가끔 렌트 주시는 분들 가운데 repair 와 improvement를 나누는 기준에 대해서 헷갈려 하시는 분들이 있기에 간단히 설명 드립니다.
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어떤 분께서 “Repair와 improvement는 정의하기 나름이고 Reasonable한 rationale이있음 어디에 적용할 수 있다”고 하셨는데 전혀 그렇지 않습니다. Repair는 그 효용이 국소적이어야 하고 기능상의 문제여야 합니다. 즉, 같은 페인트를 칠하더라도 낙서가 된 어떤 한쪽 벽면만 칠하면 repair 가 되지만 방 전체를 칠하게 되면 improvement 가 됩니다. 말씀하신 욕실 타일이나 파이프도 망가진 부분만 고치면 repair 가 맞지만 타일 전체를 교체하거나 파이프 전체를 교환하게 되면 improvement 가 됩니다. 또 비록 일부 타일이나 파이프 일부 교체가 맞더라고 해도 이를 타일 수선공과 배관공에게 각각 수리를 맞기는게 아니라 컨트랙터와 통으로 계약해서 우리집 타일과 파이프 지붕등 망가져서 국소적으로 수선할 부분 전체를 얼마에 해 주기로 계약했다면 이것역시 repair 가 아니라 improvement 가 됩니다.

쉽게 말해서 욕실에 타일이 망가지고 수도관이 녹이 슬었기에 이를 고려해서 원래 $1M 인 집을 $950K 에 구입하셨고 타일과 수도관을 고침으로 해서 집의 가치가 $1M 으로 증가했다면 여기에 사용된 비용은 repair 가 아니고 improvement 입니다. 그러나 타일 몇개가 떨어져서 이 부분만 다른 타일로 땜빵 했고 터진 수도관을 배관공을 불러서 해당 부분만 교체 했다면 이는 repair 입니다. 그러므로 렌탈 건물을 사서 실제 렌트를 주기전에 대대적으로 수리하는것은 사실 repair 로 적용하기에는 문제가 있을 수 있습니다. 왜냐하면 그렇게 집의 낡고 고장난 부분을 고려해서 집의 가격을 책정해서 샀고 이를 렌트전에 대대적으로 교체 및 수리함으로써 실제 집의 value 를 올려서 렌트를 준거라서 이때 들어간 비용을 repair 라 주장하기 어렵습니다.

참조로 IRS에서는 다음 3가지로 improvement인지 repair 인지를 기준 나눕니다. 만약 이들중 어느 하나에라도 해당하면 improvement 가 될 수 있습니다.

1. Betterment, 2. Adaptation, 3. Restoration

일반인이 improvement 와 repair 를 일일이 나누기가 쉽지 않기에 IRS에선 소규모 landlord 에게 De minimis safe harbor for tangible property 를 적용해서 improvement 혹은 repair에 사용된 모든것을 repair 로 처리할 수 있도록 할 수 있도록 예외 규정을 두고 있습니다 . 그러나 이를 적용하기 위해선 건물 가격이 $1M 이하여야 하고 해당하는 금액이 $10,000 혹은 빌딩의 unadjusted 가격의 2% 이하여야 합니다.

JS Tax & Accounting Services, LLC
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Tel:925-400-8258

좋은글 감사합니다.

그래도 여전히 Repair 가 Rationale 이 정당하면 (Property value 를 높이지 않는), repair category로 적절히 나눌수있지 않을까 싶네요
“방 전체를 칠하게 되면 improvement 가 됩니다” –> Property value 가 오르지 않는 이상 이건 repair 또는 Improvement 둘다 둘수 있지 않나요 ? Repair: According to the IRS, routine maintenance keeps your property in good working condition without increasing its value or prolonging its useful life

그리고 과도한 Improvement 로 Property value 가 Appraisal value 보다 2배 높다라고 한다면 여기에는 risk 가 없는건가요 ?

1. Repair 가 rational 이 정당하다는것은 누가 판단할까요? 결국 본인인 판단한거로 이는 객관성을 담보하지 않습니다. 알아 보시면 이를 검증해 주고 리포트를 발행해 주는 회사가 있습니다. 만약 이런 서비스를 사용하면 좀 더 객관성을 띄었다고 할 수 있겠지만 이것역시 IRS에서 문제 삼을려면 얼마든지 문제 삼을 수 있다고 봅니다.
2. Improvement 후 실제 건물의 시장가격이 오르지 않았으니 repair 라고 보기는 어렵습니다. 시장가격하고 장부상 가격하고는 항상 차이가 있습니다. 또 시장가격이 이러니 이건 repair 라고 주장할 수 있다는 내용은 어디서도 본적이 없으며, 만약 추후 부동산 시장이 활황이 되어 건물 가격이 오르면 그때 repair 로 categorize 했던것을 다시 improvement 로 recategorize 하실 건지요? 결론적으로 repair 혹은 improvement 가 진행된 순간에 이를 판단하고 가장 적합하게 적용하시는게 맞습니다.
3. Appraisal 한 기관은 텍스 전문가도 아니고 IRS 도 아닙니다. 그들은 부동산 전문가이고 론 전문가 입니다. 그들의 기준은 참고사항일 뿐 입니다.
4. 현재 담당 회계사/세무사가 있을것 같은데 이런것은 그분하고 상담하시고 함께 진행하시는게 좋습니다. 결국 최종 텍스보고서는 그분이 준비하고 문제가 생겨 수정하게 되더라도 그분이 수정하셔야 하기 때문입니다. 담당 회계사/세무사 하고 이런 논의를 허심탄회하게 하기 어려우면 다른 분하고 일하시길 추천합니다.

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