아직 본격적으로 알아본건 아니고 refinance 가 처음으로 정보를 조금씩 보고 습득하는 중입니다만, 30 refinance mortgage offer 들을 알아보니 8 year cost 라는 비용이 항상 붙네요. 제 짧은 지식에, 이건 초기 8년간 모기지 회사가 이자를 포함한 기타 비용으로 가져갈 예상 금액으로 저는 이해했는데, 그러면 이건 회사가 제시하는 예상 월 모기지 금액에는 반영이 아직 안되어 있는 건가요?

일반적으로 refinance의 효과는 “월 페이먼트 액수 낮추기”입니다. 그 이외의 요소에 대해서는 이득이 안되는 경우가 많습니다. 이자율이 획기적으로 낮아지고 loan 기간을 줄인다거나 하는 경우는 이득일 수도 있고요. 보통은 30년짜리를 다시 30년으로 refi한다거나 하면 월 페이먼트는 낮아져도 이자로 내는 돈은 늘어나고 집에 equity도 원래보다 느리게 쌓입니다.

8 year cost는 첫 8년간 들어갈 초기비용 및 이자를 보여주는겁니다.

아 그렇군요… 8년간 들어가는 총 액수를 미리 보여주는 거군요. 감사합니다.

엉? 야 Refinance 에그런
그런데왜 사람들은 Refinance 하면
돈을 억수로 절약하듯말하지?

> 그런데왜 사람들은 Refinance 하면 돈을 억수로 절약하듯말하지?

예를들어 월 페이먼트가 2000불에서 1700불로 낮아지면 절약하는 기분이 들죠. 대신 더 오랜 기간 내야하고 내는 돈의 대부분이 이자로 들어가는 론 초기로 리셋되니, 따져보면 잃는 돈이 더 커지는 일이 종종 있는겁니다. 그래서 월 페이먼트 액수로 비교해서 따지는게 아니라, 전체 이자 및 수수료 비용을 따져서 비교해야죠. 물론 당장 매달 생활이 빠듯하다면 장기적으로 손해라고 해도 refi해야 하는 사람들이 있습니다.

손해 보지않는 refi를 하려면, loan 기간을 줄이거나 이자율이 엄청 차이나야 하죠. 8%로 빌렸는데 2%로 낮춘다거나. 요즘은 이자율이 높으니 별로 의미가 없는거고요.

Amortization Calculator 를 돌려보면 가장 정확히 알 수 있습니다.
이자율이 높으면 페이먼트에서 초반에는 이자가 대부분이고 원금은 거의 없어요. 시간이 지나면서 원금이 점점 많이 줄기 시작하죠.
이자율이 낮으면 페이먼트에서 시간이 지날 수록 원금이 주는 것은 똑같지만 처음부터 이자 비용대비 원금이 많이 줄고 시간지나며 원금 줄어드는 비율은 삳애적으로 적어요.

집을 융자기간인 30년간 보유한다면 이런 계산은 의미 없지만, 중간에 집을 팔고 옮긴다고 계산하면 이게 아주 중요해요.
미국 사람들 평균 주택 보유 기간이 10년이라고 합니다. 따라서 10년간 보유하고 집을 팔고 이사 나간다면, 이때 모기지 원금은 이자율이 낮은 경우 훨씬 많이 갚은 상황입니다.
각자 상황에서 이자율에 따른 10년후 원금 남은 것을 Amortization Calculator통해 계산해 보시면 정확히 알 수 있어요.
결론은 이번에 좋은 집 사서 30년간 이집에서 살거다. 라는 상황이면 이자율 낮춘 재융자의 효과가 약하고, 집값이 비싸 일단 작은 집을 샀지만 여유가 된다면 이 집 팔고 업그레이드할 계획이면 재융자의 효과가 더 크겠죠.

도대체 언제 몰기지를 했길래 요즘 금리를 보고도 리파이낸스 생각을 하죠? 잘 따져 봐야 함.

리파하면 돈을 절약할수있다고 개뻥치는 사람들은 아이큐 90미만이거나 론 업자입니다. 위에서도 여럿분들이 말했듯이 리파하면 월페이 줄어드는 대신 장기이자 불어나고 모기지 기간 늘어나요. 그래도 리파를 하는 이유는 일단 월페이 줄이고 그 집에서 단기간만 거주할 계획이 있는 사람입니다. 어짜피 5-7년 만 살거면 월페이 줄이고 집팔고 나갈생각 있는거에요. 돈은 절대로 절대로 절약할수없습니다.

저는 다행히도 2021년쯤 이자율 바닥에서 2% 근처의 15년 융자로 갈아타서 재융자를 할 일이 없어졌지만, 당시까지는 8 year cost란 것이 제시되지 않아서 전혀 몰랐었습니다.
지금 찾아보니 이렇게 나오네요.
Aligns with Average Homeownership Tenure: The average length of time US households stay in a home before selling and moving is approximately eight years. Analyzing costs over an 8-year period provides a realistic financial picture for many buyers.

미국 사람들 평균 집 보유기간이 8년인데, 8년동안의 융자관련 모든 비용의 합산이라고 합니다. 이 비용과 이때까지의 모기지 원금이 얼마나 갚아졌는 지를 비교하면 재융자의 효용성을 평가할 중요한 지표가 될 것 같습니다.

아…. 감사합니다. 평균 보유기간을 고려해보니 왜 8년의 기간 동안 예상비용을 적었는지 이제야 명확히 이해가 되네요. 8년 예상 비용은 중요한 정보군요 생각해보니.

다 맞는말인데요… 모기지 이자가 확실하게 많이 줄어든다면 그리고 모기지 기간을 더 늘리지않는 조건이라면 갈아타는게 나쁘지 않아요. 단 위에서 말한거처럼 주택보유를 오래 하지 않는다면 오히려 계속 이자만 내는 꼴이 될 수도 있어요

의견 감사합니다. 뭐 이자비용만 초기 몇년 주구장창 쏟아부어보면 다들 공감하는 얘기겠죠. 확실히 이자율이 떨어져주면 이번엔 오래 붙들고 있을 생각입니다. 물론 이자율이 도와줘야 하겠지만요.