안녕하세요? 평소에 도움을 많이 받습니다. 감사드립니다.
저의 집은 뉴저지 버겐 카운티에 있고 단독 House를 렌트해서 1년 지난뒤
Renewal해서 다시 살고 있습니다. Renewal 한 계약의 만료는 2007년 3월 31일입니다.
최근 잔디 문제와 기타 누적된 사소한 문제들 때문에 주인과 불편한
관계에 있습니다. 잔디와 눈은 계약서 상에 집주인이 관리하게 되어있는데
잔디를 정기적으로 깍기는 하지만 잘 관리가 되지 않아(군데군데 패이고 봄에도 누렇게 죽어있고 그렇습니다.) 이 잔디문제와 지하실 세탁실과 부엌에 페인트가 벗겨져 녹가루같은 것이 떨어져서 다시 칠해줄 것을 6월 21일에 Certified mail로 요청하였습니다. 그리고서 한국에 갔다가 8월 15일에 돌아왔습니다. 물론 Rent fee는 7월 8월분을 차질없이 지불 했구요. 그랬더니 집주인을 대신해 변호사가 8월 16일자로 다음과 같은 메일을 답변이라고 보냈더군요. 저희 이름과 주소는 지웠습니다.

Dear Mr. & Mrs xxxx.

I represent your Landlord, They have advised me of your ongoing complaints about the lawn and some paint chips at the referenced property. All future complaints are to be directed to my attention (except for emergencies only to be directed to Ms.xxxx). The lawn is being maintained in a proper manner, and the paint chips will be addressed upon the change of tenancy only.

The Landlord will not be renewing your lease on 4/1/07. You have been advised that the Landlord will grant you permission to terminate your lease early – on at least 60 days notice, if you so desire.

You are in violation of at least 2 provisions of your lease:

Paragraph #9 Possession and Use. “The property shall not be allowed to be vacant for any extended period of time.” (6 weeks in Korea!)

Paragraph #11 No assignment or subletting. “The Tenant may not assign this lease, sublet all or any part of the property, or permit any other person to use the property without the written permission of the Landlord.” (Unauthorized car in garage with Florida registration.)

Please make arrangements to find another housing unit for rent at your earliest convenience.

Yours very truly,

1. 저희가 방학때 한국에 가서 오래 머무르는 것은 작년에도 그랬고 또 주인도 알고 있는 사실이고 e-mail로 8월 15일에 돌아온다고 통보도 했는데 이것이 Violation이 되는 지 알고 싶습니다. extended period가 얼마간의 기간인 지 명확하지도 않고 말이죠. 제 생각에는 아무런 잘못도 없는 것 같은데요.

2. 자동차 문제는 저의 동서가 플로리다에 살다 년초에 한국으로 들어가면서 차를 쓰라고 주고 갔고 년말이나 내년초에 가지러 오던지 팔던지 한다고 했습니다. 년초부터 garage에 계속 두어오고 있었고. 차는 보험은 들어있지 않은 상태고 등록은 플로리다에서 되어있고 2007년 1월까지 유효합니다. 이차는 보험을 들지 않아 사용하지는 않고 우리 차고에서 보관했으며 가족간의 세세한 사항은 말하기 싫어 주인에게 이런 내용을 통보하지는 않았습니다. 다만 e-mail로 차고에 차를 한 대 더 보관하고 있다는 사실만 년초에 통보했었습니다. 차고에 그냥 두기만하였고 동서에게서 아무런 댓가도 받지 않았으며 주인에게 아무런 재산상의 불이익을 주지도 않았는데 위의 #11을 위반한 것이 되나요? 만약 된다면 이것을 빌미로 주인이 Eviction을 Court에 요청하여 우리가 패소할 가능성이 있을까요?

3. 우리가 요청한 사항에 대해 이렇게 늦게 답변하는 것이 올바른 건가요?

4. 저희도 사는 것이 불편해서 이사하려고 하는데 60일 전에 알려줘야 한다는데 60일 뒤에 이사할 수 있는 집은 좋은 집이 없는데, 더 빠른 시일 안에 금전적인 손해 없이 이사가는 방법은 없을까요?

참고로 주인은 바로 옆집에 살고 있습니다.

저희가 잘못한 게 없는 것 같은데 꼬투리를 잡는 것 같아 아주 괘씸하고 적절하게 관리도 안해주면서 은근히 겁주는 것 같아 어떻게 대응할 지 고심하고 있습니다. 여러분들의 많은 의견 부탁드립니다. 긴 글 읽어주시고 답변해 주시는 분들께 미리 감사드립니다.

일단 편지에 보면 문단 번호를 적시 했으니 계약서의 해당 문단을 보십시오. 9번 문단의 경우는 뭐 얼마 이상이라고 명시가 되어 있을 수 있고 명시가 안되어 있다면 상식선에서 처리되는 기준이 있겠죠. 변호사가 6주간 비웠다는 사실을 알고 메일을 보낸 것을 보면 그 기준에 어긋날 가능성이 크다고 봅니다. 다음 것도 마찬가지이겠는데요. 이건 편지내의 내용에 문서로된 허락 없이는 안된다고 되어 있으니까 이메일로 통보를 하셨더라도 집주인이 사인한 문서를 안갖고 계시면 위반한겁니다.

일단 그렇기는 한데. 첫번째 문단을 보니 집주인은 그냥 귀찮아서 일찍 나가도 좋으니 그냥 살던가 웬만하면 다른데로 이사가라는 얘기 같군요. 따라서 제가 보기에는 그냥 사셔도 원하는거 해줄 것 같지는 않고 이사 가시는 편이 나으실 것 같구요. 60일 통보 원칙은 어쩔수가 없을겁니다.

결론은… 정말로 집주인을 혼내주시고 싶으시다면. 변호사 사셔서 방법 강구해 보셔야 할 것 같구요. 저라면 그냥 얼른 다른 집 구해서 나가겠습니다.

#9의 전체는 다음과 같습니다.
9.POSSESSION AND USE: The Landlord shall give possession of the Property to the tenant for the term of this Lease except as otherwise provided in this Lease. The Tenant shall occupy the Property only as a private residence, and will not use the Property for any business, trade or profession. The Tenant shall not store any flammable, dangerous or hazardou materials at the Property, other than ordinary household cleaning materials. The Property shall not be allowed to be vacant for any extended period of time.

이 조항에는 집을 비우는 기간에 대해 명확하게 정의하지 않고 있습니다. extended period of time이 1주일인 지, 한 달 인지, 석달인지 규정이 없습니다. 또한 오랫동안 비울 경우 주인의 문서상의 허락을 받아야 한다든지 이런 조항도 전혀없습니다. 해석하는 사람 마음대로인 규정은 제 생각에는 문장 자체가 굉장히 모호하여 이 조항 자체가 효력이 없는 illegal한 조항이 아닌가 하는 생각이 듭니다. 지금 여러 날에 걸쳐 New Jersey tenant의 권리에 관한 법률을 읽어보고 있습니다. 위의 두 조항은 Lease 계약의 rules and regulations 인데요, 제가 읽어본 바로는 이런 경우에 주인이 세입자가 위반하면 court에 eviction을 신청할 수 있습니다.

Eviction을 신청하기 위해서는 먼저 Quit notice를 보내야하고 한 달안에 Violation한 사항을 그만 두지 않으면 Court에 Eviction을 신청할 수 있다고 법률에서는 정의하고 있습니다. 우선 집주인의 변호사가 보낸 것은 Quit Notice라고 볼 수 없고, 제가 재산상의 손해를 끼친 것이 아무것도 없기 때문에 사실 Quit 할 것도 없습니다. 이제 여러가지를 많이 공부하고 있으니까 며칠내로 반격에 나서볼까 생각 중입니다. 어떻게 할 지 아직도 생각 중입니다.

우선 알아낸 것이 있는데요. New Jersey에서는 Security Deposit에 대한 법률이 Lease를 renewal할 경우에 주인은 Security Deposit에 대한 1년치 이자를 Tenant에게 지불해야하고 Security Deposit이 어느 은행에 어떻게 이자율이 몇 %로 들어있는 지를 Tenant에게 알려줘야할 의무가 있습니다. 이자를 단 한푼이라도 주인이 가지고 있을 권리가 없습니다. 이자를 안 줄 경우 주인에게 이에 관한 Notice를 Certified mail로 보내고 한 달이 지나도 주지 않을 경우는 rent fee를 Security Deposit과 7%의 Annual 이자로 지불해도 되고 이 경우 살고 있는 동안에는 Security Deposit을 다시 채울 필요가 없다고 되어 있네요. 저의 Landlord는 이를 위반했기 때문에 이에 대한 Notice를 보낼 예정입니다. 찾아보면 Landlord가 위반한 사항이 많을 것 같습니다. 여러분들도 Lease renewal했을 경우 이에 대한 Report를 받지 못하셨다면 확인해 보시기 바랍니다.