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지금 미국 금융계에 일어나고 있는 subprime mortgage에 인한 상황을 간단히 요약하자면: mortgage lender (including GSEs like Fannie Mae/Fredie Mac)들은 자기네들이 집구매자들에게 내준 loan들은 자기네 balance sheet에 두기보다는 wall street에 팔아 그 자금으로 계속 loan을 공급해줄수 있는 것이고…. wall street 입장에서는 사들인 loan들을 비슷한 category들로 묶어 (for example, by loan providers (Fannie Mae vs Freddie Mac vs Ginnie Mae vs private lenders), or loan terms (30yrs vs 15yrs), mortgage rates (fixed mortgage vs ARMs) 등등) 상품화를 해서 기관투자자들이나 hedge funds 또는 pension funds들에 파는 것입니다.
지금 일어나고 있는 일은 지난 2005/2006년에 금리가 아주 낮았을 때 mortgage lender들이 되갚을 능력도 없는 이들에게 현혹적인 loan 상품들을 (예를 들면, 첫 몇해 이자만 내고 원금은 안내도 되는 loan…또는 teaser rate로 첫 몇해 아주 낮은 변동rate이 적용되다가 몇년 후에 시장금리보다 높은 fixed rate 바뀌는 loan 등등) 공급해 미부동산 시장이 과열되게한 근본원인을 제공한 것입니다. 어떤 소규모 lender들은 심지어 SS#번호도 제대로 확인안하고, 심지어 income document도 없이 subprime loan을 내줬다는 얘기도 있으니까요. 지금 2~3년전에 변동이자율로 쉽게 loan을 받아서 적은 downpayment로 집을 산 이들이 loan rate이 훨씬 높은 fixed rate로 바뀌는 시점이 지금인 것입니다. 오늘 wall street의 일면에도 한 가족의 일화가 – 처음 무리하게 집을 ARM으로 샀다가 이제 치솟는 loan payment를 감당못해 foreclosure를 맞을?모르는 처지 – 나왔습니다.
이렇게 전체 mortgage market의 작은 한 부분을 차지하는 subprime mortgage 문제가 왜 그러면 큰 여파를 가져왔을까요? 이런 subprime mortgage holder들이 payment를 점점더 제때 못하게 되니까, 이런 mortgage들을 모아 wall street에서 만든 금융상품 (MBS)들이 평가절하가 되고 있어 이들을 소유하고 있는 미국내.외 투자기관들이 자기내 performance에 큰 곤란을 겪고 있는 것입니다. subprime mortgage에 대해 지나치게 낙관적으로 전망해 많이 사들여 over-exposed된 회사들 중에 문 닫는 데가 하나둘씩 늘어나고 있습니다.
요즘 뉴스들을 잘 들어보시면 전세계적으로 미subprime mortgage를 바탕으로 만든 금융상품에 노출된 기관들이 많습니다. 저 개인적으로는 the worst has come yet. 심지어 제일 투자에 안전하다는, 거의 cash처럼 취급되는, 일부 money market fund들도 subprime mortgage를 담보(collateral)로 해 만든 AAA 단기회사채(commercial paper)를 소유하고 있다고 드러나고 있습니다.
저라면, 당분간 몇달동안은 sideline에 있으면서 사태를 주시하겠습니다.
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님의 닉네임 맘에 들었습니다 – 버냉키 “콜”
제가 오늘 체크한 바로는 현재 선물시장에선 9월까지 연방은행이 .50%만큼 금리를 낮춘다는 게 100% 반영돼 있더군요. 지금 현재 상황은 Bernanke가 chairman된 이후로 최대의 test이구요. 얼마나 위기관리 능력이 뛰어난지 두고 봐야죠.