다른 도시로 직장을 구하는 바람에 집을 세를 놓고 갔습니다.

렌트로 모기지가 다 커버가 안되서 부족분과 커뮤니티피까지 추가로 더 넣고 있던 중 금융위기로 렌트하던 사람도 나가버리고 새 세입자도 구할 수 없었네요.

살지도 않는 집값 대고 또 이쪽에서 이쪽대로 아파트비가 나가는 터라 도저히 감당을 못해 숏세일을 시작했습니다.

그런데 진행하던 놈이 지난 2년동안 거의 다됐다고 그러다가 연락을 끊어 버렸네요. 법원에서 포클로저를 심사를 3월에 한다고 메일이 날라왔습니다

회계사는 한 푼도 못 건지는 거면 숏세일보다 그냥 포크로저가 나을 거 같다고 2년전부터 이야기를 했었는데, 크레딧 망가지는 것을 조금이라도 막아보고자 그냥 진행했고, 2년간을 끌고 오다가 결국은 여기까지 왔네요.

자꾸 크레딧때문에 맘이 걸려서 다른 브로커 통해서 숏세일을 진행할까도 생각해 봤는데, 이게 지난 2년동안 신경 쓰다보니, 그 시간이면 차라리 포크로저가 나을 것 같아서 그렇게 하기로 맘을 먹었습니다. 잘 하는 건지 잘 모르겠네요. 왠지 차압이라는 단어가 정말 모든 걸 잃는 그런 느낌이라서 상실감이 큽니다.

그때 직장도 없는 내게 론을 해 준 업체도 밉고, 돈 빌려서 다운페이 한 것도 멍청했네요. 그래도 불행중 다행인지 그 빌린 돈은 모두 다 갚았습니다.

크레딧 망가진거 복구하려면 7년 넘게 걸린다는데, 자꾸 맘에 걸리네요.

잘하는 짓인지 모르겠습니다. 

사무실 제 뒷자리 아저씨도 포크로저했다고 대수롭지 않게 말하는 걸 보고 저 사람이 뻔뻔한건지 내가 민감한건지 잘 모르겠네요. 

이직하거나 직장을 구할때 포크로저가 문제가 되진 않을까요?

맘의 결정을 내리니 홀가분하면서도 왠지 찝찝한게 짜증이 나네요. 

포크로저를 하는 거면 그냥 가만히 있으면 되는 건가요? 아니면 따로 뭘 해야 하는 게 있나요? 집은 비워져 있는 상태입니다.

현재 loan amount 와 밀린 모기지 대금, 그리고 집 가격이 얼마정도 하는지 알려주시겠어요? 모기지랑 렌트랑 크게 차이 나지 않으면 (10-20% 이내) 그 집을 살릴 수도 있습니다. 가능한한 렌트비로 모기지를 막을 수 있게 해드릴수도 있습니다. 너무 차이나면 포클로져 하시는게 사실 맘 편하구요. 더 discuss 하고 싶으시면 1oveu@hanmail.net 으로 이멜 주세요.

제가 아는 차압방지방법 입니다.
맨땅에 헤딩하고 있는 중입니다.

[융자확인요청]

전통적인 차압방지 프로그램에는 론모디, 숏세일, 회생파산(Chapter13), 파산(Chapter7) 등이 있습니다. 모두 홈오너에게 최소한의 권리나 재산만 남기고 모두 렌더에게 양도하는 방식입니다.

최근 1-2년 사이 이와는 다르게 보다 적극적인 해결방법이 시도되고 있습니다. 융자은행에 융자확인을 요청해서 원금을 삭감하는 방법입니다. 지난 2000-2009년 사이 융자 혹은 재융자된 후 융자상환기간 도중 융자은행이 바뀐 경우 시도해 볼수 있습니다.

*융자확인요청의 목적은 ‘깡통주택’ ‘연체상황’ ‘차압위기’ 에 처한 홈오너들이 은행과 협상해서 융자원금을 삭감 혹은 탕감하고 저리로 재융자하는 것입니다.
*융자확인요청은 Mortgage Status 가 Current, Delinquency, NOD, NOTS, Chapter 7 or 13 등 어느 상황에서도 신청가능합니다.
*융자확인요청은 전통적인 차압방지 프로그램(론모디, 숏세일, 파산)과 병행해서 진행할 수도 있고 대안으로 진행할 수도 있는 프로그램입니다.
*융자확인요청이 시작되면 은행이 동의할 경우 협상이 종결될 때까지 모기지 월페이먼트가 잠정 유예되고 차압진행중인 경우는 차압과정이 잠정 중단됩니다.

자세한 내용은 아래를 참조하세요.

근거
1. 주택융자에 대한 투자과정에서 위법사례 발생: 2000-2009년 사이에 융자된 론이 은행과 투자기관에 의해 주택저당증권으로 재투자되는 과정에서 오리지널 모기지 노트 파기, 로보 사이닝 등 다수의 탈법적 사례들이 발생했습니다. 이로 인해 개별 융자에 대한 소유권이 불분명해지는 사태가 발생했습니다.
2. 이로 인해 법원은 융자에 대한 소유권을 증명하지 못하는 은행은 주택차압을 강제할 법적 권리가 없다는 판결을 내기 시작했습니다.

조건
1. 2000-2009년 사이에 융자 혹은 재융자 된 경우
2. 융자상환기간 중 융자은행이 바뀐 경우

과정
1. 융자감사 단계: 주택소유자에게 융자된 론이 주택저당증권으로 재투자되는 과정에서 발생한 위법사례와 증거를 확보하는 과정
2. 융자확인요청 단계: 감사결과를 바탕으로 은행에 해당 위법사실에 대한 확인 및 소명을 요청하는 과정
3. 융자원금협상 단계: 융자감사 및 확인내용에 근거해 은행과 융자원금조정을 협상하는 과정
4. 융자확인소송 단계: 은행이 협상에 소극적이거나 협상결과가 만족스럽지 않을 경우 소송을 통해 합의를 이끌어 내는 과정

방법
1. 주택소유자가 전과정을 직접 진행할 수도 있습니다. 이 경우 주택소유자는 융자감사업체를 선정해 감사를 진행하고, 융자확인요청편지(Qualified Written Request)를 은행에 보내고, 소송으로 진행될 경우 Pro Se 로 진행하게 됩니다. 미국인들 경우에 Pro Se로 진행해서 성공하는 경우가 많이 보고되고 있습니다.
2. 재정상담회사를 통해 대행할 수 도 있습니다. 이 경우 재정상담회사가 융자감사, 융자확인요청, 융자원금협상을 진행합니다. 만약 소송으로 진행할 필요가 있을 경우 의뢰인이 선임한 변호사(대개의 경우 재정상담회사와 협력관계에 있는 융자전문변호사)와 함께 융자확인소송을 진행합니다.
3. 처음부터 변호사를 선임해 전과정을 진행할 수도 있습니다. 이 경우 변호사가 융자감사업체를 선임해 융자감사를 한 후 감사보고서를 토대로 융자확인요청, 융자원금협상, 융자확인소송을 진행합니다.

결과
1. 융자감사와 융자확인 요청이 시작되면 해당 은행은 소송전 합의를 원합니다. 예상되는 합의 결과로는 융자원금탕감, 융자원금삭감, 이자율 조정 등이 있습니다.
2. 은행이 만족할 만한 합의를 하지 않을 경우 홈오너는 변호사를 선임해 소송을 진행하게 됩니다. 이 경우 짧게는 6개월, 길게는 4년까지 시간이 소요됩니다. 승소시 융자원금은 탕감 혹은 삭감되고 새로운 이자율로 재융자를 하게 됩니다. 패소시 소송이전 상태로 돌아가 원융자에 대한 융자상환을 시작하게 됩니다.
3. 융자확인요청 기간동안 은행이 동의할 경우 융자상환은 잠정적으로 유예되고 차압과정도 잠정 중단됩니다.

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