한국인 신분으로 미국 부동산 투자

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    배겸 변호사 99.***.172.219 1232

    최근 들어 잠시 주춤하긴 했지만, 아직도 미국 부동산 시장은 ‘차이나 머니’ 돌풍 속에 있다. 한국역시 국가별 외국인 투자 순위 중 7위에 자리매김하면서 미국 부동산 시장에 활발한 진출을 꾀하고 있다. 기본적으로 부동산 투자는 주식이나 채권에 비해 안정적인 현금흐름이 발생하기 때문에 투자 위험이 낮은 편이고, 특히 미국 부동산의 경우 한국과는 달리 장기 임대가 많고 공실률이 낮기 때문에 투자가치가 높다. 이러한 이유로 미국 부동산 투자에 관심있는 한국인들이 늘어나고 있다.

    하지만, 투자 수요는 늘어나는 반면, 이에 대한 투자자의 기본지식은 부족한 실정이다. 원칙적으로 외국인 신분으로 미국에서 부동산 구입시 반드시 현금 매매일 필요는 없으며, 담보 융자도 가능하다. 미국 내에 거소가 없고 신용 점수가 없더라도 여러 은행에서 다양한 융자 프로그램을 제공하고 있다. 다만, 은행 입장에서는 신청자의 신분이 외국인임을 고려하여 부동산 구입을 투자 개념으로 간주하고 다운페이먼트를 최소 30-50% 정도 요구하고 있다. 또한 이자율 역시 일반 실거주 주택 융자에 비해 높은 것이 사실이다.

    미국 부동산 투자시 고려해야할 중요한 사항은 바로 세금이다. 미국 부동산은 취득세가 별도로 존재하지 않기 때문에, 세금 이슈는 사실 부동산 구입 시보다 그 이후 판매 시 신경써야 할 사항이다. 부동산을 일단 구입하고 나면, 부동산 가치의 약 1-3%에 해당하는 부동산세를 매년 납부해야 하는데, 이는 내국인에게도 똑같이 적용되는 사항이다. 아울러, 외국인 투자자가 부동산을 매각할 경우, 다음과 같은 두가지 세금을 추가로 신경써야 한다.

    첫째는 양도 소득세이다. 외국인도 내국인과 마찬가지로 미국 국세청의 양도소득세 적용을 받는다. 1년 이상 보유한 부동산 매각 시, 개인의 양도 소득은 장기자본 수익으로 간주되며 본인의 소득에 비례하여 0%, 15%, 그리고 20%의 세율로 세금이 징수된다. 다만, 양도 소득세는 부동산을 팔고 남은 수익에서 최초 부동산 구입시 지불했던 비용과 개축비 등을 공제하고 남은 순수익에 한해서만 세금을 내면 된다.

    하지만, 부동산을 거주 목적으로 구입했고, 매각하는 시점을 기준으로 과거 5년 중에 2년 이상 소유권을 유지했고 실제로 그곳에 거주했다면, 내국인과 마찬가지로 연방국세법 121조의 ‘주거주 주택 면세 조항’ 혜택을 받을 수 있다. 이 조항은 개인당 25만 달러, 부부 합산 50만 달러까지 양도 소득세를 면제해주는 조항이다.

    둘째, 내국인과는 달리, 외국인 투자자에게는 외국인 부동산 투자세법 (FIRPTA)에 의거한 원천 징수세 납부의 의무가 추가로 있다. 원천 징수 세율은 부동산 판매후 남은 순수익이 아닌 총 판매 금액의 15%에 해당한다. 다만, 외국인 투자자가 미국 국세청에 납부해야할 양도 소득세 등의 세금을 납부하고나면 원천 징수액 15% 중 초과 징수된 일부 혹은 전부를 국세청으로부터 환급받을 수 있다.

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