취업이민 준비중입니다.

다름이 아니라 질문을 드리고자 하는것은
물론 개인이 결정해야할 문제이지만
조언을 구하고 참고하려고 글을 씁니다.

제 계획은 샌프란시스코의 근교 소도시에서 3년 게약이 되어 있습니다.
3년후는 아직 게획을 세우지 못했습니다.
영주권은 한국에서 취득하여 입국합니다.

현재 생각은 1,2년 렌트하여 살면서 주변 상황을 익힌후
크레디트도 쌓은후 집을 구입하려고 하였습니다만,

요즘 집값이 딸어질때 구입을 하는게 좋지 않겠는가 자
꾸 생각이 들고,
이자율이 비싸더라도 렌트비 내는거 보다는 더 낫지 않겠는가 생각이 들고,
지금이오히려 미국 집을 구입할 적기라는 신문 뉴스를 접하게 되니
집을 구입하고 싶은 생각도 듭니다.

혹시 경험 많으신 분들께서
조언을 해주시면 정말 고맙겠습니다.
감사합니다.

단기간이라도 월세를 내고 살면서 시장을 파악하시는 것이 좋겠습니다.

일단 대부분의 사람들이나 전문가들이 집값 하락은 당분간 더 지속될 것이라고 예상하고 있습니다. 렌트비가 아까운 것은 사실이지만, 미국에서 집 구매를 위해서는 ‘공부’해야 할 것이 꽤 있습니다. 시장을 잘 파악하시면 더 좋은 집을 더 좋은 가격에 구입하실 수 있겠지요. 그리고, 말씀하신 크레딧이 이자율에 영향을 끼치는 것도 사실입니다.

1-2년 크레딧 쌓는것으로 좋은 이자를 못받을텐데요. 오자마자 크레딧카드 발급받고 잘 쓰신다고 해도 히스토리가 너무 짧습니다.

오셔서 차를 구입하실때 현금이 있더라도 좀 이율센 세이빙에 넣어놓으시고 차를 론으로 일부라도 해서 구입하시고 잘 갚으면 도움이 조금이나마 될것 같습니다.

우선 사람들이 가장 많이 잘못생각하시는 부분을 말씀드리겠습니다.
렌트비가 아까워서 집을 사신다는 분들….이거 정말 일까요?
자기집이 있는 분들에게 먼저 물어보세요. 한달에 어느정도 페이하고 사는지..
우선 보통사람들은 론으로 집을 사고 이자를 내겠죠, 이것만해도 렌트비랑 비슷할겁니다. 거기다 보험,세금을 내면 훨씬 많아지죠. 그것뿐입니까? 집을구입하면서 늘어나는 유틸에, 유지보수비용, 그리고 집을 살때팔때 들어가는 복비등등…
님이 집을 사고난후 파실때 그집이 정말 폭등하지 않는한…렌트보다는 항상 돈이 더들어갑니다.(물론 그 돈만큼 자신의 집이라는 정신적 소유비용이라고 생각하면 됨)
요즘 처럼 부동산이 오를기미가 전혀 없는 분위기에서 집을 사는건 (아무리 싸더라도) 렌트보다는 산술적으로 손해입니다.
물론 돈을 생각하지 않고, 자신이 살집을 사는건, 그건 위에서 말한것과는 주제가 다른문제라 할수있겠죠.
더 많이 알아보시길…

저희도 캘리포니아로 이사가는데 샌프란에서 좀 멉니다.

그래서 집값은 싼 편인데, 요즘 팔려다가 그냥 렌트쪽으로 바뀐 싱글하우스들이 잔디, 풀장관리까지 포함해서 아파트보다도 더 싸게 렌트시장에 나오고 있습니다.

저희 가족은 이번에 영주권도 곧 나올 예정이고, 이번에 미국에 완전히 착할 예정이지만, 그래도 집 사는것은 미루고 있습니다.

아이들을 생각해서 아이들이 뛰놀수 있는 나만의 공간을 갖는것은 돈으로도 살수 없는거라고 생각했었고, 정착하는게 결정되면 집부터 사려고 했었습니다.

하지만 비교적 private한 둥지를 집을 사지 않고도 얻을수 있어서, 매니지먼트 회사에서 관리하는 집을 렌트하고 더 시장을 지켜보기로 했습니다.

집 사는게 렌트보다 이득이란 말은 정말 집값이 폭등하는 시기 아니면 할 수 없는 말인거 같네요. 그것도 집을 높은 가격에 되팔고 나서야 이득이 되는…

저희는 아주 작은 20만불 콘도에 사는데, 한달 전기/가스비가 200불, 매년 재산세가 5000불, 그리고 관리비가 한달에 200불 하는데, 이거 다달이 나누면 매달 800불이 넘는 돈이 그냥 하늘로 날라가는거죠. 그리고 첨 집 샀을 때 첫 몇년은 모게지 전부가 거의 이자로 나가는 셈이니까 집값 원금은 하나도 갚지도 못하는 거구요. 지금 사는 콘도 정도의 집을 렌트하는데 900불 정도 되니까, 렌트 사는게 절대 손해가 아니지요.

뭐 지금 집 사는 것을 추천하는 것은 아니지만..
위의 이득아님님은 어떻게 재산세가 2.5%나 나오는지 궁금하네요.. 그리고 전기/가스비는 아파트에 살아도 내야되는 것 – 좀 오래된 아파트라 렌트에 포함되지 않는다면 – 이니깐 내집과 렌트를 비교할떄는 공통사항이 되는 것 같은데요..
보통 내집인 경우, 모게지, 세금, 보험, 집 관리유지비 등이 렌트와 비교해서 별도로 나가는 항목으로 보이는데 이것들을 합치면 보통은 렌트보다 조금 많아지지요.. 하지만 세금 혜택을 감안하면 년간 지출은 거의 같다고 보시면 될 거에요..

단기간으로 보면 equity가 쌓이지 않겠지만 렌트로 30년 산 사람하고 내집으로 30년 산 사람을 비교해 보면 20년 뒤에는 어쨌건 내집을 가진 사람은 집 한채가 남아있게되고, 렌트로 산 사람은 빈 손이니깐.. 잘 생각하세요..
집사고 처음 5-10년까지는 렌트와 크게 차이가 없지만 그 이후에는 equity 쌓이는데 눈에 보이죠.. 모게지에서 원금 비중이 훨씬 커지니깐.. 이건 언젠가 집을 사려면 거쳐야 하는 통과의례이고요..
요즘 렌트가 좀 떨어져서 그렇기는 하지만 렌트는 언제든 오를수 있다는 것, 감안하세요.

간단히 결론이 내려지네요, 5년이상 살것같으면 사고, 아니면 렌트

제가 처음 미국에 와서 렌트비가 1750불이었는데 1년에 150불씩 오르더라고요.월급은 그만큼 안 오르는데….애들이 몇년후면 나가는데(대학교에 들어가면)..내집에서 애들하고 살고 싶어 샀습니다.다운페이를 40% 이상하시고,모기지 낼 능력이 있으면 사시는데…미국에 처음와서는 크레딧도 없고 실정을 모르시니 3-4년 있다가 사세요.한국에 있는 돈 가져 오실려면 한국은행에 승인도 받아야 하고..또 달라가 싸니 가지고 오셔서 여기서 CD에 넣고..준비하세요.능력이 있으시면 집사야지요.왜 남의 집에서 렌트비 올려주고,불안하게 사십니까.

위에 485님의 말씀은 너무 이상적인 예를 든거죠.
요즘처럼 하루앞을 못보는 세상에, 한집에서 30년이상 살수있는 사람이 얼마나 있겠습니까? 물론 집을사고 최소 5년이상 오래있으면 있을수록 렌트하는것보다는 이득인건 누구나 아는 사실입니다. 장기간으로 볼때 집값은 어쨌든 상승곡선을 그리니까요. 하지만 물가상승비는 생각안합니까? 지금 50만불집이 30년후 80만불이 되었다면 그게 집사서 이득봤다고 해야합니까? 또, 현실적으로 이퀴티가 쌓여서 좋다고하는데, 그돈가지고 다른데 투자하거나 소비하면 그게그겁니다.
현실을 생각하세요.

돈 있으면 사고,없으면 못 사고…이 세상 돈 있는 사람이 남의 집 사는것 봤습니까?필요할때 사세요.

저도 485님에 말씀에 약간 반론을 드리자면… 30년동안 집사지 않고 렌트한돈이 집을 산금액과 똑같다면 맞는 말씀이지만 통상적으로 렌트비용<모기지+maintenance인 이상.. 남는 금액만큼 괜찮은곳에 투자를 한다면 이야기가 틀려질텐데요. 특히나 다운 pay한 금액만큼으 ㅣ투자수익까지 감안한다면.

죄송하지만 위의 나그네님께 질문을 드리고 싶네요..

현재 20% 다운할 돈이 있고, 꾸준한 수입원이 있으시다면 – 렌트던 모게지던 지불할 수 있는 – 집을 사시겠읍니까? 안사시고 렌트해서 사시겠읍니까? 5년이후부터는 이쿼티는 쌓이기 시작하지만 렌트는 나가는데 무슨 돈으로 투자를 하고 소비를 한다는 말씀이시죠? 또한 물사상승에 따라 가장 가치가 유지되는 것이 바로 집이지요.. 현금으로 투자할 경우 물가상승에 따른 손실까지 감안하신다면..

미국에서 집을 산다는 것은 일종의 적금인 셈이죠.. 어쩔수 없이 강제로 돈을 붇는.. 과연 흠님 말씀처럼 남는 돈으로 효과적이고 효율적으로 투자에만 전념할수 있을까요? 직장다니면서? 제 경험상 한국에서도 적금이 아닌이상 꾸준하게 돈을 적립하기는 정말 어려운것 같습니다.

현실을 생각한다면 집을 사는 것이 적금과 같은 제도가 없는 미국에서는 유일하게 돈을 모을수 있는 방법이라는 생각이 더 확실해 지네요..

485님, 열내지 마시고..
저분들 잠재 고객들이신데, 잘 해드려야죠.
나중에 저분들께서 주시는 렌트로 모기지 내야할텐데..

조언해 주셔서 정말 감사드립니다.
도움이 많이 도었습니다.
미국생활에 대해 더 많이 겅부를 해야겠습니다.
잘 감이 안잡힙니다.
답글주신 모든분께 감사드립니다..

“현재 20% 다운할 돈이 있고, 꾸준한 수입원이 있으시다면 – 렌트던 모게지던 지불할 수 있는 – 집을 사시겠읍니까”

적어도 향후 3년은 당연이 안사죠. 지역에 따라 다르지만 캘리의 경우 최소 30%에서 많게는 40%이상 하락이 예상되고. 기타 지역도 20%하락이 불보듯한데. 100%론도 아니고 내 알토란 같은 돈을 5년후 다 날일일 있습니까? 미국 집값이 물가 상승에 따라 가치를 유지한다는건 그래프를 크게 봤을 때 얘기고. 미시적으로 보면 그 그래프에서 올라가기도 하고 내려가기도 하는겁니다. 역으로 얘기하면 물가 상승률을 기초로한 정상 집값에 맞추자면 지금 가격은 2배 넘게 올라있는 거에요.

좀 더 구체적 예를 들어볼까요. LA인근 한인 많이 사는 지역에 웬만한 집한채가 최소 60만 쓸만한건 70만 합니다. 10만 다운하고 60만 융자 받으면 설사 6% 이자를 받아도 이자만 한달에 3천불이에요. 물론 택스 디덕션 되지만. 택스 디덕션으로는 재산세도 다 못냅니다. 렌트살면 물값하고 쓰레기 처리비 안내지만 이거 내셔야죠? 보험료 내셔야죠? 여기 저기 수선하셔야죠? 재수 없으면 HOA 내셔야죠? 다 하면 못해도 3500불은 듭니다. 원금 값는 모기지도 아니고 이자 온리니까. 집값이 오르지 않는한은 에퀴티도 안쌓이므로 결굴 렌트 사는 셈인데. 이런집 렌트하면 2500불이면 렌트합니다. 결국 월 1000불씩 더 쓰면서 집값 오르는거에 베팅하는 건데 지금 상황에서 집값 오르겠습니까? 설사 10년 후에 제값으로 돌아온다 쳐도. 월 1000불씩 연 12000불 10년이면 12만불이 더 드는거죠. 물론 렌트비가 물가 상승률 만큼 오른다고 가정하면 한 9만불 손해로 줄겠습니다만. 그럼 결국 10동안 다운페이 금액만 날리는 겁니다. 게다가… 미국에서는 집 사고 파는 과정에서 약 8%가 수수료로 날라가는데. 이거까지 하면 손해는 더 커지죠. 게다가… 10년동안 아무 일 안난다고 어떻게 장담합니까?

미국에서 집사려면 최소한 인플레이션에 맞춘 평균가 근처에서 사셔야죠. 그래도 난 집 사야할 절박한 이유가 있으시다면 최소 10%다운에 전통적인 30년 모기지로 현재 가격을 감당할 능력 있으셔야죠.

그리고요. 집을 산다는거 그 가정의 미래를 좌우할 만큼 중요한 결정입니다. 웬만하면 남의 얘기 듣고 이렇더라…만 하지 마시고. 계산기 들고 직접 뚜드려 보세요. 그럼 답 나옵니다.

마자요, 저도 실제 두들겨보니.. 집사는거 정말 신중해야겠던데요.. 현재 시세로 정말 장기적(30년)으로만 볼거면.. 더손해일수도있어요(예전같이 년에 10&씩 올른다면 모를까). 뭐, 렌트에서 집사서 더들어가는 차액, 없으신분들 개인연금(남편, 와이프 따로..세게, 혹은 애들..생명보험들, 이자 좋은거..들고, CD로 이자 5%씩 알차게 챙기셔도 30년후면, 집값상승(있더라도) 다 챙길거 같던데요. 그정도 집값상승으로 요새같으면 기대하기 어렵죠.. 현재 50만불집이 30년후에 맥스로 100만불이상 개런티될까요?
저도 이번에 집살려고 궁리하느라..엄청 두들겨봤거든요.
60만불짜리..20%..로. 한달에 최소 천불을 더들어가고, 것도 오년간 이자를 5.15%로 스페셜 프로그램으로 묶어놓은거로요..그래도, 천불이 더 들어가더라구요.
오년후는 그때가거 모은돈과함께 REFINANCE하자..고, 미루로, 해도
한달에 더들어가는 천불(모기지 + 재산세+ HOA + 보험 + 유틸리티 + 전부다한거..빼기 현재 모기지 )로..두들겨보니, 물론 렌트가 조금 오르기는 하지만,
저희집은 엘에이 한인타운요지아파트(1600-두베트 1200SQ) 이지만, 삼년간 60불올랐습니다. 암튼, 한달에 최소 더들어가는 천불을 그냥 다른곳에 오년간 세이브해도
6만오천불가까이는 남을걸요. 10년이면, 13만불가량이 됩니다. 30년이면? 5%씩 이자상승을 잡으면 대충해도 75만불입니다. 이런게 따지면, 제가 사려했던 집은 50만불짜리가 단순하게 봐도 30년후 125만불은 되주야 같은데요. 집만이 유일한 장기플랜은 아닌것 같습니다. 어떤분들은 이미, 노후계획 세게 들으시고, 남는돈으로.. 집사고, 어떤분들은 정말 아무것도 모르시고, 집의 변수만
노리시고.. 그런것 같습니다만, 주식투자같은 모험없이도, 일년에 4-5%는 챙기고 사는 투자는 많아보이네요. 물론 다 변수는있지만, 현재의 집변수보다는 유리해보이고, 집으로 연간 5% 이익을 챙기기는 어렵구요.. 30년..그런것으로 가면,
더 심해보입니다. roth ira는 8-9%를 average로 현재 장기로 보고있고,
더우기, 택스까지 혜택되고, 감안하면..두배의 수익의 효과가있죠.뭐,
금액의 한도가있지만, 부부가 같이 들면 8천..이고, 앞으로 올라가는 리밋을 보고,
그돈으로.. 부모님이나.. 가족중 누구 관심없는 사람 이름으로 하나 더들면..
뭐, 장난 아니죠. 좋은것은 아닙니다만, 제친구는 엄마 형제것..전부 자기 앞으로
들었어요. 암튼, 집만 보시지 마시고..다른거도 두들겨보셔요..생각보다 재미난것이 많으니..30년 동안 집만 변하는것은 분명 아닙니다.

작은 칸에서 열심시 쓰고나서 보니..엄청난 오류가.. 50만불짜리 집이..최소 25만불정도..상승되어야 한다는거요.. not 125만불.
암튼, 제가말하는것은..두들겨보면..다른것도 많다는거죠.
집값..5년..후도 거의 부정적으로 보는이가 태반입니다.
10년장기는 되야….고려..대상..투자로는..