요즘 모기지 rate이 좋아져서, 현재 살고있는집 (3.7% 30년중 4년갚았음) 리파이낸스 알아봤더니 primary house인 경우이기에 3.2% 30년 받았습니다. 그런데 조건이 리파이낸스후 1년간 이 집에 primary residence 로 살아야 한다고 합니다.

저는 현재 집을 리파이낸스하고 올 가을 전으로 (현재 집은 렌트주고) 새로운 집을 사서 이사갈 계획이였는데, 이럴경우 문제가 되나요? (세금관련등등)

두번째 집을 primary residence로 사용하더라도 두번째 집은 모기지 이자율이 더 높을거는 예상을 하는데, 첫번째 집 리파이낸스하는게 두번째 집 모기지 받는데 어떤 영향이 있나요?

우선, 30년 모기지를 갚으신 지 4년되었다면 그동안 낸 돈은 모두 이자만 냈다고 생각하시면 됩니다. refi하는 모기지의 차이가 .5%인데 refi 하시느라 드는 비용은 어떻게 되는지도 계산을 하셨는지요? 대개의 경우 1% 이상의 차이가 나는 경우 refi할만하다고 합니다. 비용이 그만큼 들기 때문에 저울질을 해 보셔야겠어요. 두번째 집 모기지를 내야 하는데 쉽지 않아 보이는 이유가 있는데 첫번째 집에 잠겨있는 빚이 거의 모두인데 (equity가 없다는) 또 하나의 모기지를 은행에서 내 줄 것인가 하는 것입니다. 기타 미국 생활 정보를 아시고 싶으시다면 아래 링크를 방문해 보세요. https://www.youtube.com/watch?v=HAcl4aBZDH0

1년의 유예기간이 좀 그렇쵸 ? refinance 하기 힘들면 몰기지 recast 하세요. 약간의 돈을 down 할수있으면 같은 rate으로 원금을 일정부분 갚고 월페이먼트가 적어진답니다. 이렇게 좋은게 있는데 많은 분들이 모르시더군요.

실례가 안된다면 3.2프로를 어떻게 받으셨는지요.

포인트 내신게 있나요?

클로징 비용이나 렌더 크레딧은 어떠하였는지요.

저는 3.375에 포인트 0 클로징 비용 0이었습니다

고수분들이네요. 저는 재작년에 이율 한참 높을때 4.625로 샀다가 몇달전 리파이넌스해서 3.625로 낮추고 좋아했는데. 3.2랑 3.375는 렌더를 어떻게 알아보셨는지?

아 여튼, 미약하나마 저도 얼핏 들은거고 제 생각에 그럴듯해서 말씀드리는건데.. 일단 당연히 렌트한 집에서 들어온 rental income은 세금 보고를 하고요. 이건 택스 문제랑 직접적으로 연관되니.

지금 두번째 집을 구입할때 모기지 론을 걱정하시는데, 실제 문제는 현재 refinance할 mortgage loan에 있어 사기죄를 저지를려고 한다는 것입니다. 왜냐면 곧 렌트를 돌릴걸 알면서 primary residence로 론을 할려고 하니깐요. primary residence로 론을 하면 1년은 살아야된다는 조건과 그것을 어겼거나 어겨야되는 경우가 있으면 어떻게 해야된다 등등 이 계약서에 포함되어있고 그것에 사인을 합니다. 아마 1년안에 rental property로 돌리는 것은 mortgage fraud이고 그래서 벌금이나 감옥간다는 말이 씌여져있거나, 아니면 현재 빚진 모든 금액을 하루아침에 당장 갚으라고 날라올수도있습니다. 물론 걸리냐 안걸리냐는 별개의 질문입니다. 가장 안전한것은 리파이넌스를 안하고 두번쨰 집을 primary로 론하는것 같네요.

그리고 첫번째 집 refinance받는거랑 두번쨰 집 loan받는거랑 상관없습니다. 렌더마다 각자의 방식이 있겠지만 결국 가장 중요하게 보는 수치는 debt to income ratio입니다. 렌더에게는 본인이 두채를 사면서 생기는 론의 총액을 안전하게 갚아나갈 인컴이 되냐가 제일 중요하다는 말이죠.

참고로, 일단 렌더들이 primary나 investment냐에 따라 이자를 다르게 책정하는 까닭은 debt to income ratio 때문입니다. 현재 몰기지 받은 집을 내가 산다면 따로 내가 다른곳에서 거주하는 비용이 안나가니 더 안정적으로 몰기지를 갚아 나갈수 잇겠지요. 하지만 내가 이 집을 렌트 돌리고 다른 곳에서 산다면 그 곳에 대한 거주 비용이 들어 가니깐 조금 더 커진 risk 때문에 다운페이나 이자를 올리는것으로 압니다. 물론 렌트를 주면 거기에 대한 income이 당연히 들어오겠지만 렌트가 나갈지 안나갈지, 렌트 수익이 몰기지보다 보통 낮은데 얼마나 낮을지 등등 여전히 risk가 존재하니깐요.

저는 Mortgage Star LLC Richard Weiner 에게서 했습니다.
워싱턴 디씨및 근교에서만 라이센스 되어 있구요.
전화해서 Your trouble kid, Mr. Kim이 전화 했다고 하면 알아먹을겁니다. 근데 3.375로 받았는데 분위기가 더 내려가는 분위기네요. 내일이 클로징후 삼일째인대 Walk away 해야 할지 고민입니다…