현재 시애틀에 거주하고 있습니다.
집을 팔려고 하다가, 실거주 2년, 소유기간 5년중에서 실거주 2년은 넘으나, 소유기간이 5년이 안되서, capital gain tax 를 집값시세차익의 20% 넘게 내야 한다는 것을 우연히 알게 되었습니다.
그런데, 또 다른 home mortgage 관련 웹사이트에서 다음과 같은 글을 봤습니다.

Tips For Selling A Primary Residence
You need to live in your home for at least 2 years out of the last 5 years to qualify it as a primary residence. The 2 years that you live in your home don’t need to be consecutive. You also don’t need to own your home for at least 5 years in order to claim an exemption from the capital gains tax. For example, if you own your home for 3 years and live in it for 2 years before you sell it, it’s still considered a primary residence. In a case like this, you might not need to pay the capital gains tax when you sell the home.
You don’t need to pay up to $250,000 ($500,000 for married couples filing jointly) in capital gains on your home sale if you meet three conditions:
• You’ve lived in your home for the last 2 years. You can only deduct capital gains on your primary residence. You must have lived in your home for at least 2 years out of the last 5 years before you sell it to qualify for an exemption. The years you’ve lived in the home don’t have to be consecutive.
• You’ve owned your home for at least 2 years. You need to have owned your home for at least 2 years before you can claim an exemption. If you haven’t owned your home for at least 2 years, you’ll pay the much more expensive short-term tax rate.
• You haven’t recently claimed another exemption. Generally, you can’t claim another exemption if you’ve already claimed an exemption during the last 2 years.
If you meet all three criteria above, you can exclude some or all of the capital gains tax when you sell the home.
It’s important to note that this exemption only applies to your primary residence. If you were to sell your second home or investment property to anyone, including a family member you were trying to help out, you would have to pay full capital gains tax.

위글에 의하면, 실거주 2년 이상이면 소유기간이 5년이 안되어도 capital gain tax 를 내지 않아도 된다고 하는데 (시세차익이 $500,000 미만일때), 어떤게 맞는 내용인가요?
현재 집이 primary residence 이고, 4년 7개월째 거주하고, 소유하고 있는 상태입니다.

따끈따끈한 최신 정보 올립니다. 4/28/2021

부부합산 인컴이 48만 8천8백이 넘지 않는다면
해당되지 않습니다. 안심하고 파세요.
The 20% long-term capital gains rate doesn’t apply unless your overall taxable income is $434,550 or more as of 2020, and you’re single, or $488,850 if you’re married and filing a joint return.
https://www.thebalance.com/sale-of-your-home-3193496

“부부합산 인컴이 48만 8천8백이 넘지 않는다면 해당되지 않습니다. 안심하고 파세요.”
–>
음…
원글님이 질문하신 것은 지난 5년 중 2년 이상 거주했으면
Single은 $25만까지, 부부는 $50만 까지 세금을 내지 않는 것에 관한 것입니다.
(2년 거주 조건이 중요한 것이고, 집 소유 기간이 5년 미만이어도 괜찮습니다.)

인용하신 글은, 2년 거주 조건을 만족하지 못하거나 수익이 한도 금액을 초과했을 때
overall taxable income의 범위에 따라 Capital Gain Tax Rate가 0%, 15%, 20% 인데,
20% 세율은 Single 약 $43만, 부부 약$48만 이상일 때 적용된다는 것입니다.
수익이 이보다 적다고 해서 세금을 내지 않는 것이 아니라, 그 아래 구간인 15% 세율이 적용됩니다.

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좋은 의도로 답글을 주시는 것이겠지만, 틀린 답을 올리시는 것이 여러번 보여서 우려가 됩니다.
예를 들어서, 최근에 미주 중앙일보에 한국에서 소셜연금을 받는 경우의 세금에 대해서 다음 답글을 쓰셨는데요.
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http://ask.koreadaily.com/ask_read.asp?qca_code=social.pension&cot_userid=&page=1&qna_idx=117129
소셜연금을 받을때 25.5%의 세금을 떼고 받지만
연말 세금 보고1040-NR를 하여
연금 총액이 $25,000불 이하라면
돌려받으실수 있을것으로 예상되며

$25,001불에서 $34,000불 사이라면
받는 연금의 50%를 수익으로 계산되어 세금이 정산되고
그 이상이라면 25.5% 내신 세금은
되돌려 받을 수 없다고 예상됩니다.

————–
http://ask.koreadaily.com/ask_read.asp?qca_code=social.pension&cot_userid=&page=1&qna_idx=117125
미국 시민으로서
해외에 거주하면서 연금을 받는다면
세금보고를 하여야 하는데

연금 총액이 $25,000불 이하라면
세금이 없으며

$25,001불에서 $34,000불 사이라면
받는 연금의 50%를 수익으로 계산되어
세금이 정산되고

그 이상이라면 받은 연금 총액의
85%에 대하여
세금 30%를 납부하게 됩니다.

그러나 시민권을 포기하는 경우
Non-Resident Alien으로 되어
연금 수령은 25.5%가 삭감된 금액으로
수령을 받게 되지만
연말 정산시
앞서 말씀드린바와 같은
Tax rate이 적용된다고 합니다.
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–>
소득에 따라 소셜연금에 세금이 다르게 적용되고 세금보고 (Tax Return) 때 돌려받을 수 있는 것은 세법상 거주자 (Resident, Form 1040 사용)의 경우입니다.

거주자의 경우에도, Single 기준금액 $25,000 – $34,000은 연금 총액이 아니라 “소셜연금의 50% + 다른소득 + 비과세이자”이고, 이 구간일 때 받는 연금의 50%를 과세소득으로 계산하는 것이 아니며, 상위 기준금액 이상일 때 연금 총액의 85%에 대하여 세금 30%를 납부하는 것도 아닙니다.

미국 시민권자는 외국에 거주해도 연방세법상 거주자 (Resident)이고, 거주자는 소셜연금 이외에 다른 소득이 없으면 (거의 모두) 연방소득세를 내지 않으며 세금보고 (Tax Return)를 하지 않아도 됩니다 (다른 혜택을 받기 위해서 세금보고를 하기도 하지만…). 실제로, 부부가 다른 소득이 없이 소셜연금을 1년에 $5-6만 이상 최대로 받아도, 연방소득세를 전혀 내지 않습니다. (다른 소득이 있으면 세금을 낼 수 있음)

연방세법상 비거주자는 거주자와 다르며
미주 중앙일보에 다른 분이 쓰신 것처럼, 세법상 비거주자 (Form 1040-NR 사용)는 소셜연금에 원천징수한 연방소득세를 돌려받지 못하게 되어 있습니다.

부부합산 인컴이라는게 집을 판 양도차익도 포함아닌가요?

집 소유기간이 5년이 되지 않아도 됩니다.

최근 5년내에 실거주 2년…으로 알고 있습니다. 회계사분에게 물어보세요

원글님이 올려준 글로 보면, 님은 지금 거주하는 주택을 팔 경우 시세차익에서 500,000까지는 캐피탈 게인에서 면제되고
그 이상은 캐피탈 게인 택스를 내야 합니다.
님의 경우 2년을 primary residence로 거주했으므로 5년 기간은 의미가 없습니다.
시세차익 액수가 크면 택스 전문가와 상의하세요.
님의 소득에 캐피탈 게인이 부가되면 세금을 엄청 두드려 맞습니다.