만약 집을 안사고 주식도 안하고 걍 캐쉬로 가지고 있으면 님이 말한 시나리오보다 더 안좋은 상황임

집이든 주식이든 가지고 있으면 가지고 있는 자산이 마켓이랑 비슷하게 불기라도 (혹은 줄거나) 함.

최초 구매시 론을 500K이라고 하고 대략 30년 모기지를 3%받아서 single family home 집을 산다면 30년간 실제 지불하는 총비용은 710K정도가 됩니다. 매월 $2,100정도를 내는 것이요 insurance, property tax해서 뭐 한 $2,800정도 낸다고 합시다. (계산기 돌려보세요) 구입 시점의 single family home의 렌트비가 $2,000이라고 해보고요. 일반적인 경제조건하해서 inflation이 진행이 됩니다. 2%라고 해보고요 (물론 재화마다 rate이 틀릴것이고 property 같은 것은 본질적인 가치가 변화하지 않기 때문에 모듯 경우를 같은 상황이라고 볼수 없지만요) 렌트비가 monthly mortgage payment와 같아지는 시점은 17년 입니다. 이후에는 렌트비가 더 비싸집니다. 그리고 이상황에서 30년 간 렌트비 총액은 970K가 됩니다. 렌트후 소유권은 없습니다. 500K론을 받는 싱글홈이면 대도시에 있는 집을것이고 장기적인 수요도 꾸준하다고 가정해서 이 집의 평균 inflation은 4%정도가 된다고 가정한다면 (과열지역의 평균 inflation은 5%-9%정도 될때도 있습니다.) 렌트비$2,000이 두배인 $4,000이 되는데 걸리는 시간은 불과 18년입니다. 반면에 소득의 명목액은 inflation으로 늘어나지만 가치는 떨어집니다. property의 속성과는 반대이죠. 시간이 갈수록 mortgage payment의 부담은 줄어 듭니다. 그만큼 돈의 가치는 하락되기 때문입니다. 그러나 rent는 현재의 물가를 반영하기 때문에 지속적으로 부담이 될 수 밖에 없는 조건입니다. 단순히 설명하면 뭐 앞의 이유 때문에 집을 어느 시점에 어느 가격에 사도 장점이 많습니다. 또한 집을 사는 사람의 집에 관한 관점도 그렇지 않은 사람과 아주 다릅니다. 집이 주는 안정감이 있습니다. 그리고 장기적으로 집값이 떨어지지 않을 것을 알고 있습니다. 비상시에 equity loan을 안정적으로 이용해서 대처할수 있고 현금의 가치 하락을 간접적으로 방어할수 있습니다. 부가적으로 주거의 기능도 rent비 없이 제공합니다. 뭐 이런거고 단점도 있고요 미비하지만.

*은퇴시기에 오른 집 팔고
은퇴도시에서 저렴하게 집구입 및 남은돈은 은퇴자금

*은퇴시기에 몰기지가 남았을때, 후손에게 넘기면 된다.
후손은 엄청 적은 세금내고 산다.

*캐쉬를 은행에 넣어 두어도 이자율 0.0% 가깝다.

윗분들 설명 진짜 잘해주셨네요.
질문에 답을 쉽게 드려보면, 질문 자체는 맞습니다. 단 전제가, “집을 팔고 같은 동네에 산다” 가 될텐데, 보통 은퇴를 하면서 자금이 더 필요하면 집을 팔고 좀더 외곽지역/도시로 가는 경우가 많이 있구요. 학군 같은것만 보더라도, 학군이 좋은곳이 집값이 비싸잖아요, 그런데 은퇴를 하면 더이상 학군 연연을 하지 않아도 되죠.

단, 여기서 주의해야 하는건, 금융비용이에요. 즉 이자죠. 이자가 높으면, (그리고 집 구매시 필요한 여러가지 추가비용 때문에) 집구매가 주는 메리트를 상당히 상쇄시킨다는 점이죠. 그렇기 때문에… 당연한 얘기겠지만, 가능한 빨리 종잣돈을 모으시고, 가능한 많이 다운페이를 하면서 집을 사는것이 좋다가 정답입니다.

가장 쉽게 이해할수 있는방법은… “랜트비는 없어지는 돈이다” 라고 보시면 됩니다.

원글에 공감하는 사람입니다, 사실 모든 곳이 비슷하게 오르던지 내리던지 하면 그게 맞습니다.

근데 그냥 내집이면, 이것 저것 손도 보고, 마음대로 고치기도 하면서 살고 그렇지 않으면 그걸 못하고
가족없이 혼자 산다면 임대아파트를 선호합니다

그냥 괜찮은 집 사서 평생 사는게 이익임.

임대 아파트보다는 콘도가 나을 것임.

아파트=콘도 거의 99% 비슷한데,
콘도는 자기 소유이니, 월세대신 관리비를 냄.

관리비가 월세보다 훨씬 싸다는 말임.

단순하게 원글에 생각때문에 요즘에 집값이 이렇게 비싸도 매물이 없는 겁니다. 실제로 집이 하나인 사람은 팔고 다른집 사는게 손해죠. 그리고 세금도 산 값을 기준으로 내기시작하므로 집값이 너무 올라가면 사실은 바이어나 쎌러나 둘다 별로고 돈은 중간에 은행하고 부동산 업자, 그리고 세수만 많아지죠. 마지막에 내가 그집을 팔아서 노후자금으로 쓰거나 하지않는 동안에는 집값올라가야 달라지는 것은 없습니다. 그러나 그 전쟁에 참여조차 할 수 없는 사람은 어찌되겠습니까? 연봉으로 집값상승을 따라갈수 없습니다.

위에 바보 브래드는 30년 모기지 얻으면 원래 집 가격의 3배를 낸다고 주구장창 이야기하던데 ㅋㅋㅋ 아이큐가 한 30정도 되는듯.

한번 사면 윗분 말처럼 같은 모기지 내면서 살면 물가 오르면 상대적으로 부담이 적어지게 되죠. 렌트는 물가에 맞춰 오르든 더 빨리 오르든 하지요. 점점 부담이 커지는거죠. 집값은 안내려가요 어찌되었든… 판매자가 싸게 팔고 싶어도 구매자들이 싸게 안 사려고 합니다 ㅎㅎ 가격이 좋으면 비딩이 붙어서 결국 비싸게 팔리죠. 집값은 쉽게 안내릴겁니다.

단순한 뇌구조일수록 단순하게 생각하죠
렌트는 버리는 돈이고 집은 내겁니다
한국같으면 전세니
렌트비가 내돈릴수도 있죠

돈이 있으면 사야지요.

>문제는 내 집값도 올랐지만… 그 집을 팔고 다른 집으로 이사를 가려고 할 때 이사가려는 집도 집값이 올라있을거 아니겠습니까 ?
제가 15년?전인가 와이프 에게, 우리 California로 이사가자. 거기서 코딱지 만한 콘도 사서,
한10년 일하다가 집값이 오르면, 그거 팔아서 차액으로 중부 소도시나 Texas에가서 수영장 딸린 큰집사자 했었죠.

둘만 있을때에는 뭐 집이 작아도 문제 없는데, 애가 생기고 식구가 늘면, 좀 차도 한 3대 들어가는 가라지 딸린 집이 편하겠지라는 생각이었습니다. 그러고는 recession때문에 안 짤리고 잘 다니는 것만 해도 감사한 상황이라 계획대로 캘리에 가지는 못했는데 갔었으면, 대박났을겁니다.

그러니까 집값이 더 많이 오르는 지역이 있다는 것도 생각해야 하고요,
똑 같은 %로 오르더라도, 예를 들어
5만불짜리 집이 10년뒤에 10만불이 되면 5만불 이익이 생기는 거고,
50만불짜리 집이 10년뒤에 100만불되면 50만불 이익이 생기는 건데,
오르는게 확실하면, 내가 Manage할수 있는 한에서 최대한 비싼집을 사는게 좋겠죠.
지금도 돈없어서 집을 못사는데, 나중에도 못사니까 안산다고 하면 5만불 찬스도 날리는 것일수도 있습니다.

하지만… 미국은 property tax나 association fee가 비싼곳들이 많아서
한국에서 투기하듯이는 하기 힘든것 같아요. 또 미래는 예측을 하기 힘들죠. 누구는 버블이다 곧 터진다고 하기도 하고.

그래도 한가지 확실한건은 차는 5만불 10만불짜리 차를 사면 그 첫날부터 가치가 내려가는데
집은 대체로 오른다는 겁니다. 차에 시트를 갈고 헤드라이트를 개조해도 10년된 차는 반값만 받아도 훌륭한건데
보통 산지 10년된 집은 더 비싸죠.

금융을 이해못하는 바보의 글

저는 2006년 최고점에 플로리다에서 집을 샀다가 2008년 금융위기로 실직후 다른 주로 옮기면서 집을 할 수 없이 랜트를 주다 2016년에 겨우 모기지 원금까지 가격이 올라 처분 할 수 있었습니다. 10년 동안 디파짓만 까먹고 맘고생만 했슴다. 이런 경우만 피하면 집을 사는게 좋죠. 물론 직장을 평생 그 곳에서 구할 수 있는 지역에서만.

원글은, 아파트 사서 값이 오르면 팔아서 더 비싼데 가고, 또 올라서 평수 넓혀 딴데 가고… 이런 과거의 한국식 부동산테크를 생각했나 봅니다.

위의 zero가 끝이 아니라 minus가 된다는 것도 좋은 말씀이고요. 동네 집값이 다 같이 오른다 해도 인플레, 기준 이자율보다 많이 오른다면 당연히 이득입니다. 나중에 팔고 어떤 집으로 갈 수 있냐의 문제는 이득이냐 아니냐와 상관이 없죠. 다만, 이익을 창출하는데 최선의 방법이냐는 질문은 할 수 있습니다. 집이 어차피 필요한 사람에게는 조금 덜 중요한 질문이겠고요.

여러가지 지표로 봤을때 2008년과 같은 부동산 시장 붕괴사태는 없을 것 같습니다. 실거주용 집이라면 투자성을 떠나서 사시긴 사셔야죠. 렌트내면서 이사전전하는 것도 보이지 않는 비용이구요. 다만 너무 과한 비딩을 통한 구매는 후회를 유발할 것 같습니다. 그런데 또 모르죠 한국이나 밴쿠버 이런데 처럼 뭐 끝도 없이 오를 수도 있지요. 특히 바이든 시절에는 크게 달라질 것 같지 않습니다.

부동산 시장 붕괴가 오면 부동산만 떨어지나요. 주식은 더 작살 납니다. 어짜피 그 돈 땅속에 묻어두고 밤에만 열어 볼것 아니면 있어봐야 갈데도 없습니다.

Market Crash와 Market Correction은 다릅니다

부동산 붕괴는 오지 않을 겁니다. 마켓이 안정화 되면서 지금의 가격이 시세가 되거나 미세하게 하락하겠죠.