Home Forums Tax Repair vs improvement for rental property This topic has [2] replies, 0 voices, and was last updated 2 years ago by JSTA. Now Editing “Repair vs improvement for rental property” Name * Password * Email Topic Title (Maximum Length 80) 가끔 렌트 주시는 분들 가운데 repair 와 improvement를 나누는 기준에 대해서 헷갈려 하시는 분들이 있기에 간단히 설명 드립니다. ----------------------------------- 어떤 분께서 “Repair와 improvement는 정의하기 나름이고 Reasonable한 rationale이있음 어디에 적용할 수 있다”고 하셨는데 전혀 그렇지 않습니다. Repair는 그 효용이 국소적이어야 하고 기능상의 문제여야 합니다. 즉, 같은 페인트를 칠하더라도 낙서가 된 어떤 한쪽 벽면만 칠하면 repair 가 되지만 방 전체를 칠하게 되면 improvement 가 됩니다. 말씀하신 욕실 타일이나 파이프도 망가진 부분만 고치면 repair 가 맞지만 타일 전체를 교체하거나 파이프 전체를 교환하게 되면 improvement 가 됩니다. 또 비록 일부 타일이나 파이프 일부 교체가 맞더라고 해도 이를 타일 수선공과 배관공에게 각각 수리를 맞기는게 아니라 컨트랙터와 통으로 계약해서 우리집 타일과 파이프 지붕등 망가져서 국소적으로 수선할 부분 전체를 얼마에 해 주기로 계약했다면 이것역시 repair 가 아니라 improvement 가 됩니다. 쉽게 말해서 욕실에 타일이 망가지고 수도관이 녹이 슬었기에 이를 고려해서 원래 $1M 인 집을 $950K 에 구입하셨고 타일과 수도관을 고침으로 해서 집의 가치가 $1M 으로 증가했다면 여기에 사용된 비용은 repair 가 아니고 improvement 입니다. 그러나 타일 몇개가 떨어져서 이 부분만 다른 타일로 땜빵 했고 터진 수도관을 배관공을 불러서 해당 부분만 교체 했다면 이는 repair 입니다. 그러므로 렌탈 건물을 사서 실제 렌트를 주기전에 대대적으로 수리하는것은 사실 repair 로 적용하기에는 문제가 있을 수 있습니다. 왜냐하면 그렇게 집의 낡고 고장난 부분을 고려해서 집의 가격을 책정해서 샀고 이를 렌트전에 대대적으로 교체 및 수리함으로써 실제 집의 value 를 올려서 렌트를 준거라서 이때 들어간 비용을 repair 라 주장하기 어렵습니다. 참조로 IRS에서는 다음 3가지로 improvement인지 repair 인지를 기준 나눕니다. 만약 이들중 어느 하나에라도 해당하면 improvement 가 될 수 있습니다. 1. Betterment, 2. Adaptation, 3. Restoration 일반인이 improvement 와 repair 를 일일이 나누기가 쉽지 않기에 IRS에선 소규모 landlord 에게 De minimis safe harbor for tangible property 를 적용해서 improvement 혹은 repair에 사용된 모든것을 repair 로 처리할 수 있도록 할 수 있도록 예외 규정을 두고 있습니다 . 그러나 이를 적용하기 위해선 건물 가격이 $1M 이하여야 하고 해당하는 금액이 $10,000 혹은 빌딩의 unadjusted 가격의 2% 이하여야 합니다. JS Tax & Accounting Services, LLC info@jstaxaccounting.com http://www.jstaxaccounting.com Tel:925-400-8258 I agree to the terms of service Update List
