12 unit (2 bed, 1 bath) 짜리가 $350,000에 나왔습니다. 직장생활 하면서 처음으로 여유돈으로 투자를 하려고 합니다만… 투자 가치가 있는지요. 한 유닛당 렌트비는 $600 예상하고 있습니다. 고수님들의 조언 부탁드립니다. 

정말로 우와~ 라는 소리 밖에 안나옵니다.

저희 동네 집한채 사기도 힘든돈으로 12 units 을 사실수가 있다니 부럽다는 소리 밖에…

그냥 딱 봐도 캐쉬 플로 역시 장난 아니네요.

그런데 저는 궁금한 점이 그정도 캐쉬 플로가 나오는 건물 가격이 그정도 밖에 안된다는게 의심이

갑니다. (no free lunch!)

그리고 2bed 1bath에 렌트가 $600/month 라면, 상당히 시골 같은데,

그동네 유동인구 내지는 현재 건물의 vacancy ratio, 그리고 세입자들을 좀 보셔야 할 것

같습니다.

그리고 rental control 여부도 확인 해 보셔야 할거구요.

그리고 훌륭한 cpa 와 변호사 등을 involve 시키셔서, 여러가지 경우에 대해서 대비 해두시는게

좋을듯 싶습니다.

안녕하세요. ISP님. 오랜만입니다~ 기억하실런지는 모르겠지만… ㅎㅎ

우선, 시골이라고 하심 진짜 시골에서 사는 우리들은 가슴 찢어집니다. ㅠㅠ 저흰 걍 뭐… 중소도시라고들 하죠 ㅋㅋㅋ 제가 사는곳에서 1시간정도 떨어진 곳인데 시골은 아니고 대도시랑 시골 중간정도라고 보심됩니다. 그래도 제법 큰 도시에요.

저도 ISP님께서 말씀하신 부분을 이번주에 확인하려구요. 근데 만약 모든것이 어느정도 정상수준이라면 이거 무조건 질러야하는거 맞죠? Rental Control이라는 것은 어떤것을 말하는거죠? 초짜라… ^^

제가 기억을 못해서 죄송 합니다만… 저한테 좋은 기억을 가지고 있으신 것 같아 감사합니다.

Rental Control 이란것이 무엇인지 모르신다면, 지르시기 전에 정말로 공부 좀 많이 하셔야 할 것 같습니다.

일단 Rental Control 이란건, Rental Property의 월세를 함부로 올리거나 할수 없습니다.
타운에서 정한 규정대로 일년에 렌트 상한선이 있습니다. 예를 들자면, 현재 그 프라퍼티에 기존의 rentee가 있을 겁니다. 말씀하시기에는 예상으로 유닛당 $600 말씀 하셨는데, 예를 들어 아주 옛날에 들어온 세입자가 렌트를 $100 밖에 안내고 살아왔다면, 샘님으로 주인이 바뀌었다고 $600 받으실 수 있는게 아닙니다. $100에서 2-3% 상한선이라면 일년에 아무리 올려봐야 $103 이상 받으실 수 없는겁니다.

그리고 혹시라도 렌트를 안내고 배짼다 하면, 무조건 세입자를 내쫓을 수도 없는거구요.

하여튼 저는 이런저런 부정적인 부분들만 말씀 드립니다. 아마도 배가 아퍼서 일까요?

모든게 괜찮은 조건이라면, 제 개인적인 생각으로는 지르겠습니다만, 제가 미리 말씀드린 동네 유동인구(렌트가 얼마나 잘 나갈것인가, 세입자들이 렌트를 얼마나 잘 낼것인가 등등을 고려 해보시길 바랍니다.)

혹시나 어떠한 문제가 없는지, 변호사 반드시 고용하셔서 리뷰 잘 받으시고, CPA 한테 세금에 관해서도 잘 처리 하시면 좋으시리라 봅니다.

어쨌든 부럽습니다.

Cap Rate 가 15% 이상되는 물건은 일단 잘 아주 잘 알아보셔야합니다.
싱글홈 렌트주는것과 12유닛이나 있는 아파트건물 렌트주는건 여러가지 다른면이 있더군요.
렌트안내고 배째면 일단 이빅션 노티스 넣고 락 바꾸고 해야하는데
이래저래 코트까지 가면… 일단 판사님들은 이상하게 세입자들 편에 드는경우가 많더라고요.
1031 Exchange 도 잘 알아보세요

유닛당 3만불에 렌트 600불이면… 아마… 골치덩이인 테넌트만 잔뜩일겁니다.
그정도 동네라면… 3만불짜리 싱글유닛하우스도 렌트 700불 이상 나오는거 있을겁니다.
제생각은 차라리 10만-15만불정도 되는 살짝 좋은동네 싱글홈중에 한달렌트 1200불-1500불 정도 나오는걸
모기지 끼고 사서 하나 먼저 해보시는게 더 나을수도 있습니다. 팔기도 쉽고, 멀티유닛보다 쉽습니다. 처음하신다고 하니… 싱글홈으로 일단 시작해보시는거 추천드립니다.

제 생각도 같습니다. 저라면 안 삽니다.

보험 잘 알아보시고요 (그런 렌탈아파트라면 일반적인 보험으로 커버 안됩니다. American Modern….)
LLC 만드셔서 하셔야합니다 (아무 변호사나 가지 마시고, 리얼에스테이트 비지니스 전문변호사 찾아가세요. 일이천불 쓰실 각오하시고요)
누가 브로커를 해주는 사람이 있나요?만약 그렇다면 그사람 뒷조사 좀 해보시고요
모기지 끼고 하실거면, 일반적인 개인가정집 사는 이자로 모기지 못받으십니다.
저도 지금 싱글홈 아파트 6채 굴리는중인데, 확실히 돈은 벌수 있지만, 보통 멘탈로는 못하십니다. 신경쓸일 많답니다

어제 셀러한테 연락을 했는데 렌트비가 450불이라는군요. 이곳 저소득 아파트도 투베드일경우 600불은 주는데 제가 경솔하게 생각했나봅니다. jew님 이야기를 들어보니 리스크도 좀 있는것 같구요. 여유돈으로 돈좀 편하게 벌어보고자 했는데 보통 멘탈로는 못한다는 말에 일단 좌절이 되네요. OTL

메인잡이 있는 상황에서는 더더욱 힘들겠지요. 아무튼 터무니없는 렌트비에 일단 포기입니다. 저정도면 세입자들이 아마도 완전 밑바닥중에 밑바닥일듯 싶네요.

싱글하우스는 지금 1600불짜리 렌트를 주고 있습니다. 3년 계약이 저번달 끝났고 다시 재계약하고싶다하여 3년 다시 계약한 상태이구요. 어제 와이프와 토론한 결과, 다시 데빗을 만들기보다 렌트중인 집 몰기지를 페이 오프하는쪽으로 가닥을 잡았습니다. 열심히 내다보면 5년정도후에는 페이오프가 될것 같으니 그다음부터는 관리수리비 제외한 순수 1600불 렌트 수입이 생길듯 하네요.

주옥같은 댓글들 감사합니다. 이래서 항상 큰일 치룰때는 이곳에 물어보는게 진리인것 같습니다. 숨은 고수들이 이렇게 많으니…

님글 보면서 어떻게 저렇게 성공하셨고 돈을 벌으셨을가 부러웠는데, 글읽다보니 그러실만하다는 생각을 했습니다. 보통 지잘났다고 남 얘기에 경청 안하는 사람들 많은데. 남 이야기를 잘들으시고 냉철한 판단을 하신다는점이 좋아보이십니다. 실탄은 쥐고 계시니 언제든 좋은 매물이 나올것입니다. 그때까지 많이 보시고 공부하시면 기대보다도 더 좋은매물이 나올거라 생각합니다.

역시 이곳에 고수들이 많이 계십니다.

저역시도 막연히 나마 무언가 문제가 있을 것이다라고 gut feeling 은 있었는데,
역시 무림의 고수들이 나타 나셔서, 시원하게들 말씀 해 주셨습니다.

쌤님… 이분들께 밥 사세요!

에구… 88님.. 저 아직 성공 못했어요 ㅠㅠ 성공을 향해 열심히 달리고 있는중인데 그 끝이 보이지를 않습니다. ㅠㅠ 언넝 성공좀 해서 우리 부모님하고 장인장모 용돈도 좀 넉넉히 드리면서 사람 구실좀 해야될텐데 지금도 드리고 있긴하지만 만족해하실까 하는 마음에 괜한 미안한 마음이 항상 가슴 한구석에 남아 있습니다.

와이프는 공무원이라 IRA ROTH인가 그걸로 은퇴연금을 준비하고 있고 저는 이것저것 기사를 읽어보니 이런식으로 은퇴연금을 30년 부어서 30년후에 1밀리언이 되어있다면 그것이 과연 현달러가치의 1밀리언인가? 라는 기사가 있었는데 30년후의 1밀리언은 지금 가치로 따진다면 Half 밀리언밖에 안된다고 하더군요. 그래서 저는 조금 다른 방식으로 은퇴를 준비하고자 렌트를 항상 염두해두고 있었습니다. 집가치는 올라갈때도 있고 떨어질때도 있지만 장기간으로 봤을때는 올라가는 쪽이고 렌트비도 매년 물가가 상승하는만큼 올라가면 올라가지 떨어지지는 않으니까 이쪽에 투자를 한다면 울 와이프처럼 은퇴연금 반토막나는 일은 없으니까요…

진짜 밥이라도 한끼 사고들 싶은데 워낙 넓디넓은 미국이라 것 조차도 참 힘드네요. 일단 주소들 적어주시면 제가 5년이고 10년이고 그쪽으로 지날일 있으면 한턱 쏘겠습니다. ㅋㅋㅋ

몇년 전에 이 사이트에서 정말로 포쎄고 세상을 다 삼킬듯이 큰소리치시던 샤뮤엘님이 쪼그라지셔서 다시 나타나셨네요. 주식만 100만불 정도를 소유하고 있고 혼자 스스로 공부해서 법정소소을 하시겠다고 아주 자신만만해 하셨던 기억이 납니다. 그때 아마 무슨 사업장 임대에 관한 재판이라고 했던 것 같던데…다시 오셨으니까 그때 재판이 어떻게 됐는지 얘기나 해주면 재밌겠네요.

진짜 무림고수님이 나타나셨군요 ㅋㅋ