오늘 인스펙션을 하였는데 문제가 생겼습니다. 리얼터가 추천해 준 회사와 인스펙션을 했고, 인스펙션 당일날 리얼터가 저에게 계약금을 받아야하는 관계로 리얼터가 가능한 날로 날짜를 정했습니다. 하지만 저는 리얼터가 원하는 하루 전 날하기를 원했었습니다. 문제가 생길경우를 대비하여 하루를 쎄이브하고싶었기때문에요.

the inspection schedule was 3:30-6:30 pm. Company sent me text, and emails several times. 제가 15분 쯤 늦게 도착하였고, 인스펙터는 먼저와있었고 한가히 서성이고 있었습니다. 인스펙션을 하자고 했더니, 자기는 이미 한시간 전에 와서 인스펙션을 마쳤다고 했습니다. 집이 13년 된 집이라서, 저나름데로 집중적으로 인스펙트 할 부분들을 리스 트를 만들어서 질문들과 요구사항들을 준비해 갔습니다. 그리고 저 역시 직접 집안구석구석을 인스펙트할 계획이었습니다. 하지만 저는 제가 직접 그 집을 인스펙트 할 기회를 잃고 말았습니다.

저는 인스펙터에게, 당신이 한시간이나 먼저와서 이미 인스펙트를 끝낼거라는 메세지를 받지 못했다고 했더니, 자기는 이미 내 리얼터에게 말을 했고, 인스펙터들이 약속시간 보다 먼저 와서하는 것은 관례라고하며, 자기는 이미 리포트 할 준비가 되었는데 무슨 문제냐라고 합니다. 내가있으나 없으나 무슨 문제냐며…

캄파니 웹사이트에 올라온 유튜브동영상에는, 클라이언트가 인스펙션 현장에 처음부터 끝까지 있기를 권유했습니다. 그리고 캄파니와 약속을 정할때, 나는 인스펙터과정에 처음뷰터 끝까지 있기 원한다고 했습니다. 그리고 무엇보다 지붕인스펙션도 꼼꼼히 하는 지 직접 눈으로 확인하고싶었구요. 가장 실망스러웠던 것은 인스펙터의 태도와 반응이었습니다. 버럭 화를 내면서 자기는 캄파니와 내가 어떤 커트랙을 했던지 상관이 없고, 나는 이제 가야하니, 당신이 쑤할거면 해라. 나는 리펀드를 해줄거고 나는 오늘 인스펙션 한 거를 무효화할거라면서 정말 그렇게 해버렸습니다. 저는 쑤를 하겠다거나 리펀을 요청하지도, 이미 한 인스 펙션을 캔슬해다라고 한 적이 없습니다. 일방적으로 당하는 횡포였습니다.… 과연 이런 인스펙터가 클라이언트인 나를 위해 일을 했는 지 전혀 믿음이 가지 않았습니다. 그러던 중 리얼터가 도착하자, 저는 왜 시간변경된 것을 알려 주지 않았냐고 했더니, 그게 무슨 상관이냐, 내가 있으나 없으나 자기들은 프로페셔널한 사람들이고, 리포트를 이미 만들었으니 무슨 문제가 되냐며, 두사람다 저를 공격을 했고, 리얼터는 나를 대변하기보다는 인스펙터 입장에서 큰소리로 나에게 화를 냈습니다. 그러면서, 그동안 몇가지 있었던 갈등들을 이야기하면서, 자기는여기서 빠지고, 다른 리얼터를 소개시켜주겠다고합니다. 리얼터와 컨트랙은 다음달까지이고,중요한 인스펙션 날에 일방적으로 계약기간을 파기하는 것이 옳아보이지도, professional 하지 않은 것 같습니다.
리얼터가 원하느 날에 인스펙션 날을 잡았으나,’ 리얼터는 시간 변경을 알려 주지 않아, 클라이어트인 나는 그 집을 직접 점검 할 기회를 잏었습니다. 리얼터는 인스펙터 앞에서 클라이언트를 대변하지 않고, 도리어 인스펙터와 동조하여 저를 공격했고, 인스펙터를 한번 더하라고 합니다.

오퍼한 후 7일 안에 인스펙션을 해야하기때문에 금요일까지 마쳐야 되는 데, 저는 지금 비즈니스 상 지금 타주에 와 있는 상황이고 일요일 밤에나 돌아가기에, 그 집을 직접 점검하지도 못하고, 또다시 잘 알지도 못하는 인스펙터에게 인스펙션 의뢰해야하는 상황입니다. 계약금은 인스펙션에 하자가있을 때만 돌려받을 수 있는 데, 인스펙터가 말하기를 bath에 워러와 관련된 문제가’있는 것 같다고 하는 말을 멀리서 들었습니다.

아 그리고, 인스펙션 중에, 집주인은 집을 비워주어야 하는 것 아닌가요? 그리고 제가 도착 했을 때 주인이 집에있었더든요.저와 Realtor, inspector, 모두 언성높여 불화하는 모습을 오너가본 것 같아요. Inspector 가 집주인이 문제가있는 사람이라며, 비난했습니다. 나중에 리얼터에게 물어보니, 오너가 인스펙터에게 소리를 질렀다고 했었습니다. 집주인이 shouting한다든지, crazy, insane한 사람이라든지, 주인의 평판이 안좋다는 것을 여러 리얼터에게 들었습니다. 그동안 왜인지는 모르지만 이 주인이 두번이나 오퍼를 accept 하였지만 번번이 집이 back to market 으로 돌아와서,이번이 세번째 under contract이 된 상황입니다. 집주인과 딜하기도 어려울것 같고, 여러가지 이유로 지금은 이집을 사고싶지 않습니다. 그리고 사실은, 저의 리얼터가 이 집주인과 일하는 것을 꺼려했었습니다. 오퍼를 넣게되면 아마도 과정이 순조롭지 않을 것같다고 했거든요.

어쨌든, 난감한 이 상황을 어떻게해야할까요? 그냥 earnest money 를 포기해야할까요? 사실 오늘 리얼터는 earnest money 받으러 왔음에도, 달라고하지도 않았어요. 이 일에 발을 빼고싶어했거든요. 하지만, 계약상 earnest money는 내야하니까 어떻게해야하죠? 과실은 모두에게있는 것 같아요.저도 일단, 화가나서 화를 냈으니까요…

어떻게 하면 earnest money 를 지킬 수 있을 까요? 참고로 inspector, realtor, 집주인 모두 백인입니다.

졸라 길고 진짜 인생 피곤하게 사네.
리포트 받고 검토하면 될거.

왜 15분이나 늦으셨나요?

사정이 복잡하네요.
일단은 비지니스 포기하고 내일 인스펙션 다시하시는게 젤 낫겠네요.
아니면 여러가지 복잡해지구요.
사실 제가 보기엔 집이 문제가 있는것 같아요.

뭔가 심플하면서도 굉장히 복잡하게 쓰셨네요. 그런데요. 님 변호사 없어요?

단순히 오퍼가 받아들인 상황인지, 계약서를 작성하고 여러 컨티전시를 넣은 상황인지 가늠이 안되네요. 계약서를 작성했다면 변호사랑 같이 움직이시고 컨티전시들을 보셔야 할껍니다. 오퍼만 받아들여진 상태라면 언제든 엎을 수 있는 상태일껍니다.
저라면 첫 출발부터 상콤하지 않은 거래는 엎을꺼 같습니다.

그리고.. “….내가 있으나 없으나 자기들은 프로페셔널한 사람들이고….” 에서 웃고 갑니다.
저희 에이전트도 저딴말 했습니다. 홈인스펙터들은 라이센스를 가진 프로들이기 때문에 누굴 고르던 상관없다고 했는데요. 결과적으로 리포트도 그렇고 인스펙션 과정도 그렇고 그냥 핸디맨 하나 대려다가 집 둘러보는것보다 못한놈을 어디서 데려왔더군요. 리포트에도 normal but aged, normal but aged로 가득 채워놓고 그래도 monitoring은 필요하다고 해놨더라구요. 1년안에 파운데이션 크랙나서 fully finished 지하실 물에 잠겼고요. normal하다는 창문 다 들떠서 이번에 2만불 들여 바꿉니다. normal하다는 지붕도 pond가 생겨서 나무가 다 썩었지요.
인스펙터 잘하는 사람 불러야합니다. 그럼에도 저렇게 애기하는건, 홈인스펙터는 건수만 챙기면 되지만, 에이전트들은 일단 집이 팔려야 하니 셀러 에이전트든 바이어 에이전트든 일단 후닥후닥 넘기려는 성향이 있죠. 만약 에이전트들이 지네집 살 땐 저렇게 안할껄요

변호사없고요, 계약서는 셀러 바이어 모두 합의하여 작성하였고, 인스펙션 커틴전시 넣었어요. 풉키님도 고생많이하셨네요. renovation 멋지게 순조롭게 잘 되시기 바랍니다.

엉터리 인스펙터.

미국의 부동산 거래 관행은 바이어에게 아주 불리하게 되어 있습니다. 물론 이런 관행들은 부동산업자들이 만들어 놓은 거지요.

바이어에게 불리한 거래 관행에서 바이어가 할수 있는 유일한 수단인 홈인스펙션을 짧은 옵션 기간에 객관적이고 공정하게 진행해야 합니다. 객관적이고 공정한 홈인스펙션을 위해서는 바이어 본인이 직접 찾은 인스펙터를 고용해서 진행해야 합니다. 부동산업자와 홈인스펙터는 conflict of interest관계에 있기 때문에 공정한 검사를 진행할수 없다는것을 명심하세요.

두번이나 오퍼 취소된거보면 제가 보기에도 집에 뭔 하자가 있을거같은데요…
집 세번정도 사고 팔았지만 마켓 들락날락한 집치고 멀쩡한 집 없더군요..
인스펙터도 이상하고 집주인도 이상하고…그냥 그 집 안하시는게..

그리고 한가지 중요한것은 홈인스펙션 비용을 누가 지불하나요? 바이어가 모든 비용을 지불하는데, 이 인스펙터는 비용을 지불하는 사람의 말을 듣지 않고 부동산업자 말을 듣는것을 보면 이들 둘은 전혀 바이어 본인을 위해 일하는 사람이 아닌거 같습니다.

관행대로 바이어인 제가 인스펙션 비용을 지불하였습니다.

리얼터가 지정한 인스팩터는 큰 문제가 아니면 리얼터에게 도움을 주는 역할을 합니다. 그래야 계약이 성사되고 다음에 또 일을 받을수가 있기 때문입니다
가능하면 본인이 직접 인스팩터를 지정해야 바이어의 편에서 꼼꼼하게 문제점들을 발견해 줍니다. 직접 고용하면 돈이 좀 들어도 꼼꼼히 문제점을 파악하여 그를 토대로 셀러에서 수리를 부착하든지 수리비용 만큼 집값에서 제하든지 하면 직접 고용이 결국엔 바이어에게 유리하게 작용합니다

서로 신뢰를 하지 못하는군요.
“자기는 여기서 빠지고, 다른 리얼터를 소개시켜준다고” 말할 정도면..

“PRO” 이전에 “HUMAN” … 인간적으로 관계하면 저런일 안생겨요.
항상 사람을 의심을 하면 저런일 이 생겨요.

선택할때 아주 꼼꼼하게 잘 소개 받아서 사람을 쓰되, 같이 일하게 되면 믿어야 됨.

계약서를 보시고 Earnest Money 를 deposit 하셔야지만 계약이 성립되는지 확인해 보시면 될 것 같습니다.

원우진 변호사
http://www.WonLawFirm.com

변호사님 답변감사합니다. 계약서에는 그런 조항은 없고, 단지 3일안에 earnest money 를 listing agent 에게 전달해야한다고 했어요. 그리고 다른 부수조항들이 있고요. 계약서를 쓴 후에라도, earnest money 가 지불 않되면 그 계약이 무효될수 있다는 것은 오늘알았네요. 그래도 셀러 쪽에서 sue할수 있기에 어쨌든 계약금은 내는 것이 좋다는 생각을 했습니다.

집이 얼마나 마음에 드시는지에 따라 판단하셔야 하겠네요. red flag는 올라갈만큼 올라가 있는거 같고, 그럼에도 불구하고 이 집을 사고 문제가 좀 생기더라도 고쳐쓸 의향이 있으면 꽉 참고 사시면 되고, 그럴 정도가 아니면 발 빼겠습니다. 너무나 당연한 얘기지만 많은 불확실성 안에서 결국 원글님께서 결단을 내리셔야죠.

리얼터도 개판 인스펙터도 개판이네요. 오퍼 빼세요. 아니면 리얼터 바꾸시고 재오퍼 넣으세요.

맘 고생 심하시네요.
집 사는게 보통일이 아닌데, 리얼터나 인스팩터나 매일같이 하는 일이다 보니 님 생각에 소흘히 일하는 것처럼 보이는 것이 당연하죠.
대다수 의견처럼 리얼터가 알아서 자기가 빠져준다고 하면 지금이라도 맘에 쏙드는 리얼터와 다시 계약을 하시는게 좋아 보이네요. (만약에 지금 리얼터와 계약이 살아 있는 상황에서 다른 리얼터랑 이 집에 대해서 진행은 불가능 합니다. )
일단 저도 집을 몇번 사보았는데, 그때 경험으로 말씀 드려 보면…

1) 인스팩션이 buyer와 함께 인스팩션을 해야만 하나?
– 그렇지 않습니다. 님이 만약에 정히 원했다면, 인스팩터보다 일찍 집에 도착해서 진행하는게 맞고요. 인스팩터는 어쩻든 자기일만 하면 되는거고, 심지어 인스팩션 중에 님의 지시/지도를 받을 의무가 전혀 없고, 또 그렇게 해서도 안됩니다. (인스팩터는 원칙적으로 독립된것이고, 누구 편을 들어서 하면 안됩니다. )
그리고, 인스팩션은 집 안/집 밖을 다 보게 되는데, 보통 집안에 들어가기 전에 집 바깥쪽을 미리 와서 봅니다. 왜냐하면, 보통 buyer가 집에서 기다리게 되는데, 약속된 시간 맞춰서 집에 들어가 줍니다. 시간 절약을 위해서 그런건지 보통 일찍 와서 약속시간전까지 바깥쪽 보고, 약속시간이 되면 집안으로 들어가서 마져 봅니다.

그리고, Buyer가 인스팩션을 하는 절차가 따로 있습니다. 즉 인스팩터가 인스팩션 하는건 Loan을 받기 위해서 은행에 집 값을 감정 받기 위한 이유인 것이고, 실제로 Buyer가 집 상태를 보는건 Buyer work in inspection이 있고, 그때 Buyer 쪽 리얼터 에이전트랑 같이 들어가서 인스팩션 합니다. 그때 고칠것 있는지 마지막 점검하고, 수리 요청을 하는 겁니다. 그때 님이 집에 대해서 잘 모르면, 고용하는 사람은 인스팩터가 아니라 핸디맨 입니다.
인스팩터는 집 감정을 하는 사람이죠. 님이 원하는 사람은 핸디맨처럼 집이 고장난 곳이 있는지 잘 알수 있는 사람이랑 함게 인스팩션 하는걸 원했던것 같습니다.

2) 인스팩션할때 집주인이 집을 비워 줘야 하나?
– 아니요. 전혀 그렇지 않습니다. 저도 집을 몇번 팔아 봤지만, 그런 지침을 받아본적은 없습니다. 그리고 seller 입장에서도 인스팩터가 인스팩션을 제대로 하는지 보고 싶고, 또 인스팩터가 질문을 하면 제대로 대답을 해 줘야 제대로된 리포트가 나올 것이니까요.

기타 여러가지 말씀을 해주셨는데, 내용을 종합해 보면,
seller가 약간 이상한 사람이라고 치고, 그 사람이 인스팩터한테 이래라 저래라 하고 막말을 하고, 또 인스팩터가 집에 안좋은 부분에 대해서 지적을 하니, 그것에 대해서 소리를 지르고 했던 모양이네요.
그러다 보니 인스팩터도 기분이 아주 안좋은 상태로 인스팩션을 끝내고 나왔는데, 님이 갑자기 자기에게 왜 안기다렸냐고 또 소리를 지르니까, 이아저씨가 환불해 준다고 하고 폭발해 버린 상황이죠.
사실 seller가 불을 지핀것 맞고, 님이 거기에 기름을 부어버린 상황이네요.
(제가 봤을때 인스팩터는 전혀 잘못한게 없는데 말이죠…양쪽에서 욕먹고 돈도 못번 재수없는 날이라고 해야 하나? ㅋ)

그 집이 정말 맘에 들면 어떻게든 리얼터를 구워삶고 해서 진행을 하시던지, 아니면, 새 리얼터 빨리 찾아서 다시 시작해야 하는데, offer부터 넣고 하려면 시간이 많이 늦어질 것 같네요.

굳이 잘못한 정도를 따지자면 원글님이 서툴렀고 잘 몰랐던 부분이 많습니다. 어차피 판 깨진 거니 리얼터한테 earnest money 일부라도 돌려 받을 수 있는기 얘기해 보세요. 그리고 지금과 같은 상황에선 그 집은 그냥 포기하는 것이 낫습니다.

정성스러운 답변 감사합니다

위에 Lucky

“ 즉 인스팩터가 인스팩션 하는건 Loan을 받기 위해서 은행에 집 값을 감정 받기 위한 이유인 것이고”
집 감정을 위한 검사는 인스팩터가 하는게 아니라 appraiser 부동산감정평가사 가 하는 겁니다

존나 짜증나는 넘들이다 리얼터랑 인스펙터. 완전 원글무시하는티가 난다.

계약상에 어찌되었는지 모르지만
내 경험만 보자면
1. 인스펙션을 꼼꼼히 4시간이상 같이 하는경우 봤고
2. 셀러는 집에 있지 못했네요. 차안에서 페트랑 애덜이랑 덜덜떨며 집팔아야한다는 일념으로 다 들어줌. 아주 무서운 레즈비언 커플이었는데도.

원글이 좀 엉성해보이고 한글로도 글이 분명하지 않아요.
어니스트머니가 엄만가요? 시발 잘 돌려받기 바라고 저런 리얼에스테이트 에이전트는 그전에 알아채고 파이어시켰어야죠. 혹시 그 에이전트만 써야한다는둥 그런 계약서 싸인한건 설마 없겠죠?

Luck는 진짜 지금까지 미국서 러키였나보다. Lucky처럼 저러면 미국서 쉽게 당한다.

많은 분들께서 함께 시간을 내어 진심어린 조언과 의견들을 나누어 주셔서 진심으로 감사드립니다. 어제 저녁에 제 리얼터에게 listing agent 주소를 받아서 오늘 아침, listing agent에게 어니스트 머니를 certified mail 로보냈습니다.

그리고 몇 시간 전에 제 리얼터에게 연락이 왔습니다. Seller에게 더 좋은 캐쉬오퍼가 들어왔고 contingency 도 없다고 합니다. Earnest money를 어제까지 받지 않았고, earnest money가 지불되지 않은 계약은 사실상 유효하지 않다고 하네요. 그래서listing agent는 셀러가 새 오퍼를 받을 것인지를 검토 중이라고요. 그래서, 저는 offer를 취소하겠다고 했습니다. 그라고 earnest money 가 도착하면 저에게 다시 돌려달라고 했습니다. 그리고 은행에 check payment stop 요청했구요. 만일을 위해서, 오퍼 취소가 양자의 합의하에 이루어 졌다는 것을 증명할 수있는 paper work 을 부탁했고, 리얼터는 그렇게 해주기로 했습니다.

집을 사는 일이 이렇게 복잡한 일인지 몰랐습니다. 이번 일을 통해 배운 것이 너무 많네요. 특히 싸인하기 전에 계약서를 철저히 여러번 읽을 것을 추천 합니다. 아직 셀러의 결정을 들은 것은 아니지만, 이 offer가 잘 cancel 되었으면 좋겠어요. 결과를 follow-up 해드리겠습니다. 그리고 제가 격었던 inspection문제를 다른 분들은 겪지 않으시기를 바랍니다.

realtor 분들은 물질이 개입된 이해관계에서는 중립을 지키는 것이 어려운 것 같습니다. 리얼터를 무조건 안믿어서도 않되지만 , 전적으로 믿는 것도 위험할 수 있기에 적절한 견제와 균형 이 필요한 것 같습니다.

짒을 사시고 파시는 모든 분들께 순조로움과 평안이 함께하시기를 바랍니다. 감사합니다.