상용 (오피스, 상가, 건물) 리스 계약시 주의할 점은 무엇인가요?

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    박수정 67.***.213.221 6625

    새로운 비지니스나 회사를 시작하시게 되면 사업장을 위해 임대차 계약서 (commercial lease)를 작성하게 됩니다.  모든 리스계약은 임대인(landlord)나 세입자 (tenant)의 법적 권리와 의무를 규정하는 매우 중요한 서류로, 양 당사자 모두 꼼꼼하게 검토하는것이 중요합니다.  특히렌트의 규모가 크고 장기 계약을 하게 되는 상용리스에 경우 특별히 더 주의가 필요하니 반드시 전문가의 도움을 받아 충분한 검토를 하시기 바랍니다. 

    많은 분들이 상용리스는 임대인이 작성한 리스계약서를 leave or take 생각하셔서 협상을 할 수 없는 것으로 생각하시고, 협상없이 불리한 조건임에도 불구하고 무조건 계약을 하시는 경우도 있습니다.  물론 계약체결시 부동산 상황과 임대인의 성격에 따라 협상이 제한을 받는 경우가 있는 것도 사실이지만, 실제로 협상을 하고자 하신다면 협상할 수 있는 부분들이 많이 있습니다.  또한 계약 내용을 바꾸지 못한다고 하더라도 리스계약 내용을 충분히 검토하고 이해한 후 서명한다면 일방적으로 불리한 계약은 하지 않으실 것입니다.

    상용 리스 계약 체결시 세입자 입장에서 특별히 검토할 내용은 다음과 같습니다.  

    1.    렌트비와 CAM fees와 관련된 부분입니다. 렌트비 같은 경우 매달 정액으로 계산하기도 하고, 수입의 퍼센티지를 정해 계산하기도 하고, 이 두가지 방법을 썩어서 계산하기도 하는데 이때 계산 기준을 정확히 정할 필요가 있습니다. 또한 CAM 계산은 실제사용하는 공간에 비해 불합리적으로 계산방법이 정해져있지는 않는지, 예상 CAM비가 얼마인지 여부도 따져봐야 합니다.

    2.    또 중요한 항목중 하나가 양도 (Assignment)와 관려된 부분인데, 세입자가 리스를 양도하거나 서브리스를 주고자 할 경우 일반적으로 임대인의 서면동의를 의무화하는데, 이때 임대인이 동의하기 위한 돈을 요구하거나 이유없이 양도를 동의하지 않은 경우가 생길 수 있으니, 양도받는 방법과 절차를 반드시 정확히 해야 합니다.  특히 리스 기간 중 비지니스를 매매하거나 이전할 가능성이 있는 경우 계약설립시 이를 명확히 하는게 중요합니다.

    3.    리스기간과 관련한 조항도 중요한 조항 중 하나입니다.  리스기간이 만료되면 미리 리스를 연장할 것인지 여부를 임대인에게 알려야 하는데, 이때 통보를 언제까지 어떤 절차를 통해 할 것인지, 통보를 안하게 되면 자동으로 리스가 종료되는지 혹은 연장되는지 여부가 중요합니다.  미통보시 자동 연장되는 경우 원하지 않게 리스계약에 묶이거나 불필요하게 벌금을 내는 경우가 발생할 수 있습니다.  옵션이 있는 경우 옵션을 행사하기 위해서는 어떻게 해야 하는지가 중요한데, 이를 숙지하지 못하셔서 소중한 옵션권리를 사용하지 못하시고 리스가 종료되는 경우도 많이 있습니다.  또한 리스기간이 종료되기 전에 계약을 종료해야 할 때 어떻게 할 지 termination 에 대한 책임과 권리를 정립하는게 중요한데, 많은 경우 남은 리스기간 전체에 대한 렌트비나 책임을 물리거나 징벌적벌금 ( penalty) 규정이 있을 수 있으니 주의하시기 바랍니다.   

    4.    또한 렌트비 미지불 (default) 조항도 중요합니다. 렌트비를 늦게 내거나 안내는 경우 리스를 끝낼 수 있는지, 그렇다면 어떤 절차를 거치게 되는지, 이때 미지불 금액에 대한 피해는 어떻게 계산하며, 소송으로 집행할 경우 변호사 비용이나 소송비용은 어떻게 되는지 매우 중요한 조항입니다. 일반적으로 세입자를 보호하기 위한 법적 절차와 통보의 의무 조항을 무효화 하지 않도록 계약조건을 협상하시는 것이 중요합니다.

    5.    리스 기간 중 수리와 관리의 책임이 누구에게 있고 누가 비용을 지불할 것인가에 대한 조항도 중요합니다. 일반적으로는 건물 구조나 외부에 관한 부분은 임대인이 내부에 관한 부분은 세입자가 책임을 지는 경우가 많은데, 리스계약시 이를 변경할 수 있습니다. 이러한 부분을 정확히하지 않아서, 지붕과 같이 교체 비용이 많이 드는 부분에 대해 불필요한 수리 비용을 지불하는 경우도 있습니다. 또한 임대인이수리를 안하고 지체할 경우에 손해를 어떻게 보상받을 건지 등도 정확히 할 필요가 있습니다.    

    6.    마지막으로 일부 리스에 임대인이 해당 부동산을 팔거나 리모델링등 공사를 하는 경우 일방적으로 리스를 끝낼 권리를 갖도록 하는 조항을 포함하는 경우가 있는데, 이를 모르고 있다가 갑자기 하던 비지니스를 다른 곳으로 옮기셔야 하는 경우가 있으니 주의하셔야 합니다.   

    그외에도 리스 종류와 당사자들의 성격과 지리적 특성에 따른 다른 관련된 이슈가 있을 수 있으니 반드시 리스체결 및 협상 시 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

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