렌트줄 계획은 없는데..

사실 가장 걱정되는게 베케이션 레터를 주었다해도 60일 이후이고
60일 이후에도 안나갈수도 있는데, 이 사실을 광고에 올리지도 않고 집 판매 광고하는 경우도 있군요.
집 자체는 관심이 가는데…셀러 마켓이라 리스팅프라이스에 훨씬 더 올려줘야 오퍼도 받아들여질라 말라 할 판국인데.

일단 오퍼가 받아들여지면
테넌트를 핑계로 해서 인스펙션 기간에 오퍼액수를 더 깍던지 베케이션 컨틴전시를 요구할 참이고 이게 안받아들여지면 오퍼를 취소해버릴 생각을 하고 있는데…..

테넌트가 있는 집을 구매한 경우가 있으신분? 보통은 테넌트이사시키고 빈집을 마켓에 내놓는게 순서인데… 하긴 인베스터들이 요즘 엄청 득세중이니 뭐 오히려 테넌트있는 집이 인베스터들한테는 장점이 될지도.

60일 이후가 아니고 전 주인이랑 계약 맺은 리스기간까지 있어도 뭐라고 못 합니다. 그리고 테넌트 있는 집은 론이 안나올 가능성도 있습니다. 인스팩션 하지 않은 집에 대해서 과연 누가 론을 내주려고 할까요. 투자용 목적이면 새로운 테넌트를 찾지 않아도 되고 리스 기간이 보장이 되어 있으니 좋을지는 몰라도 거주용 목적으로 구매 하시는거면 잘 알아보고 진행하세요.

리스팅 에이전트(변호사)가 아직 테넌트에 대해 아무 정보도 안준상태라 리스가 언제까진진 모르지만 60일 클로징날짜로 잡은거 보면 이미 베케이션레터는 보낸 상태같군요. 리스날짜보다는 베케이션레터에도 테넌트가 안나가면 내 시간낭비에 그게 골치아파질 가능성이 조금이라도 있어서요. 론은 걱정할 상황은 아닙니다.

테넌트가 있는 집은 인스펙션도 못하나요? 이것도 주마다 다른가? 계약서에는 인스펙션 컨틴전시가 있던데? 아무리 테넌트가 있더라도 그렇지 인스펙션도 안해보고 누가 집을 사요?

문을 안 열어주면 못하죠. 인스펙션을 못 한다는 말은 매우 골치 아픈 테넌트라는 생각이 드네요.

그런 집은 테넌트가 골치 아파서 파는 경우도 있습니다. 코비드전에도 Evict 하려면 6개월에서 1년이 걸리는데 왠만하면 사지 마세요… 아무리 셀러가 테넌트 나가는 걸로 컨틴전시 걸었다고 하더라도 클로징 하는날까지 안나가면 안살건가요?

당연히 안사죠. 시간낭비만 하는거고. 그러면 오퍼조차 하지 말아야 하는걸로 결론나고…

어느 정확한 날짜에 셀러가 책임지고 집비워주는것을 contigency로 해서 오퍼를 넣으세요. 못비워주면 이집 아니다 생각하고 다른집 찾아보셔야죠.

이미 패러그래프 만들어서 에이전트한테 시켰습니다. 도대체 에이전트가 집팔아먹을 생각만 하지 내 편이 되어줄 생각을 못하네요. 이번에 에이전트 바꾸던지 내가 혼자 하는게 낫겠어여. 내가 집 다 찾아서 던져주고 딱 한집 보여주고선 돈을 그렇게 쉽게 벌 생각을 하다니… 에이전트 설득하는게 더 스트레스받고 힘드네요. 내가 지를 테스트하는줄 모르고 날 갈치려 드네. 허참. 일단 오퍼를 두고 보자니…컨틴전시 없이 오퍼수락되면 나만 골치아프게 되는데….

부동산 commission은 flat rate이 되어야 한다고 생각합니다.

Buy an empty house with thoroughly inspection.

I did it and still I found a lot of problems last 9 years.

론은 걱정할 사항이 아니라 말씀하셨는데… 잘못 생각하고 계십니다.
오래전이지만 정확히 이런경우를 경험했었는데, 클로징 막판에 론이 안나왔었습니다. 은행에서 인스펙션 나왔는데 tenant이 있어서 론이 막혔었습니다. tenant이 거주하고 있으면 주거용이 아닌 투자용론으로 바꿔야한다고 높은 이자를 제시했고 그리하면 클로징날짜가 또다시 연기되는 상황이 였습니다. tenant은 그당시에도 계속 렌트를 전주인에게 보내고 있었고, 집은 비운다 말은 하지만 나갈생각 없어보였고…

결국 tenant에게 현찰 몇천불주고 빨리 나가라해서 내보내고 다시 인스펙션 받아서 론받았던 케이스 였습니다. 물론 그전에도 여러 문제가 있었어 클로징 몇달 연기가 됬었는데, 마지막에 론막힌게 제일 기억에 남네요.
오퍼넣고 클로징까지 6개월정도 걸렸던것으로 기억되는 케이스입니다. 참고하세요.

와 6개월이라…
양쪽다 중간에 계약 파기할 생각은 안했나보군요. 사실 셀러는 모르겠지만 바이어는 어니스트머니를 잃어빌수가 있어서 섣불리 파기하기가 힘들죠. 클로징이 자꾸 연기되는경우 보통 소송까지 가는 케이스는 어떤경우인지 궁금해지네요. 테넌트뿐 아니라 이유야 여러가지겠지만 심지어 집 소유자가 클로징 질질 끌고 이사안나가는 경우도 골치아프긴 결국 마찬기지일테지요.

나는 론 하고는 상관은 없습니다.