제목 그대로 입니다.
4월에 short sale 거래를 끝내고 계약서 작성했습니다. 그리고 융자를 신청해서 융자가 나오고 타이틀 컴퍼니와 이제 마지막 사인을 하기위한 시간을 잡으려는데 진행이 않되어 알아보니, 글쎄 매도자가 사인하는 것을 거부하고 있습니다.
내용을 알아보니, 2번째의 융자은행에서 셀러에게 자신들의 손해금액의 일정부분에 대해 약속어음을 요구했다고 합니다. 만일 이를 거부하면 소송을 걸겠다고 했다고 해서 매도자의 변호사가 사인을 하지 말라고 조언을 했다고 하네요.
지금 매도자는 연락도 않받고 버티기를 하고 있네요.
이런 경우 어떻게 해야되는 지요?

일단, deposit한 honest money는 돌려 받겠지만, 융자신청하면서 되돌려 받을 수 없는 감정비, 제가 그집에 대해 inspection 비 등해서 들어간 비용도 꽤되고, 8000불 세금 공제도 날아가고, 그 집 계약을 마친 뒤, 더 마음에 드는 집들도 나왔지만, 포기했었는데, 그리고 아파트 렌트도 다달이 계약을 했기 때문에 비싼 값을 지불해야했었는데요..

손해가 이만 저만이 아닙니다.
지금 아파트도 어떻게 해야할지 난감합니다. 언제까지 마냥 기다릴 수도 없고..

매도자와 2번째 융자은행사이의 싸움에 저는 아주 골치아프게 되었네요.. 
집 구입금액으로 deal을 융자은행과 했기 때문에 이런 문제는 다 해결이 된 줄 알았었는데…  아주 골치아픕니다.
혹시 이런 경험이 있으신 분의 조언을 구하고 싶습니다.
제 realtor는 오늘 아주 바쁘다고 연락이 않되고 융자담당자는 이런 경우 계약이 성사될 지 알 수가 없다고 하면서 아마도 새로 집을 다시 알아보고 다시 융자를 시작해야하지 않을 까 싶다고 하네요..

글쎄요 상황이 잘 이해가 가질 않네요. short sale이란것이 원래 그 집을 팔아도 현재 남아있는 모기지잔액을 갚을 수 없는 상황에서 은행에서 어느 정도 손해를 감수하면서 매도를 허락해주는 것인데요. 셀러가 손해보는지 안보는지는 애초에 고려대상이 아닙니다. 셀러가 손해를 보아서 그것이 싫다고 하면 셀러는 집을 안팔면 되니까요. 대부분의 경우는 셀러는 집을 안팔면 도저히 안되는 상황에서 (자기가 손해를 얼마를 보건간에), 즉 안하면 뱅크럽되거나 하는 상황에서, 은행과 협상해서 은행이 어느정도 손해를 떠안아 달라고 요쳥하는 그런 방식인데요. 그러니까 셀러가 안하겠다고 버틴다는 상황이 이해가 잘 안갑니다. 아마 셀러가 아무것도 모르고 추진한 모양인데, 맘대로 하라고 해야죠. 자기 손해본다고 뱅크럽 화일링을 거부한다는 이야기처럼 들리는데요.

제가 오퍼를 넣고 그쪽에서 accept를 했고, 다음 단계로 몇달 후에 뱅크에서 다시 구입가를 높혀서 counter offer가 왔고 저희는 이를 수락해서 거래가 끝난 것으로 알았습니다. 저는 당시 모든 뱅크 문제가 해결이 되었기에 여기까지 진행이 된 것으로 생각을 했었습니다.
그런데, 이제와서 2nd loan 갖고 있는 쪽에서 손해본 금액에 대해 셀러에게 보상을 요구한다고 사인을 하지 않겠다고 하니 골치가 아프네요.
더 심한 것은 오늘 아파트연장을 하러 갔는데 다음 렌트가 이미 계약이 완료 되었다고 집을 비우라고 하는데 정말 어떻게 해야할 지 모르겠습니다.
이런 경우 저의 피해를 누가 책임을 지는 것인지요?

다시 들여다보니 대충 이해가 가는 군요. 셀러가 모기지가 2개 있는 것 같은데, 두번째 은행에서 조금 삐딱(?)하게 나오는 것 같군요. 그래서 셀러가 열받아서, 나 안해… 이렇게 나오고 있는 것 같네요.

글쎄요. 님의 애로사항에 대해서는 안타깝습니다만, 어쩔수 없는 것 같습니다. 한가지 교훈이 될만한 것은, 그래서 short sale은 상당히 많이 “나가리”가 된다는 것을 아셔야합니다. 잘 될것 같다가도 어디선가 딴지가 걸려와서 일이 틀어진다는 거죠.

short sale 자체가 원래 변수가 많은 것인데 이런 경우처럼 loan이 두개가 걸려있는 경우의 short sale은 거의 힘들다고 봐야합니다. 많은 경우 2nd mortgage는 우선권이 없거든요 (short sale이나 foreclosure의 과정에서), 그래서 이경우 집에 관한 권리는 없으니까 이 사람을 개인적으로 물고 늘어지는 것 같은데, 그건 이사람과 2nd mortgage사이의 관계이지 지금 short sale을 갖고 걸고넘어질 대상이 아닌 것 같은데요. 이렇게 버틴다고 해서 이사람에게 과연 이득이 있을까 궁금하네요..

어쨌든 그건 우리한테는 알바가 아니고, 님의 경우, 안타깝지만 님은 “피해”라고 할것 까지도 없습니다. 님은 지금 교통사고가 나서 수십명이 죽고 수십억원의 재산피해가 났는데, 누구 잘못이냐 여러명이서 싸우고 있는데, 님 자동차의 백미러가 깨졌다고 그 피해보상을 어디서받나 하고 고민하는 것과 상황이 비슷합니다. 저사람들은 지금 몇만불이 왔다갔다하는 싸움을 하고 있는 거예요. 님이 몇백, 몇천불하는 것 갖고 피해라고 하는 것과는 단위가 다릅니다.

답글 감사드립니다.
아무리 short sale이지만, 뱅크에서 최종 승인이나서 클로징 데이트까지 명시하면서, 최종 계약서를 작성할 때는 이런 것이 다 해결된 상태에서 하는 것이 아닌가요?
은행빚 문제를 해결하지도 않고 최종 계약서를 작성한다는 것이 말이 않되는 것 같은데요..
다른 집을 알아볼 때, 이런 경우는 최종계약서의 작성이 않되었거든요? 즉, bank approval단계에서 문제가 생겼었거든요.
이 집은 뭔가가 너무 이상합니다.
일단 아파트 렌트때문에 일단 너무나 골치아픕니다.

숏세일이 괜히 싼것이 아닙니다. 집주인이 어마어마한 금전적 손해를 감수하고 숏세일을 하는것은 보통 어려운 상황이 아닌것이고 그런 상황을 모면하기위해 별일들을 다 벌여놓은 경우가 많지요. 정상적인 거래에서도 클로징이 순조롭지 않거나 지연되는 경우는 종종 있습니다. 거래계약과 론승인이다 나온후에야 타이틀서치등 주변정리가 시작되는것이므로 숏세일의 경우 중간에 틀어지는 경우가 많을수 밖에 없습니다. 그래서 많은 사람들이 숏세일집을 꺼리는거죠. 가격만 보면 누가 안사겠습니까…

제 주변에 정확하게 같은 이유로 숏세일이 깨진 경우가 있습니다.
2차 융자은행이 돈을 받을 수 없다는 이유로 딜을 거부한 것이죠.
숏세일 방식을 선택하는 순간 떠안아야 하는 리스크로 알고 있습니다.

이런 상황을 알고 있었죠.
단지 제가 불만인 것은 이 두 은행으로 부터 딜을 성사시킨 후, 론을 신청하게 했어야하는 데 이 딜을 성사시키지도 않은 상태에서 매도자와 매수자의 리얼터가 일을 성급히 진행했다는 생각이 강하게 드는 군요.
제가 당시 다른 short sale집에 오퍼를 넣을 때, 리얼터가 저에게 주의를 주더군요. 이 집은 2개의 뱅크에 융자를 들고 있어서 이 둘의 승인을 모두 받기는 쉽지 않다고요. 이런 경우 거의 대부분이 승인을 받지 못해서 결국의 차압으로 넘어간다고 했고, 이 오퍼 역시 두번째은행의 거부로 거래가 성사되지 않았었습니다.
이번 거래의 경우 저의 바이어 리얼터가 갑자기 연락이 와서 뱅크 승인이 다 끝이 났으니까, 빨리 카운터 오퍼에 사인하라고 저에게 엄청 권했고, 당시 오퍼를 넣을 대보다 집값이 더 떨어져 고민하다가 8000불 택스 크레딧을 생각해서 카운터 오퍼를 수락했었습니다.

지금 생각해보니 처음의 리얼터가 제대로 경험있고 책임감이 있는 리얼터였던 것 같습니다.
어쨎거나 이번에 short sale로 집을 살때는 반드시 융자은행은 몇개가 있고 모두 승인을 받은 상태인지를 확인하고 최종 거래에 사인을 해야한다는 것을 배웠습니다. 일부 리어터는 이를 챙겨주지만 이를 챙겨주지 않는 리얼터도 있다는 사실을 확인했네요.

이런 경우 저의 손해 (인스펙션비, 융자 신청비 등)를 보상받을 수 있는 지요?

그래서 숏세일은 집열쇠받는 순간까지 어퍼가 받아들여졌어도 자기집이 아닙니다. 그런데 융자신청에도 돈이 들어요?

application fee 가 있는 경우도 있죠. 대부분 waive 해 주는 것 같긴 하지만요.
그리고 rate lock 을 할때는 fee를 받는 경우가 많던데요.

융자를 신청할 때, appraisal fee와 credit score조회비로 500불을 내었고 이 돈은 non-refundable이며 끝까지 진행시 closing cost로 쓰이더군요.

제 리얼터는 셀러 리얼터가 주인을 설득해서 사인을 하도록 요청할 예정이라고 좀더 기다리자고 했습니다만, 오늘 seller주소를 알아서 만나보았더니 두번째 뱅크와의 일을 진행중이라고 하더군요. 그리고 두번째 뱅크와의 일이 해결되지 않는 이상, 절대로 사인할 의사가 없다는 것을 확인했습니다.

제 느낌은 두 리얼터가 돈 벌자고 2번째 뱅크를 해결하지 않고 급하게 일을 진행했다는 느낌을 받았습니다. 리얼터에 대한 실망감이 너무나 큽니다.

이런 경우 저의 8000불 택스 크레딧을 고사하고 들어간돈 850불은 보상을 받을 수 있나요?

원글님이 알고 있듯이 리얼터의 처리과정에 문제가 있어 보입니다. 거기다 원글님 또한 2nd 모기지 뱅크가 승인을 하지 않았음에도 불구하고 확인절차 없이 모기지를 신청한것도 문제가 있구요. 그래서 전적으로 리얼터의 책임이라고 하기에도 문제가 있어 보입니다. 숏세일하는 집에 2nd 모기지가 걸려있을경우 성사가 안될 경우가 많습니다. 2nd 모기지 은행에서 그러는건 당연하구요. 왜냐하면 숏세일해서 은행이 돈을 수거하지 못하거나 포클로저로 해서 돈을 받지 못할경우나 이익이 없는데 굳이 승인을 할 필요가 없지요. 현재 해결점은 1st 모기지 은행이 2nd 모기지 은행과 딜을 하여 문제를 해결하는 수밖엔 없습니다. 님의 입장에선 기다리는것 이외에는 별다른 수가 없구요. 성사가 않될경우는 지금까지 지불한 돈은 되돌려 받을 수가 없겠죠. 리얼터에겐 잘못된 일 처리과정에 항의를 하시고 지불된 금액에 대한걸 문의하시면 될것 같구요. 결론은 2nd 모기지가 있는 숏세일의 경우는 구입과정에서 많은 문제점이 있어서 될수 있으면 피하는것이 일반적입니다. 숏세일을 통한 구입은 그런 위험들을 감수하고 싼가격에 집을 구입할수 있는것이구요.

한가지 더 이상황에서 셀러는 당연히 2nd 모기지 은행에서 요구하는것에 사인을 하지 않을겁니다. 숏세일을 하려는건 셀러가 모기지론을 지불할 능력이 없어서 은행빚을 탕감하는 조건으로 집을 포기하는것인데 은행에서 탕감해주지 않고 나중에 지불하라는 서류에 사인을 요구하는데 당연히 셀러가 그렇게 하지 않겠지요. 그래서 셀러 리얼터가 셀러를 설득하여 2nd 모기지 은행에서 요구하는 서류에 사인을 하도록한다는건 전혀 설득력이 없어 보입니다. 제가 짐작하기론 현재 상태는 2nd 모기지 은행에서 숏세일을 통해 손해 금액을 전혀 받지 못하거나 승인을 못할 정도의 소액을 받게 되는 경우인데 이 상태에서 도움이 될수 있는건 셀러 리얼터가 1st 모기지 은행에 2nd 모기지 은행에 딜을 잘 해서 성사가 될수 있도록 요청하는것이 최선이겠지요. 하지만 두 은행들이 서로 손해를 적게 보려고 싸우는 경우는 성사가 되지 않는 경우가 대부분입니다. 특히 2nd 모기지 은행은 1st 모기지 은행이 양보를 하지 않는 이상 포클로저로 가는것이 오히려 손해를 덜 볼수 있는 기회가 있으므로 승인 불가를 하겠지요.

답변 감사드립니다.
황당한 것은 제가 리얼터에게 어떻게 2차 융자은행이 있는 것도 확인하지 않고 일을 성사시켰느냐고 항의를 했더니 (계약을 한 것도 리얼터가 좋은 딜이라고 하도 권해서 넘어간 면도 있습니다.), 2차 은행이 있는 것도 알았고 2차은행에서 승인을 한 것이라고 하네요. 그러면서 숏세일의 해당은행에서는 최종 사인(매도자와 매수자) 24-48시간 전에 얼마든지 조건을 변경할 수 있다고 얘기를 하는 데, 제가 모른다고 거짓말을 하는 것 같습니다.

이 얘기가 사실인가요?

이번 거래가 취소되면, 다시는 접촉하고 싶지 않은 리얼터입니다.

원글님이 참으로 안타까운 상황이시네요..
하지만 냉정히 말하면 honest money 만 돌려받는 다면 님은 손해가 전혀 없는 것입니다. 원글님이 부동산 거래에 미숙하신 것입니다.

모든 부동산 거래는 closing날 싸인되기 전까지는 언제든지 깨질 수 있습니다. Short sale이 아니라 그냥 평범한 거래도 상당 수 깨집니다. (주로 집수리 문제로..)
감정비와 검사비등은 그래서 항상 날릴 준비를 하셔야 하고요.. 그래서 집 검사비를 seller에게 대신내달라고 많이들 합니다.

원글님의 현 거주 아파트 계약 같은 경우는 원글님이 큰 실수를 하신겁니다. 항상 여유있게 1달 정도 여유를 두시고, closing이 완전히 된후 아파트 계약을 파기해야 합니다. 그래서 많이들 closing 전까지는 month-to-month 로 웃돈을 더 줘가면서 사는 겁니다. 바보라서 그러는게 아닙니다.

리얼터의 경우는 아무리 나쁜 리얼터라도 계약이 성사되는 방향으로 이끌지 파기되는 쪽으로 이끌지는 않습니다. 그리고, 당연히 리얼터들은 사탕발림 정보를 많이 뿌리고요.. 원글님이 당연히 걸러들으시고 조사 확인 하셔야 합니다..

마음도 불편하실텐데 이런 말씀드리는건 앞으로 있을 부동산 거래에서는 좀 더 주의하시라고 드립니다.