이미 여러번 올라왔던 글이지만, 여전히 궁금한 사항이 풀리지 않네요

CPA나 세무사와 간단히 통화도 했는데, 답변이 조금씩 틀립니다.

편법을 원하는건 아니지만, 다른분들 경험은 어떠신지 묻고 싶습니다.

제 경우는,

– 서울 동작구에 아파트가 한채 있습니다 (1주택)

– 2년 소유했고, 보유는 거의 10년가까이 됩니다

– 차액은 3억원정도됩니다

– 미국에 학생비자로 왔으며, 현재 영주권받은지 6개월돼었습니다

– 미국에도 집이 한채 있습니다. 물론 거주하고 있는 primary residence입니다

– 이달 말에 한국 주택을 팔려고 합니다.

3억원이 넘는 양도차익이 발생하였으므로, 세율은 38%라고 들었습니다.

다만 3년보유 2년거주 요건을 채워서 양도세 면제대상인걸로 이해합니다

비거주자에 대해서 양도세에 대한 면제 대상이 아닐수도 있으나

‘해외이주자’로 분류가 되며, 영주권 취득후 2년이 지나지 않았으므로

양도세 면제대상인걸로 판단됩니다.

주택을 판매하고, 양도세를 면제 받는 경우,

매각대금에 제 한국에 있는 은행으로 입금이 될터이고,

이는 1만불이상이 되므로, IRS에 해외계좌 신고대상이 됩니다.(부동산은 아니더라도)

해외계좌로 신고한다 하여도, IRS에 세금이 부과되지는 않지만 (이자소득 제외),

부동산 거래에 의한 차액(양도소득)을 수입으로 신고해야하며,

약 15%의 세금을 IRS에 신고/부과 해야할것으로 예상됩니다(장기보유)

…라고 이해하는데, 내용이 맞는지 궁금합니다.

결론적으로

– 한국에 있는 이 부동산을 매각할때, 양도소득세 면제가 맞는지

– 한국에서 양도세 면제가 되더라도, IRS에는 별도로 양도소득으로 신고를 해야하는지(capital gain). 그리고 이에 대한 세금을 내야 하는지…

가 질문입니다.

감사합니다

아, 참고로, 매각대금을 미국으로 송금할 생각은 없습니다
(다른 용도로 투자해놓을 생각입니다)

양도소득세에 관한 것은 한국에서의 문제이므로 미국세법과는 별도로 생각하셔야 합니다. 또한 양도소득세를 납부해야 되는지 아닌지를 단순히 님의 판단으로 해석하기에는 무리가 있어 보입니다. 영주권 취득 후 2년이 아니고 비거주자가 된 후 2년이라고 알고 있습니다. 그런데 언제부터 비거주자로 취급하는지도 상관히 어렵습니다. 예를 들면, 취업비자도 비거주자로 취급될 것 입니다.

“2년 소유했고, 보유는 거의 10년가까이 됩니다” 이 표현을 이해하지 못하겠습니다. 아마 ‘2년 거주 10년 보유’를 말씀하시는 것인가요? 그리고 “차액은 3억원정도됩니다”에서 언제부터 언제까지의 차약을 말씀하시는지도 궁금합니다.

한국부동산 매각에 따른 capital gain을 정확히 계산하실려면 미국에서 세법상 거주자가 된 시점에서의 한국부동산의 시장가격을 구입가격으로 적용하셔야 됩니다. 그전에 발생한 capital gain은 미국세법에 적용되지 않습니다. 그런데 과연 그때의 시장가격을 어떻게 책정하느냐가 어렵습니다.

위의 지나가다님 답변 감사합니다.
‘2년 소유’가 아니라 ‘2년 거주’가 맞습니다.

차액은 주택을 처음 구입한 시점(계약서상의)과 현재의 주택가격에 대한 차액입니다.
제가 미국 세법상 거주자(혹은 세금보고를 시작한 시점)가 된 시점과 비교하면, 현재 집값은 오히려 많이 떨어졌습니다. 그렇다면 미국에는 capital gain이 아닌, captial loss가 되나요? 그건 아닐것 같고… 아마도 굳이 신고하지 않아도 되는걸까요?

capital gain을 세금보고하면 세금을 납부하는 상황이니까 IRS에서 반대할 이유가 전혀 없습니다. 그런데 capital loss로 세금보고하면 미국에서의 capital gain과 상쇄할 수 있습니다. 이런 경우 IRS가 한국에서의 capital loss을 인정할런지가 의문입니다. 이 사이트에서 유사한 질문에 어떤 분은 capital loss로 보고해서 다 인정 받았다고 합니다. 굳이 신고하지 않아도 됩니다. 본인의 이익을 포기하는 경우입니다. 제 생각에 capital loss로 보고하면 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 될 것으로 예상합니다.

추가로, 한국 세무사도 비슷한 말씀을 하더군요.
한국 세법상 거주자인경우 (학생비자 등)는 출국일을 영주권 취득시점으로 볼수 있기 때문에, 양도세가 면제가 되지만, 중간에 취업비자등으로도 있었다면 이는 비거주자로 해석할 소지가 있다구요. 이 세무사의 의견(혹은 경험)으로는, 저 같은 경우는 양도세를 보과할수도 안할수도 있는, 좀 까다로운 경우라고 합니다. 즉, 아마도 양도세를 안내도 될걸로 판단되지만 아닐수도 있다고 합니다. 어쩌라는건지..흑
이분 생각으론, 영사관을 가서 영사에게 해외 이주 확인서를 받아서 영주권 취득후 2년이 지나지 않았음을 증명하면, 양도세를 내지 않는것으로 판단하십답니다.

님의 신분상황을 구체적으로 설명하지 않은 상태에서 뭐라고 언급하기는 어렵습니다. 양도소득세에 대한 판단은 해당지역(님의 거주지 또는 건물 소재지)의 세무소 담당자의 판단입니다. 물론 담당자가 주먹구구식으로 판단하지는 않지만 그래도 유권해석이 세무소마다 담당자마다 다릅니다.

또한 비거주자가 국내 부동산매각시 양도소득세를 납부해야 할 경우에는 거래가 완료되기 전에 양도소득세를 납부해야 됩니다. (아마 세금안내고 미국으로 도망갈 경우를 대비해서 이렇게 하는 것 같습니다) 그러니까 해당 세무소에 문의하거나 해당지역에서 일하는 세무사와 상의하는 것이 좋습니다.

그리고 해외 이주 확인서라는 것이 있나요? 영주권카드에 영주권을 언제 받았는지 날짜가 나오는데…혹시 여권을 일반여권에서 PR여권으로 바꾸셨나요? 영주권카드이나 PR여권 등은 매우 확실한 서류로 이런 서류들만 있으면 재외동포등록증같은 서류가 없어도 해외거주가 확인됩니다. 중요한 것은 ‘미국에서 언제부터 영주권자가 되었느냐’가 아니고 ‘한국에서 언제부터 비거주자가 되었느냐’입니다.

조금전에 CPA 및 한국세무사와 다시 통화했습니다.
학생비자-영주권의 경우는 영주권을 받은 시점에서 비거주자가 된다고 합니다.
지나가다님 말씀처럼, 거래가 완료되기 전에 양도소득세를 납부해야하는데,
이에 대한 신고는 세무사가 해준다고 합니다.
이분의 의견은 저 같은 경우는 양도세 면제에 해당된다고 합니다.
(다만, 차후에 세무소에서 다른 의견을 낼수도 있다고 합니다. 비거주자 발효시점에 대해서.. 역시 지나가다님 말씀대로입니다)
만약 세무소에서 다른 의견을 낸다면(양도세 부과), 소송을 하던지 해야하는데 아마도 면제될 가능성이 90%라고 하셨습니다.

양도세가 면제가 된다고 하더라도, 미국에는 양도세를 내야 한다는 의견도 받았습니다. 저 부동산이 상속을 받았다면 이야기다 다르지만, 제가 구입한 부동산이라면 제가 구입한 시점(10년전) 판매하는 시점(현재)의 양도소득 대해서 미국 연방정부(약 15%, 장기보유) 와 주정부에 각각 소득 신고를 해야한답니다.
미세법상 거주자가 되는 시점을 기준으로 양도소득을 따지는것은 잘못된 것이라고 하시네요.

아오..복잡해요..

참고로, 여권은 일반여권입니다.
영사관 담당자분 말씀으로는, 영주권자가 일반 여권을 보유하는것은 전혀 문제가 없지만, 부동산 거래를 위임하려면 반드시 영주권여권(거주여권을 말하는듯..)을 발급받아야만 한다고 합니다. 즉, 인감위임장이 있어야만 부동산 거래가 되고, 이를 위해서는 영주권여권을 꼭 발급받아야한다고 하네요

결국은 원글에서 언급하신대로 한국에서는 양도세 면제 미국에서는 capital gain으로 세금보고하시겠다는 주장을 고수하시네요. 제 의견은 참고입니다. 님의 일인데 님이 하고 싶으신대로 하면 됩니다.

지나가다 님,

“한국부동산 매각에 따른 capital gain을 정확히 계산하실려면 미국에서 세법상 거주자가 된 시점에서의 한국부동산의 시장가격을 구입가격으로 적용하셔야 됩니다. 그전에 발생한 capital gain은 미국세법에 적용되지 않습니다.”
–>
제가 “pre-immigration real estate capital gain tax”이나 “Pre-Immigration Tax Planning” 등으로
찾아본 것에는 말씀하신 것과 다르게 나오더군요.

즉, 원글님이 알아보신 것과 같이
기본적으로는 처음 구입 때 가격과의 차액이 Capital Gain이 되고
미국 세법상 거주자가 된 시점의 가격을 기준으로 만들려면 특별한 조치가 필요하다고 합니다.
예를 들어서, 일단 팔았다가 다시 구입.
물론 이렇게 하는데도 여러가지 고려해야 할 사항이 있구요…

예를 들어서, 좀 오래된 자료이지만 …
http://scholarship.law.berkeley.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1001&context=bjil
Page 29.
C. Basis

Unlike some taxing jurisdictions such as Canada, the United
States does not allow an NRA to adjust the tax basis of his property to
reflect its fair market value as of the time he becomes a resident. In
other words, the act of becoming a resident is not itself an event which
causes basis to be adjusted. Therefore, if an NRA desires to protect
pre-immigration appreciation in assets U.S. income tax in the event of
a post immigration disposition of such property, he will be required to
take affirmative action to cause a step-up in tax basis.

부동산의 경우에는 별도의 규정이 있는지 잘 모르겠습니다만,
말씀하신 것의 근거가 되는 규정이나 자료를 알려 주시면 감사하겠습니다.