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이전에 누군가
ID를 도용하여 저를 인격적으로 계속 욕보이려 하여서 기분이 많이 상했습니다.
저의 글에 대해 반박할 일이 있으면,ID를 도용하거나 여러 ID를 바꿔가면서 뒤에서 욕할 것이 아니라, 정정당당하게 저와 논리적으로 토론을 할 수 있기를 기대해 봅니다.
원하시면, 다음에 시간을 따로 내어 관심있는 사람들끼리 고정 ID만을 가지고 당당하게 공식적인 토론의 장을 열어 보는 것도 좋을 것입니다.
저도 주중에는 시간이 없지만, 주말에는 한번쯤 따로 공개토론시간을 낼 수는 있습니다.(이번주는 제외…)<기술적분석으로 본, 주택가격변동예측>
최근 8년동안 가주의 주택가격은 바닥대비 3배이상의 폭발적인 상승을 가져왔다.
그동안 미국경기의 하락사이클에서도 주택시장만은 비정상적으로 움직여 왔었다.
그리고 몇년전부터 수많은 경제학자들의 주택가격버블론을 무색하게 하며 쉼없이 달려 오기만 하였다.
그런데, 이런 비정상적인 형태가 지속될 수 있을 것인가?많은 많은 경제학자들은 가주의 비정상적인 주택가격상승에 대해 심각하게 우려를 하고 있다. 몇번의 경고를 무시하고 달려온 비정상적인 가주주택가격의 문제는, 그것이 한 번 터지기 시작하면, 걷잡을 수 없을 뿐아니라, 다른 경제현상에도 심각하게 영향을 미친다는 데 문제가 있다.
그리고, 이미 앞으로의 가주경제에 악순환을 가져올 수 있는 화약고가 되어버렸다는데에 문제의 심각성이 더욱 크다.모든 경제현상에는 자연의 순리대로 상승과 소폭의 조정을 거치며 자연스런 리듬을 탄다면 후유증이 별로 없지만, 최근의 주택가격상승(기간과 폭)은 그정도가 지나쳤다.
앞으로의 가주주택가격에 영향을 미치는 factor analysis를 해보면, 상승요인은 별로 없고, 폭락요인만이 넘쳐나는 것을 알 수 있을 것이다.미래 주택가격상승요인과 하락요인에 대한 정밀분석은 다음에 살펴 보기로 하고, 그동안의 주택가격상승기간과 상승폭을 가지고 앞으로의 가주주택가격에 대한 시나리오를 기술적으로 분석한 것을 요약해 본다.
첨언하자면, 이것은 최악의 시나리오가 아니라, 아주 정상적인 상황일 때만을 가정한 것이다. 주변여건의 급변으로 인한 최악의 시나리오는 두말할 필요도 없기 때문이다.
간단히 말하면, 최악의 상황이 없을 경우에도, 올해부터 평균25~30%의 주택가격하락이 3~5년에 걸쳐 있을 것이다.
(1) 2005년상반기: 평균(+2.5%) 구간 (-5% ~ +10%)
이기간은 8년동안 상승한 Seller market의 마무리 기간이며 본격적인 Buyer market으로 전환을 위한 준비기간이다.
시장참가자들의 심리가 아직까지는 살아 있지만 갈팡질팡하는 시기이다.남가주와 북가주의 지역별 편차가 있다.
남가주는 작년 하반기부터 시작된 천정모양 만들기를 올해 상반기까지 1년동안 지속할 것으로 예상되며, 그래서 월별로는 작은 등락을 거듭하고 있다.
원형 또는 톱니식Flat형 천정을 만들고 있다. 전형적인 천정모양이다.북가주는 천정모양을 만드는 기간이 상대적으로 짧을 것이다.올해 상반기 까지는 소폭의 상승을 하다가, 하반기부터 바로 하락하는 역삼각형 천정을 만들려고 할 것이다.
30년고정이자율이 6% 내외에서 움직인다.
(2) 2005년하반기: 평균(-2.5%) 구간(-10% ~ +5%)
이기간은 buyer market,하락의 길로 들어서기 시작하는 시기이다.
시장참가자들의 심리가 굳어지기 시작한다.
30년 이자율이 6% ~ 7%대로 움직인다.(3) 2006년: 평균(-10%) 구간(-15% ~ -5%)
주택가격하락이 본격적으로 가속을 붇기 시작하는 시기이다.
은행들은 모기지비율을 줄이고, 주택구입희망자의 credit check를 강화하기 시작한다.
30년이자율이 6.5% ~ 9%대로 움직인다.
높은주택가격과 이자율의 상승으로 인한, 주택구입능력을 가진 사람들이 급격히 줄어 들어 수요가 급감한다.
하반기부터 미국경기 사이클이 하강쪽으로 움직일 준비를 한다.(4) 2007년: 평균(-12.5%) 구간(-20% ~ -5%)
그동안의 주택가격거품등과 다른 잠재된 경제요인들이 미국경제에 나쁜 영향을 미쳐서, 미국경기 사이클이 본격적으로 하강하는 시기이다.
은행들의 신용경색이 문제가 되고, 이것이 가주주택가격하락을 더욱가속화 시키는 시기이다.
모기지대출 요건의 강화로 주택수요가 급감한다.
주택차압이 급증한다.
30년이자율이 6% ~ 9%대로 움직인다.(5) 2008년: 평균(-7.5%) 구간(-15% ~ 0%)
미국경기의 하강은 지속된다.
주택가격하락의 마지막단계에 이르려고 한다.
30년이자율이 5% ~ 7%대로 움직인다.(6) 2009년: 평균(0%) 구간(-5% ~ +5%)
주택가격의 바닥을 찍고 다시 상승을 위한 준비를 한다.
미국경기도 상승을 위한 준비를 한다.
30년이자율이 4% ~ 6%대로 움직인다.(7) 2010년: 평균(+5%) 구간(0% ~ +10%)
주택가격이 상승을 시작한다.
미국경기도 상승사이클을 탄다.
30년이자율이 4% ~ 6%대로 움직인다.(
2011년: 평균(+10%) 구간(5% ~ +15%)
주택가격상승에 탄력이 붙기 시작한다.기간별로 detail하게 그 근거를 논하자면, 엄청나게 길어질 것이기 때문에, 간단하게 짚어보았습니다.