아마 악플 넘쳐날거 같은데 다운페이할 돈이 없는데 집을 사는 방법이 있나요?

렌트를 너무 오래하니 그냥 허공에 돈을 뿌리는 느낌입니다. 불행이도 목돈이 없습니다.

모기지 갚을 돈은 월급으로 감당이 될거 같은데 다운페이할 돈이 없네요.

방법은 인터넷에서 렌더들 열라 찾아서 전화 돌려서 그런 프로그램 있나 알아보는 수밖에. 렌더마다 각자의 프로그램이 있으니. 체이스나 보아같은 제 1금융권 은행 말고. 굳럭. 근데 다운페이 없거나 몇퍼센트만하고 론 받으면 이자랑 몰기지 인슈런스 엄청 내는데 택스랑 등등 따지면 그렇게 버리는 돈이 아마 자네 렌트비보다 비쌀듯하네.

다운페이할 돈이 없다면 어떤 편법이나 다른 방법을 사용해서 VA론 등등 구매한다고 해도 렌트보다더 허공에 뿌리는돈이 더 많을겁니다. 더 높은 이자율이나 클로징 코스트등등으로 말이죠. 그런 이자율이라면 벌고 계시는 월급으론 감당이 안될가능성이 큽니다.

실리콘벨리같은곳에서 연봉은 높아도 한달에 4-5천불씩 렌트하는 이유가 있죠.

현실적으로 20% 다운페이하고 나머진 대출 받는게 가능한데 그이상으로 빌리는건 좀 위험한거 같습니다. 가능한지도 모르겠구요. Loan마다 대출 가능한지 정하는 룰같은게 있습니다(LTV, DTI같은거…).

FHA 론들은 3.5 프로 정도 내는것도 있던데요 함 알아보세요

401k 잇으시면 401k에서 집살때 론받을 수 잇어서 그 돈으로 5프로 다운하고 나머지 95프로는 은행에서 conventional loan으로 하고 pmi내는 걸로 해서 사실 수는 잇어요.

저금을 해서 다운페이 할 돈을 마련하세요. 어느 세월에? 20-30년 모기지도 하는데, 4-5년 돈 못 모으나요.
4년 뮤츄얼 펀드에 넣어서 수익률 평균 8.8% 로 5만 만들어서 집 삽니다.

두가지 방법을 생각해 볼수 있네요.
1. FHA 모기지. 비용까지 생각해 얼추 집값의 처음 4퍼센트 정도 다운 페이먼트하고, 다달이 소액의 추가 모게지 보험료를 월페이먼트로 지불하는 방법. 이 경우 생각하시는 월페이보다 약간 늘어날 수 있습니다.
2. Piggy back 모기지를 얻는 방법. 정규 20퍼센트 다운 모기지를 이용하지만, 현재 수중에 없는 20퍼센트를 다소 높은 이자일로 세컨드 모기지를 얻는 것입니다. 두 개의 모기지(80/20비율로)를 갚게 되는 거죠.

어느 경우든 구매 집가격대를 낮춰야하는 거죠.

Piggy Back Loan 이라고 10프로만 다운 하시고 10프로는 세컨드 모기지 하시고 모기지약정은 10년 ARM으로 하시면 매달 월 페이먼이 좀 줄거예요. 보통 집사서 10년 이상 안가지고 있으니 괜찮은 방법같습니다. 월수입이 어느정도 되는데 20프로까지 다운페이 할수 있는 목돈이 없는 경우에 가능한 방법인듯 합니다. 월페이먼이 부담될 정도로 월수입이 적다면 힘든 옵션이겠네요.

윗 초보2님이 말씀하시는 high return 뮤추얼 펀드 방법은 몇십년 동안하는 401k같은 장기투자에 좋은 방법이라고 생각합니다. 그렇지만 5년내 단기 투자로 돈을 모으는 방법으로는 너무 큰 위험을 안고 있습니다. 혹시 안전한 단기 Bond투자로 돈을 모으시려면 이자가 <3%밖에 안되는 것을 감안해 saving plan을 세우시기 바랍니다.

위에 FHA님이 잘 아시네요.

제가 주저리 설명하는게 습관이다보니, 또 주저리 덧붙힙니다.
자아, 10만불짜리 집을 만불 다운페이로 깔고 샀습니다.
9만불은 빌린돈입니다. 이부분을 몰기지라고 부릅니다.
1만불은 내돈입니다. 이부분을 에쿼티라고 부릅니다.

10만불짜리 집이 시간이 지나서, 가격이 올라서 20만불이 됬습니다.
9만불 빌린돈은 30년 40년짜리 론에다가 미니멈 페이먼트만 했기 때문에, 원금의 거의 그대로
그냥 9만불 다 몰기지라고 쉽게 치겠습니다.
20-9=11만불. 에쿼티가 11만불이 되었습니다. 뭐 이럼 좋죠.

10만불짜리 집이 불이나거나 홍수가 나거나, 또는 하우징 버블이 터져서 8만불이 됬습니다.
8만불짜리 집에 빛이 9만불입니다. 언더워터라고 부릅니다.
집주인이 첨에 깐돈 만불, 그동안 매해 몇천불씩 낸 세금, 아깝고 기분나쁩니다.
은행에 돈을 안갚습니다. 은행이 집을 빼앗아가기 까지 6개월이니 시간과 돈이 많이 듭니다.
이런집이, 이런 집주인이 많아서, 은행이 bankrupt합니다. 은행 직원들이 일자리를 잃습니다.
정부탓을 합니다. 그래서 정부가 법을 만듭니다.
(다운페이 할돈이 없는 사람에게) 위험하게 집을 사라고 돈을 막 빌려주지 못하는 법을 만듭니다.

그런데도 불구하고 특정한 경우에 아직도 다운페이를 아주 조금하고 살수 있는 방법이 있을수 있는데,

지역에 따라서, 완전 시골같은 지역이면; 지역정부에서 80%+20%중에 20%를 도와주는 곳이 있더군요.
미국 군대 갔다오셨으면 VA에서 도와주는 프로그램도 있고
property tax걷어가는 county에서 처음 집사는 사람들 도와주는 프로그램도 있습니다.

이 처음 집사는 사람 (first home buyer)도와주는 프로그램하고 맞물려서
어떤 지역은 affordable housing어쩌고 하면서
인컴이 좀 낮은 분들을 위해서 영구임대 비슷한것 같은것이 있는 경우도 있고요.
* 그렇지만 이런경우 학군이 좀 안좋을수 있죠. *

어쨌든 지역마다 많이 다르기때문에, 많이 알아보셔야 합니다

그렇지만… 제일 중요한건 말이죠..

렌트할때에는 공중 돈을 막 버리는 것 같은데,
집을 사는 것이 property tax가 높은 미국에서는
그렇게 까지 좋지가 않은 경우가 많다는 겁니다.

집을 몇년 살고 팔때 이익이 생기려면
1.살다가 여기 저기 고장난거 고치고, 페인트 칠하고, 기타등등 들어가는 돈하고
2.매해 내는 property tax하고
3.팔때 복비 5%든 뭐든
최소한 1+2+3 보다는 집값이 더 올라야 하는데
이 property tax가 너무 높아요!

다운페이 할돈이 없는데, 억지로 집을 샀는데,
렌트할때는 안나가던 돈이 (인슈런스, 어쏘시에이션 fee등등 이거저거) 자꾸나가고,
은행 좋으라고 이자도 많이 내고, 나중에 보니까 남는게 없네?
후회할수도 있다는 겁니다.

+1
막상 집을 사게 되면 렌트할때보다 훨씬 더 돈이 많이 듭니다. property tax는 기본이고, 뭐 큰거 고치면 몇천불씩은 기본이고, 창문이나 지붕같은 것을 갈게 되면 만불단위의 지출을 하게 됩니다. 물론 새집을 사면 첫10년 정도는 수리비를 피할수 있지만 그 사이에 집가격에 감가상각도 커서 경제적으로는 오히려 더 손해이구요. 그래서 집을 사더라도 적어도 일이만불은 수리비로 더 쓸생각을 하고 남겨놔야 해요. 그리고, 나중에 집을 팔때에도 어느 정도 수리를 해놔야 팔리기 때문에 또 목돈이 들어갑니다. 게다가 세금제도도 바뀌어서 융자이자와 재산세에 대한 세금감면효과도 예전 같지 않구요.

렌트비로 날린다고 생각하시지만, 그런 상황에서 집을 사면 돈이 차곡차곡 적립될것 같나요. 억지로 산 후 5년 뒤에 얼마나 원금을 갚게되나 흔한 모기지 계산기로 보시면 실망하실겁니다.

집을 산다고 돈이 드라마틱하게 모이진 않아요
프로퍼티택스며 혹여 문제가 생길시 목돈이 나가기도하고요
하지만 적어도 마음의 평화와 여유가 옵니다.
그건 확실히죠. 전 방법만 있으시다면 어떻게든 구입하시는거 찬성입니다. 화이팅

연봉이 꽤 되고 집값이 싼지역이면, 그냥 삶에 질을 높이는 차원에서 좀 무리해서 사는것도 좋겠죠. 그러나 집모기지도 한 5년은 거의 이자만 냅니다. 자기돈 까이는거 별로 없어요. 결국 집값이 오르지 않는다면 오히려 손해볼수도 있습니다. 거기서 오래산다는 계획도 함께.

Housing Bubble Crisis 전에는 가능했었죠
지금은 힘듬

5년전 집살때 저희도 현금 없어서 3% 다운페이하고 샀습니다. FHA 아닌 일반 모기지 였구요. 대신 PMI 가 붙어 다달이 더 내야 합니다. 대략 3년후 집값이 올라 빚진 비율이 집 밸류 대비 80% 이하로 떨어져서 PMI 도 털어버렸습니다.

집을 사는 것과 렌트를 하는 것은 굳이 비교하자면 차를 장기리스 한 후 사버리는 것과 zipcar 등등을 계속 렌탈하는 것으로 생각하면 편합니다.
리스 후 구매는 보험료, 세금 등을 전부 냅니다. 고치기도 자기가 고쳐야하고. 렌탈은 렌탈업체에서 세금도 내고 보험료도 냅니다. 경우에 따라 기름값도 냅니다.
그렇다면 당연히 렌탈이 돈을 세이브하죠. 그런데 사람들이 왜 리스후 구매 혹은 구매를 하느냐. Zipcar 중에 좋은게 거의 없거든요.
그러다보니 아파트들이 몰려있는 곳은 역 근처, 고속도로 인근, 상업지역이 되고 단독주택이 있는 곳은 residential area가 됩니다. 가족이 생기고 뒷뜰을 가지고 싶고 동네사람과 인사도 하고 싶고 집도 마음대로 뜯어고치고 거라지에서 거라지세일도 하고 학군 고려하고 등등해서 집을 사는거죠.
경제적인 것만 고려하면 아파트 렌트가 낫습니다.

brad가 아직 등장을 안했다니.. 아픈가보네요