작년에 살던 집을 렌트를 주어서 처음으로 세금 보고를 하게 되었습니다. 터보택스로 신고를 하는데, 이것 저것 물어보더니 27.5 년으로 depreciation 처리를 하네요. 감가상각을 하지 않아도 렌트 수입보다 비용(세금 + 이자 + 보험료)이 더 많아 이미 손실로 나오고 손실부분에 대해서는 세금 감면 혜택이 전혀 없기 때문에 감가상각을 하는게 전혀 도움이 안되는데요, 제 질문은.

1. 감가상각 처리를 하지 않는 방법이 있는지요?

2. 감가상각을 하고서 나중에 집을 팔게 되면 (판매 가격 – 구입 가격)에 대해서 세금을 내는지, 아니면 (판매 가격 – 구입 가격 + 그 때까지 감가상각한 총액)에 대해서 세금을 내게 되는지요?

3. 나중에 다시 그 집에 가서 살게되면 어떤 영향을 미치는지요?

도움 감사합니다.

1. 감가상각 처리를 하는것이 유리한게 보편적입니다. 대부분의 경우 더 많이 할려고 하지 적게 할려고 하지는 않습니다. 물론 depreciation method 를 바꿔서 감가상각 금액이 첫해에 작게 만들수는 있지만 아예 안하게 되면 basis에 영향을 주기 때문에 무조건 하게됩니다 (rental property 인경우).
2. 주거지 인경우 전자의 공식, 투자및렌탈 용도로만 인경우 후자의 공식에 해당됩니다.
3. 이런경우 rental property 에서 principal residence로 conversion이 되고 gain/loss가 나지 않기땜에 세금 내실 필요가 없습니다.

감사합니다. 첫해에 감가상각을 하지 않고 다음해부터 감가상각을 해도 될까요? 아니면 몇년 안에 팔 계획이라서 계속 감가상각을 하지 않다가 팔아도 될까요?

주거 목적이 아닌 렌트 용도로 되있는 경우 나중에 되파실때 감가상각을 시키시지 않으셔도 감가상각을 처음 렌트 줄때부터 한것처럼 해서 basis가 결정됩니다. 감가상각을 안 하는 경우는 나중에 되팔때 했을때보다 gain이 적게 나와서 세금을 적게 내는 원인이 되죠. IRS에서 그걸 가만히 놔둘리가 없습니다. 두번째 해부터 감가상각을 시키시는 경우에도 나중에 되 파실때 첫해에 안한부분을 recapture를 해서 하게끔 만들게 됩니다.

렌트 용도로 되어있는 경우 감가상각이라는 것은 비용(cost)입니다. 원글 내용에 의하면 소득이 너무 적어서 비용을 제하고 나면 오히려 손실이라고 했습니다. 이 손실은 다음 해로 carryover됩니다.

감가상각의 기간은 법적으로 정해져 있는 것을 알고 있습니다. 그러니까 렌트 부동산은 감가상각을 해야 하는 것으로 이해합니다.

(1) 매년 감가상각을 해서 손실나는 것을 carryover하면 나중에 부동산을 매각할 때 gain에서 이 손실된 것을 제하는 경우; (2) 감가상각을 안하고 나중에 팔때 이익(gain)이 적게 나는 경우;
결국은 같은 것 아닌가요? 다만 세법에서 (2)는 인정하지 않고 (1)만을 인정할 뿐이지만…이렇게 하는데는 또 다른 이유가 있겠지만…

렌트 property에 대한 감가 상각은 어느정도 %로 적용되는지 혹시 자료를 찾아볼수 있는지요?

Property를 구매한 가격에 대해 IRS에서 인정되는 %가 있는건지 아니면 임의로 개인이 산정할 수 있는지 궁금합니다.

감가상각 항목이나 방법이 좀 까다롭습니다. IRS사이트를 참고하세요.

http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/i4562.pdf

감가상각은 Property를 구매한 가격으로 하시면 됩니다. 만약에 수리하는라고 돈을 더 들이셨다면 이 수리비도 포함되어야 합니다. IRS가 인정하는 %가 있는 것은 아니고, 임의로 개인이 산정한다는 것은 이해가 안됩니다. 부동산 구매시에 HUD-1에 구매가격이 나와있습니다.