윗분이 ‘정답’이라고 쓰셨는데요…
“mortgage 이자와 융자시 지불한 point 등를 gross income에서 공제하고 집 재산세도 세금에서 공제합니다.”
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모기지 이자, Point는 소득 공제 (Income Deduction)를 하고
재산세는 세금에서 그대로 빼준다는 의미 (Tax Credit)라면 틀린 얘기입니다.
즉, 모기지 이자, Point (일종의 선이자), 그리고 집 재산세 금액 모두 소득 공제에 적용합니다.
그래서 세금 대상 소득을 줄여줘서, 그에 대응하는 세금이 줄어들게 하는 것입니다.
(Income Deduction과 Tax Credit은 차이가 크기 때문에 구별을 할 필요가 있습니다.)
“대개 첫 6-9년은 융자액의 90%이상이 이자로 모두 공제대상입니다.
연수입에 따라 다르지만 대략 25-40% 감세혜택을 봅니다.”
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이런 얘기는 보통 부동산 브로커들이 집을 팔기 위해서
모기지의 세금 효과를 과장해서 얘기하는 것과 비슷한데요,
실제 효과는 보통 이보다 훨씬 적습니다.
첫 몇해의 납부금에서 이자의 비율은…
인터넷 Mortgage Payment Calculator에 확인해보니
30년 4%면, 첫 payment의 원금:이자 비율이 대략 3:7 정도 되는군요.
30년 3%면, 약 4:6 정도.
여기서 시간이 지날 수록 이자의 비율이 점점 줄어들게 되어서,
30년 3% 때는 7년이 넘으면 원금의 비율이 이자보다 더 커진다고 나옵니다.
모기지 이자율이 8% 라면 초기 납부액의 90% 정도가 이자가 될 수도 있겠지만
이것은 현재 실제 이자율과는 거리가 먼 것이지요.
모기지의 세금 감면 효과는, 이 금액에 그냥 Tax Bracket을 곱하면 되는 것이 아니라
모기지가 있기 전에 Standard Deductuion을 적용한 세금과
모기지가 있은 후에 Itemized Deduction을 적용한 세금을 비교해 봐야 합니다.
다시 말해서, 모기지가 없을 때에도 세금 계산에 Standard Deductuion을 적용하기 때문에
이것 대신 모기지 이자 등을 Itemized Deduction에 적용한 효과는
그 이전과의 차이 만큼이라고 할 수 있습니다.
주택을 구입하게 되어 예전에 내지 않던 돈을 추가로 내는 대표 항목인
모기지 이자와 주택 재산세 납부금에 의한 연방 세금의 실제 감소 효과는
본인의 연봉, 모기지 이자, 재산세, State Tax, 다른 소득 공제 금액 등
여러가지 요소에 따라 변하게 되는데, 이런 금액들이 그리 크지 않은 보통의 경우라면
그 효과가 약 10% 정도 밖에 되지 않는 경우가 많고,
모기지 이자와 재산세 금액이 적을 때에는 그 효과가 5% 이하가 될 수도 있습니다.
또는, 연봉이 10만불이 넘고 모기지 이자와 재산세가 많으면
연방세 감세 효과가 20% 정도가 될 수도 있지만,
State Tax에 대해서도 감면이 있는 주라 하더라도
총 효과가 약30%를 넘는 경우는 별로 없을 것이라고 생각합니다.
(모기지 이자에 대해서 State Tax에 감면이 있는 주도 있고, 없는 주도 있음.)
다음에 예를 들어 세금 계산을 해서 비교를 한 것이 있습니다.
* http://sorine.kseane.org/sorine_tax_faq.html#MortgageDeduction
(18) 집에 대한 재산세와 Mortgage 납부금은 세금 공제가 되어서 1/4 – 1/3 정도는 돌려 받을 수 있나 ?
* http://sorine.kseane.org/sorine_tax_guide.html#MORTGAGE
(6) 모기지와 재산세에 의한 세금 감면 효과
