부동산 거래시 셀러의 ‘공개’ 의무

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    배겸 변호사 99.***.172.219 369

    미국 전 대통령 버락 오바마는 책임의 시대에는 실수를 하지 않는 것이 미덕이 아니라, 실수를 바로 인정하고 같은 실수를 하지 않는 것이 미덕이라고 말한 바 있다. 정치인과 연예인들의 반복되는 거짓말에 국민들의 상처가 오히려 무뎌지고 있어 안타까운 요즘이다. 잘못을 감출수록 그 사람이 더 나아보인다고 생각한다면 큰 오산이다. 투명성의 패러독스 (Paradox of Transparency)는 오히려 자신의 부정적인 모습을 스스로 밝히는 태도가 그 사람을 더 빛낸다고 설명하고 있다.

    부동산 거래도 이와 다를 바 없다. 계약을 체결하면서 집 상태에 관한 모든 사항을 투명하게 밝혀야 진정성 있는 거래가 성립될 수 있다. 거주용 집을 팔 경우 셀러가 밝혀야할 공개 의무 중 대표적인 것은 다음과 같다.

    첫째, 집이 만약 1978년 이전에 지어졌다면, 셀러는 집에 납 성분이 있는 페인트 (Lead-Based Paint)가 칠해져있는지 여부를 밝혀야 한다. 이는 일리노이 주법이 아닌 연방법 Residential Lead-Based Paint Hazard Reduction Act of 1992에 의한 요구사항이다.

    둘째, 셀러는 집 안에 라돈 가스가 존재하는지의 여부에 관해서도 공개해야 한다. 이는 일리노이 주법 Illinois Radon Awareness Act에 해당하는 사항이다. 단, 셀러가 팔고자 하는 유닛이 3층 이상에 위치해 있다면, 이 공개의무가 제외 될 수 있다.

    셋째, 셀러는 Illinois Residential Real Property Disclosure 라는 양식서를 통해 본인이 인지하고 있는 집의 모든 결함에 대해 바이어에게 알려야할 의무가 있다. 다만, 이 의무를 이행하기 위해 셀러가 별도의 인스펙션을 할 의무는 없으며, 단지 본인이 실제로 알고있는 모든 사항을 숨김없이 밝히면 된다. 건강, 위생, 안전, 위법 등에 관련한 결함은 필수로 알려야 한다.

    마지막은 곰팡이 (Mold)에 관한 공개 의무다. 엄밀히 말하자면, 셀러가 바이어에게 집안의 곰팡이 서식 여부에 관해 공개해야할 의무는 법적으로 정해져있지 않다. 다만, 셀러는 집안의 중대한 결함에 관해 공개해야할 의무가 있고, 곰팡이역시 이러한 결함에 해당된다고 보기 때문에 이를 공개하는 것이 마땅하다. 실제로 대부분의 부동산 거래에서 다른 사항과 함께 곰팡이에 관한 공개역시 이루어지고 있다.

    참고로, 만약 셀러가 그 집에 거주한 적이 없거나, 그 집을 직간접적으로 관리를 한 적이 전혀 없거나, 혹은 이혼, 파산, 차압 등의 법적 절차로 인해 집을 양도하는 경우에는, 위에서 언급한 셀러의 의무가 면제될 수 있다.

    셀러가 공개의 의무를 이행하지 않을 경우, 바이어는 일방적으로 계약을 파기할 수 있다. 또한, 셀러가 고의로 특정 사항을 숨기거나 왜곡하여 알렸을 경우, 바이어는 셀러를 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 변호사 비용을 포함한 소송비용도 받아낼 수 있다.

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