집값 상상이 다 이유가 있었네요. 한국의 일개 연구원도 다 아는 논리를 왜 미국에 사는 똑똑하다고 자부하는 일부 무지한 엔지니어들과 특히 Kijisumi 님은 모를까..???!!!
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세계적인 주택가격 급등의 배경과 시사점 2005/03/17 09:00

=다음은 건설산업연구원의 권오현 연구원의 리포트이다

= ‘베이비붐세대’, ‘단독가구의 증가’. ‘이민자 증가’ 등의 변수는 국내 시장을 전망하는데도 큰 도움이 될 것으로 보인다.

=출처//건설산업연구원, 건설동향브리핑 85호

최근의 세계적 주택 가격 급등 배경과 시사점

■ 인구적 요인에 의한 견실한 주택 수요 증가

• 40～50대에 달한 베이비붐 세대들이 1990년대 호황기에 부를 축적하였고, 이를 토대로 세컨드 하우스 등 주택을 추가 구입하는 경향이 증가했으며, 또한 그들의 자녀 세대가 성장하면서 신규주택 시장에 진입하기 시작

• 대부분의 나라들에서 단독 세대, 동거, 노령화 등의 가족 구조의 변화로 인구 증가율은 둔화되더라도 가구 수는 빠른 증가를 보임.

• 미국의 경우 1980년대 말과 1990년대 초의 대규모 이민자들의 생활이 안정되면서 주택을 구매하고 있음.

– 미국은 1990년대 장기 호황에 따른 이민자의 급증 등에 힘입어 1950～60년대 베이비붐 시대의 증가 폭(2,800만명)을 상회하는 3,270만명이 증가

– 호주에서도 이민 증가가 주택가격 상승의 주요 원인으로 나타남.

■ 경기 활성화를 위한 저금리 정책의 확산으로 주택 수요 증가

• 1990년대 말 세계적으로 열기를 뿜었던 IT 호황이 끝나면서, 이로 인한 경기침체를 막기 위해 각국의 중앙은행들은 저금리 정책을 유지하는 경향을 보임.

– 미국은 2001년 경기 침체와 9․11테러 여파를 타개하기 위한 경기 부양책의 일환으로 금리를 계속 낮춰 2004년 6월 46년 만에 최저 수준인 1%까지 낮춤.

– 이에 따라 미국에서는 2000년 10%이던 주택담보 대출 금리가 1960년대 이후 최저 수준인 5% 후반대로 하락

– 세계 대부분의 국가들도 2002～03년에 경기부양을 위해 정책 금리를 인하함.

■ 금융기관간의 경쟁 심화로 주택담보 대출 확대

• 주택담보 대출을 담당하는 금융기관간에 경쟁이 심화되고, 주택담보 대출 재금융이 활성화되면서 대출 금리가 하락함에 따라 대출이 급증

– 미국의 경우 2001년 리파이낸싱 건수가 1998년에 비하여 30% 이상 크게 증가

– 최초 15년 간은 원금 상환이 유예되고 이자만 상환하는 파격적 대출 상품이 출현

• 담보 대출에 대한 원리금 상환 부담이 경감되어 소비자의 주택구입이 보다 용이해짐.

• 이러한 현상은 미국 등 많은 국가에서 나타났는데, 영국의 경우 주택가격 상승과 함께 주택가치 대비 담보 대출 비율(LTV : Loans to Value)이 80%까지 상승

미국의 이자율 변화 추이
자료 : IMF 홈페이지.
• 낮은 대출금리로 수요자들은 주택을 임차하기보다는 소유하려는 경향이 커짐에 따라 미국의 경우 자가 소유 비중은 1990년 64.2%에서 2003년에는 68%로 상승한 것으로 추정됨.

■ 세계경제의 호황과 IT벤처 붐의 붕괴에 따른 주식시장의 냉각

• 2003년부터 세계경제가 회복되면서 고용 사정이 호전되었고 소득이 증가

– 2004년도 세계 경제성장률은 4.9%로 추정되는데, 이것은 1976년 5.1% 이후 약 30년 만에 최고 수준

• 미국도 2004년도 경제성장률이 4.4%로 1997년 이후 평균 성장률이 3.4%에 달하는 호황을 구가

– 미국 부동산업협회가 발표하는 주택구입능력지수(Housing Affordability Index)는 2004년 12월에 130 수준을 기록하여 최근의 주택가격 상승에도 불구 아직 가계의 주택 구입 능력에 큰 어려움이 없음을 시사

• 주택가격 상승에 의한 자본 이득을 기대하는 투기적 수요도 가세

■ 거품 붕괴 우려도 있으나, 시장원리에 의한 공급 증가로 가격 안정 이루어질 것

■ 우리나라도 외국과 유사한 주택가격 상승 요건을 갖춰

• 따라서 직접 규제의 강화와 무리한 수요관리보다는 합리적인 제도를 정착시켜 공급 탄력성을 증가시키는 것이 가격 안정을 위해 바람직한 것으로 판단됨.

권오현(연구위원․ohkwon@cerik.re.kr) 2005/03/17