edaily인터뷰)브라우닝 부사장 “서브프라임 큰 파장없다”
[이데일리] 2007년 03월 14일(수) 오후 01:44
– 메릴린치 글로벌증시 리서치 헤드

[뉴욕=이데일리 김기성특파원]

메릴린치 글로벌 리서치부문을 이끌고 있는 캔데이스 브라우닝(Candace Browning) 선임 부사장(사진)은 “서브프라임 모기지 부실 문제가 확산되고 있지만 전체 모기지시장에서 차지하는 비중이 크지 않아 미국 경제에 큰 파장을 몰고 오지 않을 것”이라고 낙관론을 폈다.

브라우닝 선임 부사장은 13일(현지시간) 저녁 뉴욕 맨해튼 타임워너센터에서 열린 미디어데이 행사에서 기자와 만나 이같이 밝혔다.

브라우닝 부사장은 “오늘 뉴욕 주식시장에서 나타났듯이 서브프라임 모기지 문제로 주식시장의 변동성은 매우 커질 것”이라면서도 “그러나 이러한 변동성 확대가 결국 기회가 될 수 있을 것”이라고 말했다.

브라우닝 부사장은 “미국 주식시장이 올해 상승할 것이라는 연초 전망에 변함이 없다”면서 “특히 우량주(하이 퀄러티) 종목에 관심을 둬야 한다”고 덧붙였다.

금리 투자전략가인 마틴 모로(Martin Mauro) 이사도 “서브프라임 부실 문제가 다른 영역으로 확산될 것으로 예상되지만 그 영향이 크지는 않을 것”이라고 전망했다.

다만 “디폴트 문제가 한꺼번에 터지는 것이 아닌 만큼 서브프라임 문제가 영향을 미치는 기간은 예상보다 길어질 수 있다”고 지적했다.

그는 “서브프라임 모기지 부실 문제의 직접적인 영향은 주요 금융기관들에게 중요하고 혼란스러운 문제지만 결국은 통제가능할 것으로 판단된다”고 내다봤다.

글로벌 이머징 주식시장 투자전략가인 마이클 하트네트(Michael Hartnett) 이사는 한국 주식시장과 관련, “올해 견실한 내수시장 등에 힘입어 강세를 나타내는 시장중 하나가 될 것”이라며 긍정적으로 평가했다. 특히 우량주 매수를 권했다. 반면 “중국과 인도시장은 변동성이 심한 터프한 시장이 될 것”이라고 예상했다.

한편 메릴린치는 미국의 연방준비제도이사회(FRB)가 내년 1분기까지 연방기금 금리를 1.25%p 인하할 것으로 전망하고 있다. 이같은 금리 인하가 미국의 경기 침체를 막는 주요 요인이 될 것으로 내다보고 있다.

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김기성(기자) bstar@

연방준비제도이사회(FRB)에 따르면 지난해 월스트리트 투자 회사들이 전체 모기지 금융 시장에서 차지하는 비중은 60%에 달했다.

가장 많이 매입한 은행은 리먼브러더스와 메릴린치, 모간스탠리, 도이체방크 등이다. 이들 기관은 모기지 채권을 매입한 후에 자사의 유동화 풀에 이 채권을 포함시킨 다음 이를 담보로 다시 증권을 발행한다.

일례로 리먼브러더스는 모기지 관련 투자가 매출 증가에 직접적 기여를 한 것으로 알려졌다.

이들 업체들은 자신들이 직접 모기지 금융업체를 인수하는데도 열을 올렸다. 모간스탠리는 지난해 8월 서브프라임 모기지 업체인 삭슨을 7억600만달러에 인수했고 메릴린치는 9월 캘리포니아 소재 주택 대출 업체인 퍼스트 프랭클린 파이낸셜을 13억달러에 샀다.

메릴린치는 이 회사를 통해 수익을 거둬들일 것으로 예상했지만 전문가들은 메릴린치가 막대한 손해를 볼 것으로 예상하고 있다.

sub-prime은 저소득층 대상이라.. 저소득층의 경제기여도는 극히 낮고, sub-prime mortgate의 비중도 전체에 비해 낮기때문에, 좀더 관망해야 할것 같은데요. 중요한 것은 prime mortgage이지. sub-prime 비중이 낮거나 DTI가 낮은 고소득 동네 는 꿈적도 안할것 같네요. 특히 버냉키가 가만히 구경만 할것도 아니고.

여기보다 훨씬 활성화된 missyusa 부동산게시판 가보니, 몇몇 아주머니들이 한국의 냄비근성으로 얼른 집팔라고 부추기고 있는데.. 40% 떨어진다, 공황이다라고 선정적인 글들로.. 주식에서 왜 귀얇은 개미들이 호황에서도 왜 늘 손해를 보는지를 대신해서 보여주고 있더군요.

위에 green님의 글이 제 생각과 너무 달라서 실례를 무릅쓰고 조각내 보겠습니다.

sub-prime은 저소득층 대상이라.. 저소득층의 경제기여도는 극히 낮고,
-> 저소득층 한 명의 경제기여도는 극히 낮지만, 인구의 절대 다수가
green님이 말하는 저소득층이라면 경제 기여도는 극히 높아집니다.

sub-prime mortgate의 비중도 전체에 비해 낮기때문에, 좀더 관망해야 할것 같은데요.
-> sub-prime의 비중 보다 더 중요한 것은 부동산 시장으로 들어오는 자금줄이 막힌다는 점입니다. 자금 유입이 작아지면 가격이 하락하는 것은 상식입니다. 모든 조건을 충족하는 사람들로만 부동산 시장이 재편되면 현재의 거품을 유지할 길이 없어집니다. (물론 가격이 하락하면 조건이 되는 사람도 집을 사지 않기 때문에 하락 압력은 더욱 세지겠죠)

중요한 것은 prime mortgage이지. sub-prime 비중이 낮거나 DTI가 낮은 고소득 동네 는 꿈적도 안할것 같네요.
-> 꿈쩍도 안하기 때문에 팔리지 않습니다. 팔리지 않는 가격은 그저 호가일 뿐인지 그 집의 가치는 아닙니다.

특히 버냉키가 가만히 구경만 할것도 아니고.
-> 버냉키씨가 금리를 내려도 이미 부실이 드러났기 때문에 부동산 시장으로 자금이 들어가지 않을 겁니다. 금리가 제로라도 은행이 돈을 빌려주지 않으면 그만입니다.

여기보다 훨씬 활성화된 missyusa 부동산게시판 가보니, 몇몇 아주머니들이 한국의 냄비근성으로 얼른 집팔라고 부추기고 있는데.. 40% 떨어진다, 공황이다라고 선정적인 글들로.. 주식에서 왜 귀얇은 개미들이 호황에서도 왜 늘 손해를 보는지를 대신해서 보여주고 있더군요.
-> 개미가 손해를 보는 이유는 1) 위험천만한 소형 종목을 매입하며, 2) 오를 때 팔고 내릴 때 사기 때문입니다. 주식의 정석은 오를 때 추격 매수하고 내릴 때 손절매 하는 겁니다. 그래서 개미가 늘 손해를 보는거죠.
근데 지금처럼 부동산 시장이 냉각되는 시점에 팔라고 하는 것은 손절매 하라는 충고기 때문에 아주 시의 적절한 충고고 새겨 들어야 합니다.

다른건 잘 모르겟고, 주식부분에 대해서 살짝 궁금한 부분이 있어서, 말씀드려보면, 제 소신은 주식은 내릴때 사고, 오를때 적당한 싯점에서 얼릉 판다가 저의 주식에 대한 소신입니다만 날달걀님이 말씀하신 정석하고는 조금 차이가 있긴하네요. 저는 절때 추격매수는 하지말아야한다고 생각하는 사람이어서요.^^ 써놓고 보니 별 쓸데없는 말이엇습니다. 그럼..

주식 격언에 “떨어지는 칼은 잡지 말라” 그리고 “무릎에 사서 어께에 팔아라”
라는 말이 있습니다. “날달걀”님이 아주 잘 설명해 주셨는데 왠 짠지???

하나더 얘기해 볼까요?

현재 론을 받으려고 할때 많은 몰게지 회사에서 20%의 다운과
서류를 요구합니다.
그러면, 20% 다운에 상관없이 연봉이 10만불이라고 가정하면
PITI에 근거해서 50만불을 빌릴 수 있으려나…
(자세한 계산은 해보세요)

그러면 70만불짜리 집을 사려고 해도 20만불은 다운을 해야
한다는 결론이 나옵니다. (무려 30% 다운)

이럴경우 집을 구입하기가 갈수록 까다로워 지는것은 자명합니다.
하지만 현재 베이 에어리어의 미디언 하우징 프라이스가 이미
70만불을 상회 합니다.

또, 하나의 더 심각한 문제는 가까운 시일부터 닥칠 리파이넨싱입니다.
최근 몇년전부터 interest only로 집을 사신 분들이 리파이넨싱이
다가올텐데 만일 집값이 보합이나 떨어졌을 경우에는 당연히 몰게지
컴파니는 다운을 더 요구하거나 아니면 대출금의 회수(부실채권? 정리)에
나설 것입니다.
이것이 진짜 커다란 문제 입니다.

여하튼, 서브 프라임 몰게지 컴파니의 부실은 사실 우리 모두의
문제인 것입니다.

첫째, 서브 프라임이 바이어들이 마켓에 진입할 수 있었기 때문에 집값이 많이 뛰었습니다. 원래 집을 구입할 수 없었던 사람들이 들어오면서 수요가 급격히 늘은거죠. 그 수요가 증발해 버리 지금, 수요 공급의 원리에따라 집값은 당연히 내려갈 수 밖에 없습니다.
둘째, Exotic Mortgage는 꼭 서브 프라임이 바이어들만 얻은게 아닙니다. 프라임 바이어들도 많이 얻었지요. 특히 투자용 부동산의 경우 더 위험한 론을 많이 얻었습니다. 1년 ARM이나 Interest Only 같은걸루…이런 사람들이 탈출할 구멍이 막혀버린 거지요.
세째 더 근본적인 이유는, 인컴의 증가와 주택 가격의 차이가 너무 커서 앞으로 7-10년동안 집값이 하나도 오르지 않아야 그 갭을 겨우 따라갈 수 있다는 사실 입니다. 집값이 오르지 않는다면 랜트와 비교해서 큰 손해를 보기때문에 집을 구입할 매력이 떨어지게 됩니다. 일반적으로 택스리턴까지 계산하면 랜트와 집을 구입하는게 80-90% 수준까지 근접하게 됩니다. 즉 팔구백불 랜트를 살고 있는 사람이라면 천불 모게지를 내고 집을 사게되는 거죠. 현 실정은 랜트가 모게지의 40-50% 수준에 불과합니다. 그 손실분을 집값 상승이 매꿔주지도 못하는 상태에서 저축이나 투자의 개념으로 집을 사겠다는 사람은 바보밖에 없겠죠.
인컴이 워낙 높은 사람들이 삶의 질을 높이기 위해 집을 구입하는게 아니라면 집을 구입할 매력이 다 사라져 버린 상태입니다.