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도(출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)하는 경우 양도일 현재 다른 주택의 소유사실이 없는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한 없이 1세대 1주택으로 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은과세)되는 것입니다. 다만, 2006.02.09 당시 해외이주법에 따른 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 경우로서 2007.12.31까지 당해 주택을 양도하는 경우에는 종전의 규정에 의하는 것입니다.

귀질의 경우 위요건에 충족되는 경우 비과세 되는것입니다.

감사합니다. 오늘도 즐거운 하루 되시기 바랍니다!

영주권에 대해 문의 드렸는데 답변이 이러네요. 이걸 영주권자라도 1가구 1주택에, 취학을 이유로 출국했으면 비과세로 해석해도 되는지 여러분의 도움바랍니다.
부탁드립니다.

참고만 하세요…저도 그 문제때문에 골치가 좀 아픈 적이 있습니다. 1가구 1주택 비과세 조건은 원칙적으로 “거주자”에게 적용되는 규정입니다. 따라서 과거에 1가구 1주택 비과세 조건을 가졌더라고 가족전원이 출국 한후 2년이 넘으면 이런 비과세 혜택은 없어집니다. 다시 말하면 2년 동안 돌아오지 않을거면서 그 이상을 보유한다면 이것은 투기목적으로 간주할테니까 좋은 말 할때 어서 팔라는 얘기입니다. 원글님은 비과세 요건을 갖추지 못했지만 취업이나 유학의 목적으로 가족 전체가한국을 떠났기 때문에 비과세 혜택을 주는 것인데 이 규정의 기준 날짜를 2006년 2월 9일로 잡았기 때문에 2006년 2월9일 이전에 부득이하게 한국을 떠난 사람한테는 2007년 12월 31일까지 팔게 되면 용서해주겠다라는 취지인 것으로 압니다. 원글님의 영주권 여부는 문제가 아닌 것으로 사료됩니다. 꼭 전문가의 의견을 들으세요.

당장 아파트를 파신 자금이 필요하지 않으면 그냥 두심이 날 듯합니다. 서초동 아파트라면 6억 이상일텐데 올 해 급히 파신다면 양도세 비과세 혜택을 받겠지만 어쨋든 6억 초과분에 대해서는 무조건 양도세를 내셔야 합니다. 만일 올 12월 말이 지나서 팔 경우에는 양도세 비과세 혜택을 못 받더라도 보유 기간이 늘어나면서 받게 될 혜택으로 “장기보유특별공제” 액이 있는데 여러 시나리오로 계산해보세요. 그리고 다음 정권에서는 장기보유자에 대한 양도세가 많이 삭감될 것으로 본인은 판단합니다…

참고님 답변 감사합니다.
정말 이 문제때문에 백방으로 알아보고 있습니다.
국세청을 찾아가기도 하고, 국세청 웹사이트를 뒤지기도하고 국세청에 서면으로 물어보기도 했는데, 답변은 영주권자라도 상관이 없다는 것같았습니다.(하지만 어떤 답변도 법적인 효력은 없다는 것같습니다.)
그래서 집을 내놓으려고 했는데 이곳에서 읽은 답변 중에 출국할 때 비자와 집 팔 당시의 비자가 같지 않은 분이 집 판다음에 양도세를 다 내었다는 글이 있었습니다. 저도 같은 경우였기에, 그리고 사실 양도세 특히 해외 이주같은 경우에 내는 양도세에 대해서는 정확하게 답을 아는 분이 없더군요. 세무사들도 그렇구요. 이런 경우가 많지 않아서였는지….
실제 그런 이유로 양도세를 다 내셨다는 분을 보고, 국세청에서 받은 답변을 보니 해석하기에 따라서는 모호한 구석이 많더군요.
돈이 한두푼이 아니니 쉽게 처리할 문제도 아니고.
이렇게 혼란스러워서야 차라리 님 말씀대로 장기보유특별공제를 믿고 그냥 놔둘까하는 생각도 굴뚝같습니다.
좋은 말씀 감사합니다.

기본적으로 1가구 1주택자가 일정 요건 (3년보유등)을 충족하면 비과세 해주는걸 아시죠? 여기서 3년 보유라는 제한 요건이 국외 이주자에게는 완화되는 것입니다. 예를 들어, 집을 산지 1년밖에 안되도 해외 이주를 하면 1주택만 보유시 비과세를 해주는거죠. 좀 복잡한 예를 들어보면, 집구매후 6개월후 출국. 이후 2년내는 집을 팔면 1가구 1주택을 적용해서 비과세. 2년 경과후 (즉 집구매후 2년반 경과시)에는 예외 조항 비적용으로 과세. 하지만, 3년이 경과되면, 출국 사실과 상관없이 3년 보유라는 요건을 충족케 되므로 아무때나 비과세. 요렇게 되는 겁니다. 근데, 1가구 1주택 비과세도 무시하는 큰 예외조항이 생겼는데, 6억 이상 주택의 경우는 초과분에 대해서는 무조건 양도차익에 대해서 과세를 하는거죠. 그리고, 서울 및 5대 신도시는 3년 보유에 2년거주로 비과세 요건이 강화되었습니다. 단계적으로 정리해보면,
1. 6억 이상 가격의 양도차익은 무조건 과세…
2. 3년 보유 (서울 및 5대신도시의 경우는 2년 실거주까지 충족)시 6억 이하
부분에 대해서는 출국사실과 상관없이 무조건 비과세
3. 2번 요건을 만족치 못한경우 국외 이주후 2년내 팔았으면, 6억 이하 부분에
대해서 비과세 입니다.

도움이 되셨다니 기쁨니다. 한가지 참고가 되실,, 먼 훗날 원글님께서 시민권을 받으신 후에라도 한국에 다시 오셔서 그 집에서 2년을 살게 되면 현재 법 하에서 다시 양도세 비과세 혜택 (6억 이하분에 대해서만)을 받으실 수 있습니다. 그 이유는 양도세 비과세의 혜택은 소유자의 국적에 대한 문제가 아니라 그 집을 투기목적으로 샀느냐 하는데 – 기준 : 소유 3년에 실거주 2년 ? – 에 촛점이 맞추어져 있습니다. 암튼 저는 전문가는 아니지만 이 문제로 머리가 지끈거렸던 적이 있어서 제 나름대로 판단했던 견해를 적었습니다

비과세님
1가구 1주택 비과세는 거주자(한국에서 살고있는자)에 한 할걸로 알고 있습니다.
비거주자는 집을 소유한지 3년이 넘어도 과세대상이라고 알고 있는데
(국세청, 세무서에 문의 결과) 즉 한국이 아닌 외국에서는 집을 소유해서 3년이 넘어도 항상 과세대상이라는 거지요.
2번이 확실하신가요?

“비과세”님… 국외이주가 해외이주인 경우와, 원글님처럼 현지이주인 경우가 혹시 다르게 적용되는것은 아닌지요?