안녕하세요,,,
어드바이스가 필요해서 이렇게 글을 올림니다.
여기 북부 뉴저지고여..
이번에 처음으로 집을 장만 할려고 합니다..
숏세일로 나온 집을 살려고 하는데.. 어떻게 진행을 시켜야 하는지 잘 몰라서 말이죠.

우선적으로 콘도이고여

숏세일로는 549k 에 나왔습니다. 물론 bnak approval reqaured 이고여

모게지는 1차로 415k를 얻었고 2차로 85k를 같은 은행에서 얻어서 산 집이더군요.

그럼 여기서 total 500k 를 모게지로 얻은 집인데 어느정도로 오퍼를 넣어야 할까요.. 마켓에 숏세일로 나온지는 2달 정도 되었구여.

그리고 상대 listing agent 에서 오퍼를 넣었을때, 그 브로커가 집주인과 lender 에게 알려 주고 나서 어느 정도 후에나 buyer 가 알 수 있을 까요..
아니면 lender 와 연락을 해야 하는건 가요..

그리고 만약에 진행이 되고 있는 중에 마켓에 새로운 매물이 나와있다면 이중 으로 오퍼를 넣을 수 있는가 해서요..물론 두개 다 살 수는 없고여..
숏세일이 시간이 오래 걸리니까 그 중간에 참는게 어려워 질 수도 있을거 같아서요..

아무튼 선택은 제가 하는것이지만..
조금의 조언을 해주시면 감사히 받겠습니다..

일단은 셀러쪽에 문의해서 콘도 HOA에 문제가 없는지 알아보시고 론하는쪽에도 문의하셔서 지금 사려는 콘도에 론이나오는지 알아보셔야합니다. 글쓰신분 크레딧과 관계없이 short sale이 많이 나오는 콘도는 론회사에서 론을 안해주는 경우가 많이 있습니다. 왜냐하면 short sale이 나오기 시작하면 론을 해줄때 기준이 되는 comp를 뽑는것이 부적절(계속된 가격하락을 가늠하기가 힘듦) 하게 되기 때문입니다. 또 다른경우는 HOA에 문제가 있는경우있데 short sale 이 나오기 시작하는 콘도에는 분명 HOA fee를 내지 못하는 사람들이 있을것입니다. 그러면 HOA에서도 은행에서와 같이 HOA lien이 생기는데 어떤형태로의 Lien이 생겼다면 론회사에서 론을 해주지 않으려는 경향이 있습니다.

shortsale 의 경우 정말 괜찮은 매물이면 1주일을 넘기지 않습니다. 그래서 발빠른 투자자들은 보통 리스팅에 나온지 1주일이 지난 매물은 보지도 않습니다. 가격이 정말 괜찮은 condo 인데 벌써 2달이 지나도록 리스팅에 있다면 분명 몇번 escrow가 깨졌을 법합니다.

1.셀러쪽하고 론회사에 지금 사려는 condo에 대한 정보를 요구하세요.
2.이중 offer는 넣을수 있습니다. 보통 셀러쪽에서 counter가 오는데 왔다면 어떻게 되든 님께 집을 팔고 싶다는 뜻이니 계속 원하는 가격고집하시다 보면 됩니다. 둘다 오퍼가 왔다면 둘중에 하나 3일동안 대답을 안하면 자동소멸합니다.

3.short sale은 100% cash offer가 아닌 이상 딜하기가 쉽지는 안을것입니다. 특히 콘도의 경우에는 100% cash로 사지 않으면 살수 없는 경우가 많기 때문에 우선 딜을 어떤식으로 하느냐를 따지기 전에 론이 나올수 있는 상황인지를 먼저 인지하셔야 합니다. 은행상황에 따라서 cash offer인경우 20%까지 discount가 되는것을 보긴했지만 은행과 딜하시려먼 우선 그 은행의 제정상태나 분위기가 어떤지 먼저 살펴보시면 작전이 나오실겁니다. 예를 들어 영세한 은행에 잡혀있는 shortsale 이라면 분명 은행이 cash가 목마른 상황일것이기 때문에 가격을 후려치면 반응이 올것입니다. 반면에 제정상태가 튼튼한 은행이라면 쉽지가 않겠죠. 그러나 기본적으로 listing 보다 10% discount 를 요구하는것은 당연하다고 봅니다.