관계되는 세금 공제는 ‘primary residence capital gain exclusion’ 이라 부릅니다. 님의 경우 좀 복잡한 경우니 기본부터 차근차근 따져보기로 합시다.
우선, 이 공제의 기본적 얼개는,
(1) 지난 5년간 2년이상 실거주 를 한 부동산(primary residence)에 대해서
(2) 시세차액(capital gain)에대한 세금을 면제하되
(3) 면제 상한은 싱글인 경우 250K, 부부인 경우 500K이며
(4) 이 공제 혜택을 연이어 받는걸 제한하는 예외 사항이 있다.
님의 이전 집, 렌트 주고 있는 집을 A라고 하고, 현재 방금 팔은 집을 B라고 하겠습니다.
님의 경우 문제의 소지는 (1)의 primary residence조건과 (4)의 예외사항에 있습니다
(1)부터 따져보겠습니다. B의 경우 적어도 2015/2016년 2년을 full로 살았으니 primary residence 조건을 충족합니다.
하지만 문제는 A입니다. 이사를 나온지 만 3년이 이미 넘었거나, 아니면 곧 3년이 되는 상황입니다. “지난 5년”의 기준은 부동산을 파는 날로부터 5년 전입니다.
만약 2014/12/31에 이사를 나왔으면, 아직 한달 남짓 시간이 있습니다. 당장 팔아서 올해 12월 15일에 클로징을 한다고 하면, 2012년 12월 16일 부터 2017년 12월 15일 까지 5년 중에, 2012/12/16 부터 2014/12/31까지 실거주를 한거고, 그러므로 (1)의 2년 이상 실거주 조건을 충족시킬 수 있습니다.
하지만 예를들어 8월에 이사를 나왔다면 primary residence조건을 더이상 충족시키지 못합니다. (만약 렌트를 안주고 세컨홈으로 여름/겨울때 두세달씩 거주를 해 왔다면 이를 어떻게든 합쳐서 primary residence조건을 만들 수는 있습니다..)
A가 (1) 조건이 충족 안되는 경우, 만약 A를 지금 시세로 팔아 $60K의 차액이 생기면 long-term capital gain으로 잡히게 되고, 그에대한 세금 (15% federal + state (rule varies by states) + 3.8% ACA if your gross income is high) 을 내야하고, (4)를 볼 필요가 없습니다 . 이 경우 어차피 세금을 내게되니, A를 세금 때문에 지금 당장 팔아야 하는 필요는 없어지게 됩니다.
하지만 A가 어떻게 (1)이 충족이 지금 된다고 한다면, 빨리 팔아야 하는게 $60K 이득에 대해 절세 효과를 받을 여지가 있을텐데, 발목을 잡는건 다음 예외조항입니다: 한해 (tax year)에 하나만 혜택을 받을 수 있으며, 또한 지난 2년 동안 같은 혜택을 받은 적이 없어야 한다 (look-back test). 님의 경우 올해 A를 팔아 (1)을 만족시켜도, B를 올해 팔았기 때문에 둘 중 하나만 선택해야 하며, 만약 그렇게 하면 2018년 tax year와 2019년 tax year에는 이 혜택을 claim을 할 수 없습니다
결론적으로, A에 대한 세금은 타이밍에 달렸고, 설령 A가 2년 실거주를 만족한다해도, A나 B중 하나만 혜택을 받을 수 있습니다. 이경우 시세차액이 큰거를 혜택받는게 유리하겠죠.
참조: Publication 523 (2016), Selling Your Home
https://www.irs.gov/publications/p523
