안녕하세요, 미주 교민 여러분. 지난번 ’18세 아들 국적이탈’ 글에 보내주신 뜨거운 성원에 감사드립니다.

오늘은 많은 분이 평소 카톡이나 쪽지로 문의하셨던 “미국 시민권자인데 한국 부동산 어떻게 팔아야 하나요?”에
대한 답을 준비했습니다.

한국에 부모님께 물려받은 땅이나 예전에 사둔 아파트, 그냥 두자니 세금이 걱정되고 팔자니 절차가 막막하시죠?
잘못하면 앉은 자리에서 ‘세금 폭탄’ 맞고 피눈물 흘릴 수 있습니다.
한국에서 부동산과 행정 실무를 동시에 다루는 전문가로서, 딱 3가지만 짚어드립니다.

1. ‘거소증’ 유무가 양도소득세를 가른다? (비거주자의 비극)

가장 많이 하시는 실수가 “나 한국 사람인데 뭐 어때?” 하고 그냥 파시는 겁니다.
하지만 한국 세무서 눈에는 여러분은 ‘비거주자’입니다.

*거주자: 1주택자라면 12억 원까지 양도세 비과세 혜택 가능!

*비거주자: 1주택자라도 비과세 혜택이 거의 없고, 장기보유특별공제도 대폭 제한됩니다.

*팁: 한국에 입국해 ‘국내거소신고(거소증)’를 하고 일정 기간 거주 요건을 채우면
‘거주자’로 인정받아 수천만 원에서 억 단위의 세금을 아낄 수 있습니다.

2. 등기소에서 반려되는 ‘미국 서류’의 함정
한국 부동산을 팔려면 인감증명서가 필요한데, 시민권자는 인감이 없죠?

그래서 미국에서 ‘서명인증서(Affidavit)’를 공증 받아 가야 합니다.

*그런데 여기서 사고가 터집니다. 미국 공증인(Notary)이 대충 해준 서류는 한국 등기소에서 “형식이 맞지 않는다”며
반려 되기 일쑤입니다.

*다시 비행기 타고 미국 올 수도 없고… 결국 현지 사정에 밝은 한국 행정사의 도움을 받아 ‘등기용 등록번호’ 발급부터
서류 검토까지 한 번에 끝내는 게 시간과 돈을 아끼는 지름길입니다.(광고아님)

3. 돈 보내는 게 끝이 아니다! ‘외환당국 신고’

땅 판 돈을 미국 계좌로 송금하고 싶으시죠? 그냥 은행 가서 “보내주세요” 한다고 보내주지 않습니다.

*부동산 매각자금 확인서: 관할 세무서에서 이 확인서를 받아야 은행에서 송금을 해줍니다.
자금 출처가 불분명하거나 세금을 제대로 안 냈다면 돈은 한국에 묶이게 됩니다.

한국 부동산 처분은 [부동산 중개 + 세무 + 행정 절차]가 동시에 맞물려 돌아가는 복합 예술입니다.
미국 현지에서 혼자 고민하지 마세요.

상황이 복잡하거나 궁금한 점이 있다면 언제든 연락이나 댓글 주십시오.

여러분의 소중한 한국 자산, 제대로 지키면서 처분하시길 바랍니다!

[다음 예고] 제3탄: “부모님 사후 한국 내 예금·부동산 상속, 미국에서 서류로 끝내기”

부동산 팔려는데, 등기부를 보니 아직 돌아가신 부모님 명의로 되어 있다고요?

혹은 한국 통장에 잔금이 있는데 미국에서 어떻게 찾아야 할지 막막하신가요?

“한국에 비행기 타고 안 가도 상속 처리가 가능할까?”

다음 3탄에서는 미국 시민권자 상속인들이 가장 많이 겪는 ‘상속 행정의 모든 것’을 파헤쳐 드립니다.

기대해 주세요!