저희 가족는 다른집(몰기지 있음)에 살고있고 아래와 같은 집을 판매할지
렌트로 돌릴지 고민이 됩니다. 돈이 현재는 필요하지 않는
상황입니다. 많은 조언 부탁 드립니다.

$1.4M 가치 single family 집(학군좋음, 집리모델링:35만불, 원금:70만불):payed off

1. 집을 $5,500 렌트로 돌릴때 $2,375 = $5,500 – $1,000(세금) – $200(관리비 예상) – $5,500* 0.35 (general income tax)
10년후 집값 상승 약 25% = $1.7M 가치

2.집을 판매후 $1.3M = $1.4M *(1.0 – 0.035(부동산 복비)) – 20만불*0.35(정부:15%, 주정부:%10, 2년기거 50만불 세금혜택)
주식에 투자한다면, 현재 코로나로 중저점이기에 몇년후엔 20~30% 수익 될지 어떨지?
그리고 dividend 4%나온다면 $3,250/ 월 = $4,300 – 25%(정부:15%, 주정부:%10)

제가 두서 없아

많은 고견 부탁 드립니다.

저라면 세컨하우스 정리하고 FAANG주식에 고루투자해서 나중에 은퇴할때까지 묵혀놓을것 같습니다.

#1 경우 Tax 계산시 Depreciation deduction 을 적용할수 있읍니다. 그로인해 세금을 더 적게냅니다. 또한 관리비 및 Expense 들도 Tax deduction 받으실수 있읍니다. web search 해보시면 관련정보 얻으실수 있읍니다. 다만, 스스로 landlord가 적성에 맞으실지 한번 고민하셔야 겠죠.

#2 경우, 지난 5년 동안 2년이상 실제 거주하셨다면 Sale 에 따른 Gain 에 대해 $500K (joint filing 경우) $250K (single filing) Tax 면제 입니다. https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/sale-of-residence-real-estate-tax-tips 그리고, 부동산 복비외에 여러 Fee 등이 발생합니다. 보통 Sale price 에 ~10% 정도를 지출한다고 생각하시면 큰무리 없읍니다.

저 개인적으로는 #1

이 사람 말이 맞음. 혹시 지난 5년동안 2년 거주하셨으면 그냥 파세요. 허나, 아니라면 킵하시는게 맞구요. 집이시면 land value + additional value있을텐데 additional value 27.5년이나 30년 depreciation 그리고 write-off 찾으시면 실제로 내는 텍스 상당히 줄어듭니다.

#3 – refinance하셔서 몇십만불 낮은 이자율로 땡겨서 주식 사두시고, rent 해주시면 될듯.