이전에 누군가 ID를 도용하여 저를 인격적으로 계속 욕보이려 하여서 기분이 많이 상했습니다.
저의 글에 대해 반박할 일이 있으면, ID를 도용하거나 여러 ID를 바꿔가면서 뒤에서 욕할 것이 아니라, 정정당당하게 저와 논리적으로 토론을 할 수 있기를 기대해 봅니다.
원하시면, 다음에 시간을 따로 내어 관심있는 사람들끼리 고정 ID만을 가지고 당당하게 공식적인 토론의 장을 열어 보는 것도 좋을 것입니다.
저도 주중에는 시간이 없지만, 주말에는 한번쯤 따로 공개토론시간을 낼 수는 있습니다.(이번주는 제외…)

<기술적분석으로 본, 주택가격변동예측>

최근 8년동안 가주의 주택가격은 바닥대비 3배이상의 폭발적인 상승을 가져왔다.
그동안 미국경기의 하락사이클에서도 주택시장만은 비정상적으로 움직여 왔었다.
그리고 몇년전부터 수많은 경제학자들의 주택가격버블론을 무색하게 하며 쉼없이 달려 오기만 하였다.
그런데, 이런 비정상적인 형태가 지속될 수 있을 것인가?

많은 많은 경제학자들은 가주의 비정상적인 주택가격상승에 대해 심각하게 우려를 하고 있다. 몇번의 경고를 무시하고 달려온 비정상적인 가주주택가격의 문제는, 그것이 한 번 터지기 시작하면, 걷잡을 수 없을 뿐아니라, 다른 경제현상에도 심각하게 영향을 미친다는 데 문제가 있다.
그리고, 이미 앞으로의 가주경제에 악순환을 가져올 수 있는 화약고가 되어버렸다는데에 문제의 심각성이 더욱 크다.

모든 경제현상에는 자연의 순리대로 상승과 소폭의 조정을 거치며 자연스런 리듬을 탄다면 후유증이 별로 없지만, 최근의 주택가격상승(기간과 폭)은 그정도가 지나쳤다.
앞으로의 가주주택가격에 영향을 미치는 factor analysis를 해보면, 상승요인은 별로 없고, 폭락요인만이 넘쳐나는 것을 알 수 있을 것이다.

미래 주택가격상승요인과 하락요인에 대한 정밀분석은 다음에 살펴 보기로 하고, 그동안의 주택가격상승기간과 상승폭을 가지고 앞으로의 가주주택가격에 대한 시나리오를 기술적으로 분석한 것을 요약해 본다.

첨언하자면, 이것은 최악의 시나리오가 아니라, 아주 정상적인 상황일 때만을 가정한 것이다. 주변여건의 급변으로 인한 최악의 시나리오는 두말할 필요도 없기 때문이다.

간단히 말하면, 최악의 상황이 없을 경우에도, 올해부터 평균25~30%의 주택가격하락이 3~5년에 걸쳐 있을 것이다.

(1) 2005년상반기: 평균(+2.5%) 구간 (-5% ~ +10%)
이기간은 8년동안 상승한 Seller market의 마무리 기간이며 본격적인 Buyer market으로 전환을 위한 준비기간이다.
시장참가자들의 심리가 아직까지는 살아 있지만 갈팡질팡하는 시기이다.

남가주와 북가주의 지역별 편차가 있다.
남가주는 작년 하반기부터 시작된 천정모양 만들기를 올해 상반기까지 1년동안 지속할 것으로 예상되며, 그래서 월별로는 작은 등락을 거듭하고 있다.
원형 또는 톱니식Flat형 천정을 만들고 있다. 전형적인 천정모양이다.

북가주는 천정모양을 만드는 기간이 상대적으로 짧을 것이다.올해 상반기 까지는 소폭의 상승을 하다가, 하반기부터 바로 하락하는 역삼각형 천정을 만들려고 할 것이다.

30년고정이자율이 6% 내외에서 움직인다.

(2) 2005년하반기: 평균(-2.5%) 구간(-10% ~ +5%)
이기간은 buyer market,하락의 길로 들어서기 시작하는 시기이다.
시장참가자들의 심리가 굳어지기 시작한다.
30년 이자율이 6% ~ 7%대로 움직인다.

(3) 2006년: 평균(-10%) 구간(-15% ~ -5%)
주택가격하락이 본격적으로 가속을 붇기 시작하는 시기이다.
은행들은 모기지비율을 줄이고, 주택구입희망자의 credit check를 강화하기 시작한다.
30년이자율이 6.5% ~ 9%대로 움직인다.
높은주택가격과 이자율의 상승으로 인한, 주택구입능력을 가진 사람들이 급격히 줄어 들어 수요가 급감한다.
하반기부터 미국경기 사이클이 하강쪽으로 움직일 준비를 한다.

(4) 2007년: 평균(-12.5%) 구간(-20% ~ -5%)
그동안의 주택가격거품등과 다른 잠재된 경제요인들이 미국경제에 나쁜 영향을 미쳐서, 미국경기 사이클이 본격적으로 하강하는 시기이다.
은행들의 신용경색이 문제가 되고, 이것이 가주주택가격하락을 더욱가속화 시키는 시기이다.
모기지대출 요건의 강화로 주택수요가 급감한다.
주택차압이 급증한다.
30년이자율이 6% ~ 9%대로 움직인다.

(5) 2008년: 평균(-7.5%) 구간(-15% ~ 0%)
미국경기의 하강은 지속된다.
주택가격하락의 마지막단계에 이르려고 한다.
30년이자율이 5% ~ 7%대로 움직인다.

(6) 2009년: 평균(0%) 구간(-5% ~ +5%)
주택가격의 바닥을 찍고 다시 상승을 위한 준비를 한다.
미국경기도 상승을 위한 준비를 한다.
30년이자율이 4% ~ 6%대로 움직인다.

(7) 2010년: 평균(+5%) 구간(0% ~ +10%)
주택가격이 상승을 시작한다.
미국경기도 상승사이클을 탄다.
30년이자율이 4% ~ 6%대로 움직인다.

( 2011년: 평균(+10%) 구간(5% ~ +15%)
주택가격상승에 탄력이 붙기 시작한다.

기간별로 detail하게 그 근거를 논하자면, 엄청나게 길어질 것이기 때문에, 간단하게 짚어보았습니다.

진짜 KIJISUMI는 그 ID를 더이상 사용하지 않습니다.

옛친구 2005-03-08 22:55:15 조회:379 추천:1

저는 이전에 란 ID를 썼던 사람입니다.
< 바로 아래에 ID로 쓰여진 글은 저의 글이 아닙니다.>

저는 작년말에 여러 경제학자들의 예측을 들어가며, 부동산거품관련하여 많은 글을 올렸는데요,
몇몇사람이 저의 ID를 도용하여, 지속적으로 저의 인격을 모욕하려함으로 인해 제가 마음이 많이 상하여, 이자리를 떠났습니다.

최근에 다시 란 이름으로 몇번 글을 썼는데,
이 란 ID도 앞으로는 더 이상 쓰지 않을 것입니다.

이전에 란 ID를 쓰니까, 많은 사람들이 ‘일본 쪽발이’라고 그러던데, 사실은 제 아내와 세딸의 첫글자를 따서 만든 글자였습니다.

앞으로 나 란 ID를 저는 사용하지 않을 터인데, 또 다시 그런 동일ID를 사용한 글이 올라온다면, 그것은 저의 것이 확실히 아닙니다.
이전 몇몇사람들이 저를 공격하기 위해, 저의 ID를 도용한 것처럼, 동일한 시도가 있을 것을 알기 때문에, 이런 해명의 글을 미리 올립니다.

기지수미님 보다 못한 글입니다. 본인이 아님을 3가지 예로 들면요..
1. 적어도 기지수미 님은 그럴듯한 예 하나정도는 가미 했었습니다.
2. 그렇게 비상식적인 분이 아닙니다. 이미 상처를 많이 받아서 옛친구라는 아이디를 쓸 정도인 분이 예전 ID로 이런글을 다시 올린다면, 분명 정상이 아닐꺼라 믿습니다. 다시 글을 올리지 않겠다고 굳게 공포하고 나갔는데 다시 글을 올린다면 한국의 정치인이나 다름 없겠지요. 하지만 기지수미님은 그럴분이 아닐껄로 압니다.
3. 윗글엔 결론이 흐지부지합니다. 기지수미님은 왜곡된 내용을 올리더라도 결론이 명확했거든요…

이런 장난 그만하세요.
3.

아 짱나네…
집값이 오르건 떨어지건 그건 집가진 사람들 얘기고 아파트 사는 사람들은 오르는 렌트땜에 지진이라도 나서 집값 폭락하기를 바라는 심정일 것임.
작작좀 해두쇼… 집 사건 말건 그건 개인의 선택이지 왜 어쩌구 저쩌구 떠들면서 게시판 더럽히는거여…

건전한 토론은 좋죠.
고정 아이디 쓰는것도 좋죠.
토론전에 각자 무슨 일을 하는지 밝히면 좀 참고에 도움이 되지 않을까요?
가량, 난 리얼터 라든지 아님 경제 학자 라든지…
뭐하는 사람인지는 알아야 대충 그사람 말에 신빙성이 더 가죠.

글 내용만 보면 되지 뭘…쓴 사람이 진짜냐 가짜냐가 뭐가 중요해…
할 일 그렇게들 없나?

본인의 글에 무슨 논리가 있다고 생각하는지?
경제학자들이 떨어진다고 했는데도 계속 올랐으니 이제 떨어질때 됐다. 그거밖에 없네.
기술적 분석은 매경이나 주식사이트 개미분석가 올리는 수준이나 다를바 없고. 공통점은 지나고 돌아보면 거의 맞은 경우가 없다는 거.

kijisumi님 이제 님의 의견도 들을 만큼 들었으니,
님의 얘기 내지는 계획을 들어보는 것은 어떨까요.
그냥 가벼운 이야기로 말입니다. 왜 해피투게더의 책가방 토크(?)
집을 구입해 보신적은 있으신지, 그래서 손해를 보셨었는지 또는
아닌지. 그리고 본인은 본인의 견해에 따라 언제쯤 집구입을 고려
하고 계신지. 아니면 가주에서는 절대 영원히 집구입을 하지 않을
생각이신지.
너무 객관적이고 과학적인 근거로 주장을 하신다고 하니까, 이제는
처음과 달리 별로 관심도 설득력도 느낄수가 없어서, 어떻습니까
개인적인 이야기를 가볍게 하시면 다른사람들도 편하게 들어줄수
있을것 같은데.

둘째, 미래의 일이야 아무생각없이 미아리식으로 겐또친다치고, 과거에 대한 주장은 참조데이타 링크라도 하나 걸고 썰을 풀어야지.
최근 8년간 가주 주택상승률이 최소 3배라고?
우리집 90년에 지었을때 38만불, 2000년에 내가 살때 51만불. 지금 한 65정도 될까.

요즘은 집없는 사람들은 되려 느긋하고, 작년에 집 산사람들이 안절부절하는 얼굴이 훤하게 보입니다.
그래서 kijisumi의 글이 올라오면 이런사람들과 Realtor들 몇이서 잡아먹지 못해 난리를 부리지 않습니까?

요즘보니깐 아파트 렌트비도 만만치 안던데 그렇게 여유만 부릴 수있을까여? 과연 아파트사는사람들은 여유만 부리고 저같이 작년겨울에 집산사람들은 불안한가여? 제 집사람아는 분은 당장 집 살형편은 안됨에도 불구하고 집값이 더올라가 더이상기다리면 힘들거같다고 제가 거래했던 리얼터분과 다음주에 만나 의논하기로했다더군여.. 그분도 지듬 아파트 삽니다…
참고로 제가 사는 베이지역 저희동네는 집값이 올해들어 최소 2-3만불 더뛰었지여.. 설사 집값이 떨어지나다 해도 학군도 우수하고 동네도 조용하고 쾌적해서 내가 집을 팔이유가 없으니 설사 집값이 폭락한다해도 집을 팔고가지도 안ㄹ을뿐더러 집값이 떨어지던 말던 상관이없겠죠..그러다가 떨어진 만큼 다시오를거고..그떄가서 나중에 팔면되기떄문이져.. 파는사람이야 집값시장을 보면서 팔려고 내놓을 것이고 집값이 떨어지는데 집을 내놓는 사람은 없으리라 봅니다..
그리고 이건 제생각인데 재작년, 작년 모기지 이자율이 사상 최고로 낮았을때도 집을 못사고 지금와서 집값폭락한다고 입에 거품물고 열번하시는분들 참 보기가딱하네여.. 제 생각에 그때 집을 못샀으니 설사 집값이 폭락한다해고 역시 또다른 이유로 집을 못사거나 아니면 살 자격을 못갖출거 같은 생각이 드네여..
암튼 저는 비록 작년집값이 한창 오를때 집을 샀어도 지금와서 전혀 후회하지않습니다..오히려 이사후 한두달사이에 2-3만불정도 오른것에 더 기쁘죠..그리고 어떻해하면 집을 좀더 우리식구가 살기편하게 아기자기하게 꾸밀까 집사람과 머리맞대고 의논하느라 전보다 더 웃음이 떠나지않고 집사람과 부부싸움이나 사소한 다툼도 이런 줄기움때문에 없어졌습니다.. 글고 마누라가 행복해 하는모습보니 저도 가장으로써 더욱열심히 살아야겠다느 생각도들고,.. 암튼 아파트 살때와는 전혀 느끼지못하는 뿌듯한 맘이듭니다. 한국사람에게는 머니머니해도 집이 전재산이고 가정을꾸려나가는 행복의 발판이 되겟지여…
아파트사는 분들 많이 집값떨어진다 거품무십시오..저는 그동안 제 집을 좀더 아름답고 아늑하게 꾸며 가족의 행복을 가꾸어 나가겟습니다…

저도 APT에 살지만, 저희 가족 오손도손하거든요…아이들 교육에도 전혀 이상이 없고…아이들이 고학년으로 진학을 하게되어도 아무 걱정없이 이사를 갈 수 있고…요즘같이 집값이 턱없이 올랐을 때도 집값하락 걱정을 아니해도 되고…APT에서 고장난시설 즉각 수리해 주고… Maintenance걱정않해도 되고…APT내의 헬스기구, 수영장.테니스장등등 좋은 시설 맘대로 사용할 수 있고…직장을 읽거나 옮겨야 될 상황에서도 집을 팔아야 되거나 rent를 줘야할 걱정않해도 되고..저는 만고 땡입니다.

저에게 있어서 집을 사야할 이유가 있다면, 오직 시세차익을 보는 투자목적인데…요즘같이 버블이 심한 장에서는 누가 보더라도 대박으로 꼴아박기 십상인데 내가 집을 사야할 이유는 전혀 없지요…

위 apt3님 한가지만 알고계신가본데여.. 아파트 살면..물론 편하죠..고자난거 콜하면 와서 고쳐주죠, 님 말씀데로 스영장 헬스장 맘데로 쓸수있고..집팔걱정안해서 참 좋으시겠네여..님 같이 집을 단순히 투자가치로만 보시는 분은 아마 평생집을 장만하지 못하세겠지여.. 왜냐면.. 제가 말씀드린데로, 모기지이자가 사상 낮았을때 집을 사시지 못한거 보니깐 집값이 떨어진다해도 지금 이자율로는 집 살 도 못내실거 같은데…참고로 한가지 알려드리죠, 저희 회사분 한명이 40만불데 중반 초등학교 학군이 좋은곳에 제작년에 집을 사서 일년간 살다가 더 좋은환경으로 작년 집을 지어서 이사갔죠,그리고 살던 콘도는 주택가격 편승에 맞춰 팔아 님이 그렇게 말하는 시세차익를 10만불가량 남겼죠, 물론 세금으로 때려 맞아도 몇만불은 이익을 남겼죠,그분 최근 모기지 이자율 2-3년 전후로 사상 최고로 떨어질때 집
을 사서 살다가 팔아 세금두들겨 맞아도 몇만불이 손에 그냥 들어와 새집 짓는데 보태어 더좋은곳으로 이사갔습니다.. 그런분 제주위에서 심심찮게 작년한해봤죠,
님같이 시세차익,투자 따지시는분이 왜 그떄 집을 사서 님이 원하는시세차익을 남기지 못하셨을까여? 제 말이 맞지 않습니까? 열받으시겠지만 오늘한번 냉정히 자신을 돌아보십시오…저 역시 작년겨울에 집을 사서 모기지 이자율도 조금씩올라갈때사서, 막차 탔다는 느낌에 맘이 좀무거웟지만 아이들과 집사람을 위해서 라고 생각했지요, 그넫 우연히 이사온지 한달정도 밖에 안되었는데 저희동네 집 구매상황을 보니 최소2-3만불이 올랐다군요,지금도 학군때문이지 더오르더군여..그리고
한국사람들에게 개인적인 소유, 내것, 내 소유게 얼마나 중요하고 강한지, 내 집, 내 영역을 가꾸고 나가는 그런 기쁨은 아마평생 못느끼시고 계속 쓸데없는 걱정 안해도 된다고 자위하면서 사시겠지요한번 와이프되시는 분에게 오늘 한번 물어보시죠? 내 집이 잇는게 좋은가 아님 지금현재가 좋은가.. 제가보기엔 집값폭락은 이래도저래도 집살형편못되는 분들이 못먹는 감 찔러나 본다는 심정으로 일부에서 제기되는 버블설에 침을튀기면서 열을내겠지여..

분석님,
위의 news, mercury란 분이 쓰신 글을 읽을 때 까지만 해도 그런 news가
있구나. 참고가 되는 군 정도 생각했는데, 그뒤의 이어지는 댓글을 보니
아 또 분석이란 분이 올리는 글이었구나 라고 느껴지는데.
그냥 뉴스나 전해 주시고, 본인임을 알리는 댓글은 안올리시는 것이
그나마 본인의 의도를 다른분들에게 알리는 방법으로 좋겠습니다.
그게 아니라 혹시 realtor를 상식없는 사람들로 매도하기 위해서
일부러 그러시는 것이라면, 제대로 하고 계시는 군요.

죄송한데요… 저의 생각에도 집값이 크게 폭락할 것 같은데요…2003년6월에 샀었데도 앞으로 집값이 폭락하면 손해보는 것은 같을 것 같은요…4년정도 전에 샀으면 조금 안전할까나…그런 투자자의 시각에서는 최근 2년간에 집을 산사람들은 고생깨나 할 것이구만요…

삶의 질은 APT가 더 좋다고 저는 생각하기 때문에 두말할 필요가 없슴, 내 마누라도 같은 생각이구만요…

apt3님
아이가 있으시고, 기회되시면 house rent해 보실것을 권해 드립니다.

다시 한번 말씀 드리지만 집값이 앞으로 폭락하건 말건 제가 사는데 지장없고 아이장래를 위한 선택(학군좋고 아늑한 동네)이라면 절대 이사갈 이유가 없겠죠, 혹 님처럼 집을 투자가치로만 보는 일부 사람들이 헛질 하다 주식처럼 님말씀데로 집값폭락에 타격을 받을란가 모르겠지만, 님이 아파트가 더삶의 질이 높고 앞으로 집값이 폭락할거라고 주장하는것처럼 저도 제가 소유한 집과 동네 이웃이 맘에들고 삶의 질 또한 아파트 보다 비교하지 못할정도로 (저도 아파트에서 최그까지 4년을살았슴) 높고 돈에 비교할수없는 성취감을 느끼기 때문에 말씀드린거교여.. 니밍 집값 떨어진다고 계속 말씀하시는거와 같이 저두 제 생각에 그런말씀하신분은 이자율낮을때 집못사서 지금은 후회하고 막상 지금사려니 오른집값과 올라가는 이자율에 엄두도 못나서 그냥 집산 사람들에 대한 질투라고 밖에 생각이 안듭니다..
집갑싱 덜어지든말든 저하곤 상관없은지깐여… 암튼 님같이 집값폭락을 주장하시는분들, 경제에 대해 전망 하시는 분들, 그럼 한가지 진짜 물어보죠? 왜 그렇게 지금 전망을 잘하시는분들이 1-2 년전 모기지 금리 최하로 떨어질때는 집을 장만하지 못해셨나여? 그래서 님들이 말하는 경제적 이익을 누리지 못하고 이제사 전망이라고 한답시고 집값폭락을 하나여? ㅎㅎㅎ 그럼 그때는 왜 지금현실을 예언못했나여?그래서 정작 본인에게 돌아올 경제적 이익을 놓치셨는지여? 저는 아파트 사시는분들을 싸잡아서 이렇게 말씀드리진 않습니다… 단지 저렇게 집값폭락에 입에 거품무시는분들.. 그 분들이 안되보여서 그런것 뿐입니다.. 제가 보기엔 그런분들은 모든 자신의 무능력함을 다른곳으로 (즉 집값하락)에 초점을 맞추고있죠. 만약 그렇게 집값이 하락했다하더라도 과연 그런분들이 그떄가서 집을 살수있을까여?
제 생각은 노우입니다.. 왜냐면 치솟는 이자때문에 살 엄두도 못내겠지여.. 그때 살수있는 분이라면 이자율이 바닥일떄는 왜 못샀는지..그게 참 궁금하네여…

한가지 더, 4년전에 집을샀다면 덜 손해였을거란 생각은 어디서 나온생각이신지..단순히 집값만가지고 생각하셨다면 잘못된 생각이라 생각드네여.이자율도 고려하셔야지요… 그리고 님이 아실란가 모르는데.. 아마 집이 없으시니 물론몰시겠지만,
집값알아보는 몇몇 싸이트에 가보세여, 4년전집값과 이자율, 그리고 모기지가 촤하엿던 1-2년전과 집값비교, 과연 머가 손해인지.. 머가 투자이익인지… 제가 제 주위에 예를 들어서 설명했는데도 자신생각은 이렇다면 그냥 그렇게 사세여…
아마 평생 집값내리길 기다리면서 살다가 이자율은 생각못하고 집 못사실거같네여

Apt2씨는 자꾸 1~2년전 모기지금리가 최하로 떨어졌을 때 못샀냐고 그러는디요…아까 말씀드린대로, 저는요 그때 샀더라도 앞으로 손해보는 것은 같은 결과라고 말씀드리는 걸랑요…kijisumi는 25~30%의 소폭의 하락을 예상하는 데요… 저도 경제예측을 조금은 하거들랑요… 주식투자투자도 많이 해보았구요…그런데 저의 예측으로는 california에서는지금가격에서40%이상의 폭락이 있을 것이라는 확신이 들더군요…

이유를 물으시면… 정말로 근거가 철철 넘쳐남니다요…

누가 님보고.
가만히 읽다보니까, apt3이사람도 Kijisumi란 사람이잖아…
이러면 좋겠습니까. (Kijisumi님 죄송합니다.)
글이 이어지면서 두분이 약간 감정이 섞이신 것
같은데, 이러면 또 이전 재탕이 되면서… 아 이제 그만.

apt3 님 저는 분석이란 분이 아닙니다.. 저도 차라리 여기 옛날처럼 아이피 공개를 하면 꼬리에 꼬리를 무는 악담이나 욕설은 줄겠지요.. 님의 생각이 있듯이 저의 생각을 올린거 뿐입니다… 아까도 얘기했듯이 설사 집값이 30-40%정도 떨어진다해도 이자율이 제작년같이 떨어져루까여? 님이 얼마나 경제 분석을 잘하시는지 모르겠지만 집값 폭락설은 수년 전부터 제기되어온 문제이고 주식과 주택을 비교하는건 앳날 어떤분이 말씀하신것과같이 차원이 다른 얘기입니다.. 주식은 떨어지면 안팔고 기다리다 계속 놔두면 휴지조각이 도지만 주택은 떨어져도 계속 제가 살수있는공간입니다.. 님이 말씀하신 철철 넘치신다는해박한 의견이 어떤건지 모르겠지만 님의 어투에서 벌써 제가 드린말씀에 찔리시는지 말씀이 격해지시는군여…그렇게 자신의 무능력함을 표현해도 상관은 없겠지만… 암튼 님의 탁월한 경제분석으로 앞으로도 게속 아파트에서 삶의 질을 높이시기 바랍니다…

으이구…댓글 ip 공개 해야지 원…
운영자님 뭐하시나…