올해 10월 경 Santa Ana에 있는 회사에 취업이 되어 H1-B를 신청했고, 비자 인터뷰 후에 여권을 기다리고 있는 사람입니다.
회사일로 지난 8월 말에 미국의 취업하게 될 회사에 가서 일을 하다가 앞으로 살 집을 찾던 중 그만 덜컥 집을 사게 되었습니다. 그래서 융자를 받아야 하기 때문에 융자 전문 회사로 부터 몇가지 Option이 왔는데 어떤게 좋은지 몰라서 여러분들의 자문을 구하고자 합니다..
제가 받은 option은 다음과 같습니다.

loan amount $255,000.00

payment option 1
Interest rate : 1.50%, mothly pmt : 880.06
–> 이게 어떤 조건인가요? 물론 pmt가 가장 적긴 합니다만. 몇년 후에는 pmt가 눈덩이 불어나듯이 늘어나는게 아닌지요..

payment opton 2
Interest only approximately : 6.00%, mothly pmt : 1,264.00
–> 이 조건은 이자만 지불한다고 되어 있는데 몇년후 부터는 원금도 함께 지불해야 할텐데 그때가면 또 pmt가 급격히 증가하겠죠?

payment option 3 15 year fixed
Interest rate : 5.5%, mothly pmt : 2,083.56

payment option 4 30 year fixed
Interest rate : 6.00%, mothly pmt : 1,528.85
–> 담당자분 말씀이 고정 이자 임에도 월마다 이자가 조금씩 달라진다고 합니다. 고정이자인데 이자가 달라진다니 언뜻 이해가 가지 않습니다..

앞으로 가능하다면 영주권까지는 따고 싶습니다만.. 영주권을 따서 계속 미국에 산다는 조건으로라면 어떤게 좋을까요? 여러분들의 조언을 부탁드립니다..

매달 2500 – 3000불 정도 집값(보험료, 세금포함)으로 쓰실 수 있다면 option3가 가장 좋아보입니다. option4는 매달 2000-2500정도 필요할거같구요. 콘도라면 콘도fee도 추가시켜서 계산하셔야 합니다. option3과 4는 고정이자이며 매달 내시는 돈에서 이자와 원금이 포함되어 있습니다. 처음에는 이자를 많이 내게되고 원금은 작게 냅니다. 시간이 흐를수로 이자가 줄어들고 원금이 많아지게 됩니다. 물론 매달내시는 돈은 변하지 않습니다. option2는 말씀하신 그대로구요. 원금내시기 전에 집을 판다는 생각으로 하시는 분들이 많은것같습니다. option1도 설명하신게 옳고 다시말해 정말 위험천만한 모기지론입니다.

option2 는 계약기간 동안 이자만 내다가 만기일날 원금 255,000$를 한꺼번에 내야 하는 겁니다. 보통 30년 만기이면 같은집에 30년 살 가능성이 희박하므로 나중에 집팔때 갚으면 되므로 일시불 내는것은 크게 문제가 안됩니다.(집값이 계속 오른다는 전제하에)
그리고 빌린 원금에 대한 이자 온리이기 때문에 중간에 목돈이생겨서 원금의 일부를 갚으면 월payment가 그만큼 낮아지는 장점이 있습니다.

다른 option들은 이자+원금이기때문에 중간에 원금을 일부 갚아도 월payment는 줄지않고 납입 기간만 줄게 됩니다.

Option2 에서, 보통 이자는 2, 3년 혹은 5년 동안만 내게되고 (이건 모게지받을때 결정되겠죠.) 그 약정기간이 되면 원금도 같이 상환하게됩니다. 즉, 요즘 유행하는 interest only loan 이 되겠지요. 제가 아는한, 30년 융자를 받았다고 30년동안 계속 이자만 내고 만기일에 상환하는 것은 아닙니다. 이경우 3년등의 약정기간이 지나게되면 원금도 같이 상환해야하므로, 월 payment가 많이 올라갑니다. 주위의 사람들 보면 약 3년정도 살고 집값오르면 파는 목적으로 많이 사용하더군요. (2년 이상 살면 세금 문제 해결되니까)

Option2 에서 interest only는 보통 3년 또는 5년 고정 이자로 그기간 정해진 이자만 내고 그 다음부터는 변동이자로 이자만 내는걸로 알고 있습니다.
그렇기 때문에 만약 $255,000.00를 빌렸다가 다음달에 $250,000을 갚아버리면 나머지 5,000불에대한 이자를 30년동안 내야합니다. 모두다 갚아버리면 payment를 안내도 되지만.
원금과 이자를 한꺼번에 갚는 option 3,4의 경우는 다음달에 $250,000을 갚아버리면 잔액 5천 달러는 2-3달치 밖에 안되므로 2-3달 그후에는 pay off가 되버리는거지요.

원글님의 융자프로그램은 MTA,CODI,COSI 융자프로그램중 하나로 매달 인덱스에 따라 이자율이 변동되는 변동모기지론 입니다. H1비자는 융자를 받을 경우 외국인으로 받기 때문에 융자 받을 수 있는 프로그램이 한정되어 있습니다.
따라서 원글님께서 융자를 받으실 경우 월페이먼트는 미니엄 페이먼트,INTEREST ONLY,30년 고정,15년 고정 이 네가지 SHEET가 오면 그중 하나를 선택해서 페이먼트를 납부하시면 됩니다.

1.미니엄 페이먼트
본인이 이자가 1.5%가 아니라 이자를 납부하는 첫해의 START RATE가 1.5%라는 것입니다.첫해에 880.76을 납부하시고 2번째해에는 880.76에 7.5% 인상된 946.82를 납부하셔야 하며 3년째에는 946.82 X 1.075 =1,017.83을 납부하셔야 합니다.
이 페이먼트는 월페이먼트를 적게 내므로 부담이 적다는 장점이 있으나 매달 오는 페이먼트 SHEET 2번째 칸의 INTEREST ONLY금액과 미니엄 페이먼트의 차액만큼 매달 원금이 늘어나는 프로그램입니다.보통 비지니스 하시는 분들이 많이 이용하는 페이먼트 방식입니다.

2. INTEREST ONLY
말 그대로 원금에 대해 이자만 납부하는 방법입니다.
아무개님의 윗글은 일반적인 INTEREST ONLY프로그램으로 정해진 기간(2년-10년)동안 고정적인 이자만 내는 프로그램인 반면에 원글님께서는 인덱스에 따라 이자가 매월 변동되는 프로그램입니다.따라서 이자율이 매월 변합니다.

3,4 30년/15년 고정 프로그램
보통 30년고정 프로그램은 30년동안 원금과 이자를 매월 같은 금액을 납부하는 프로그램이지만 위에 말했듯이 원글님이 받으시는 융자프로그램은 매달 이자가 변동되는 프로그램이어서 30년/15년도 매달 이자가 변하게 되는 것입니다.

원글님께서 받으시는 융자 프로그램은 1년에서 3년안에 재융자를 하시거나 집을 팔경우 융자금액의 2%정도의 Prepay Penalty가 있을 것입니다.따라서 Credit History가 짧은 h1비자를 받으신 분들과 취업이민으로 와서 집을 사시는 분들께서는 프리페이패널티가 없어지는 2-3년후에 재융자를 하시는 것이 나을듯 합니다.