KIJISUMI 님 의견에 반대하시는 분들, 가만히 생각해보세요. 너무 열받을 일이 아닙니다.

우리들 (즉, 부동산 폭락이 벌어지지 않을 것이라고 생각하고, 때로는 그렇게 되도록 믿는 사람들)에게는 KIJISUMI 님 같은 분이 반드시 있어야 합니다. 그분을 설득하려고 너무 애쓸 필요가 없다는 겁니다.

자, 실제로 KIJISUMI님 말씀중에 어떤 관점은 눈여겨볼 필요는 있습니다 (그분이 조리있게 설명하진 않았지만). 지금 자기 소득수준에 맞춰볼때 무리해서 ARM으로 집을 산 사람들은, 3-5년 정도 후에, 낭패를 볼 가능성이 전혀 없는 것은 아니지요. 이자율이 상승하면서 월페이먼트도 증가하고 그걸 자기 수입으로 감당할 수 없다보면, 극단적으로 foreclosure로 갈 수도 있지요.

그런데 이건 우리끼만 얘긴데, 에휴, 사실 말이죠. 그런 사례들이 얼마나 되겠어요? 생각보다 별로 많을 것 같지는 않아요. 그런데 개인적으로는 그런 일이 많이 생겼으면 좋겠습니다. 왜냐? 그러면 저같은 사람들은 “야… 이렇게 좋은 집이 헐값에 나오다니, 절호의 기회다” 라고 뛰어들 수 있을테니까요.

KIJISUMI님은 입장은,

foreclosure가 많이 나온다–> 집값이 폭락한다. 따라서 부동산에서 멀리해라.

우리의 입장은

foreclosure가 많이 나온다–> 집값이 폭락한다. 절호의 기회다.

뭐 이런 거지요.

(사실 foreclosure가 많이 나온다고 해서 집값이 폭락한다는 것도 지나치게 단순무식하게 바라보는 거지요. 꼭 그게 사실은 아닙니다.. 여러분 다 아시리라고 생각합니다)

부동산과 주식에 대해서 좀 얘기해보겠습니다.

주식은 대단히 위험한 투자방법입니다. 왜 위험한가? 원금을 날릴 수 있기 때문입니다. 회사는 “망할” 가능성이 언제라도 있다.. 그리고 주식은 환금성(liquidity)이 대단히 뛰어나다. 이것이 주식시장을 움직이는 기본 원동력입니다. 예를 들어봅시다. 어떤 회사의 quarterly performance가 forecast보다 못미쳤다. 그럼 사실 뭐 그렇다고 해서, 회사가 당장 망하겠습니까? 그런데 그런 일이 생기면 주식값은 뚝 떨어집니다. 왜냐, “이회사 주식 갖고 있다가 나도 망하겠다, 더 떨어지기 전에 지금 발을 빼자.” 라는 사람들(주식을 헐값에 팔아치우는 이들)이 존재하기 때문입니다. 내가 산 가격보다 5% 떨어지고, 7%까지 떨어졌는데, 그냥 뚝심으로 참았습니다. 다시 오르겠지.. 희망을 갖고. 그런데 급기야, 10%까지 떨어집니다. 아, 이젠 안되겠다. 나도 팔아치웁니다. 만불을 투자했는데, 3개월만에 1000불을 잃었어요. 열받죠? 주식하시는 분들, 아마 이런 얘기는 너무나도 잘 아실겁니다.

중장기적으로 주식값이 떨어지면, 그 주주들에게는 악영향이 미칩니다. 그래서 그렇게 떨어진 주식을 손해를 보고 팔아야만하는 상황이 꼭 생기게 됩니다. 상황이 안좋아졌고 앞으로의 전망도 깜깜한데, 이미 깡통을 차지 않은 이상, 그 주식에서 손을 안 빼고 계속 미련을 보이는 경우는 그렇게 많지 않다는 거지요.

따라서, “주식시장이 떨어진다(구체적으로 내가 갖고 있는 주식값이 떨어진다)” 는 말은, 곧 “내가 돈을 잃는다(My loss is realized)”는 것을 의미합니다.

자, 이제 부동산 얘기 시작합니다. 부동산은 상대적으로 대단히 안정적인 투자처입니다. 왜 안정적이냐 하면, 주식은 잘못되면 휴지조각이 될 수 있는 반면, 부동산은 그거… 어디로 사라져 버리지 않거든요. 땅이 어디로 가나, 집이 어디로 가나 (상가 투자는 좀 다른 예가 되지만). 따라서, 예를 들어서, 내가 살 집을 50만불에 샀는데, 어… 이것봐라. 3년이 지났는데, 집 값 시세가 많이 떨어졌네 (10%, 15%, 20%? 원하는대로 고르세요). 뭐 이래… 집값이 안 오르잖아. 좀 열은 받지만, 그래도 이 집값 하락이 나에게 직접적인 위협을 주는 것은 아니기 때문입니다. 남들 얘기가 집값이 지난 5년동안 뭐 10%가 떨어졌느니… 어쨌는지 아무리 얘기를 해도, 그것이 내가 지난 5년동안 50만불의 10%에 해당하는 돈을 잃어버렸다… 는 것을 의미하진 않거든요. 바꿔말하면, “집값이 10% 떨어졌다” 라는 것은, 내가 당장 그렇게 손해를 보고 팔아야만 하는 상황이 아닌 이상, “개소리”에 불과합니다. (아까 주식시장에서는 어땠어요? 주식이 지난 1년동안 평균적으로 10% 떨어졌다면, 주식시장에 뛰어든 대부분의 사람들(통계는 없지만 감히 추측을 해보자면, 대략 절반의 사람들 쯤 되겠지요)은 “실질적으로” 10%의 손해를 보았습니다) 하지만 집값의 시세가 떨어졌다는 것은 그 주택시장에 뛰어든 대부분의 사람들(집주인들)에게는 별로 영향을 미치지 않았다는 겁니다.

자꾸 남가주의 90년대 초중반 부동산가격 폭락어쩌고 말씀들을 하시는데, 한번 들여다봅시다. 그래서 과연 얼마나 많은 home owner들이 실질적인 손해를 보고 집을 팔아야만 했을까요? 그리고 그중에 얼마나 많은 사람들이 downpayment는 고사하고 빚더미에 올라앉게 되었을까요?

자꾸 뭐 어느 시절, 어디서는 집값이 10% 아니면 20%, 아니 심지어 30%까지 떨어졌다는 얘기가 들리는데, 당연하지요. 무수한 이유때문에 집을 당장 헐값에라도 팔아야되는데, 그러다보면 결국에 사겠다는 사람이 주는대로 집을 팔게 되는 일도 있다는 것 아닙니까. 그런데 그런식으로 형성된 가격갖고, 집값이 10, 20, 혹은 30% 떨어졌다고 떠드는 것도 웃기는 거고, 그런 말을 듣고 맞장구치는 것도 웃기는 겁니다.

위에서 얘기한 “환금성”을 볼때, 주식이 100이라면 집은 1쯤 됩니다. 그말은 뭘 의미하냐면, 주식은 아무때나 쉽게 컴퓨터만 갖고도 사고팔수 있지만, 집은 사고 파는 과정이 대단히 힘들다. 따라서 현금화하기가 참 쉽지 않다..는 거지요. 그게 단점일까요? 전 그게 단점이라고 생각하지 않는 데요. 바로 그것은 사실 주택시장이 단기적으로 “엄청” 폭락하지 않는 본질적인 이유가 된다고 생각하는데요.

결국 집이란 건요…

내가 손해보고 팔지 않으면 되는 겁니다. 더러우면 팔지 마세요. 어떻게 해서라도 유지하세요 (물론 재정적능력이 뒷받침되어야겠고, 그러기 위해선 자기 재정능력을 감안하면서 판단하는 것이 절대중요한 것이죠). 집값 시세가 많이 떨어졌는데, 타주로 이사간다고요? 그러면 rental management회사 좋은 것 하나 찾아서 그집 rent로 주고 가세요.

다음 사실을 염두에 두세요: 주식은 하강기에도 꾸준히 거래가 있는데, 부동산은 일단 “하강기”라는 것이 시작되면, 거래가 끊깁니다. 즉, “생각이 있는 사람들”은 집을 헐값에 팔지 않는 다는 거지요. 그리고 몇몇 소수의 사람들은 그런 시접에 헐값으로 집을 팔고, “집사서 망했다” 라고 하는 겁니다. 사실은 실수요자보다 투자로서 집을 보유하고 있는 사람이 재정문제에 대해서는 더 엄청나게 조심하고 신중한 판단을 하게 됩니다. 집이 단순한 거주목적이상이기 때문입니다. 그런 사람들한테는 어디까지나 tenant를 구할 수 있는 한, 집을 여러개 보유하는 것은 문제가 되지 않습니다. 이렇게 투자로서 집을 갖고 있는 이런 세력들때문에 더더욱 주택시장은 주식시장같은 널뛰기장을 보이지 않게됩니다. 손해를 보고 집을 파는 사람은 보통 1가구1주택만 평생 고수하는 사람들이 대부분인데, 이런 사람들보다는 투자로서 집을 굴리는 사람들에 의해서 하강기에 많이 buffering이 일어나게 됩니다.

자, 이제 왜 “KIJISUMI 님이 우리에게 필요한 분”인가 살펴봅시다. rental income을 가지기 위해서 무엇보다도 중요한 것은, 좋은 tenant를 만나는 겁니다. KIJISUMI님 처럼, 교육수준도 높으시고, 의식수준도 높으시나 다행이도 역시 완벽한 인간은 아니기에 약간 모자라서, 부동산에 대해서 의식이 없으신분—-바로 우리가 생각하는 가장 이상적인 tenant의 모습입니다. 이런 분이 많아야 합니다. 이런분 잘 잡아서 계속 rent줘보십시요. (단 모기지를 fixed rate으로 얻는 것이 바람직함) 그러면 초기에는 모기지를 내려면 렌트받고 약간의 내 돈을 보태서 내다가, 햇수는 계속 지나고, 렌트는 슬금슬금 올릴 수 있고, 그러다보면 어느순간부터는 렌트들어오는 그대로 모기지를 내게 되지요. 그리고 조금 더 지나게 되면, 렌트를 받아서 모기지를 내고도 돈이 몇백불씩 남아서 내 수입이 그냥 된다는 것 아닙니까. 야… 이거 환상 아닙니까. tenant가 내 모기지도 내 주고, 추가로 돈까지 쥐여줍니다. 그러다가 결국에는 모기지 끝나고…. 우와 내 소유의 집이 그냥 생겨버리게 되네..

KIJISUMI님 생각에 반대하시는 분들…. 조심하십시요. 그분을 욕하면 안됩니다. 그분은 불의를 보고 참지 않는 성격이라고 하셨습니다. 불의를 저지르지 마시기 바랍니다. 또한 그분을 욕하는 것은 “양심불량”에 해당합니다. 우리 모두 우리의 양심을 청소해야합니다.

맞습니다.. 님의 지적은 동의합니다.. 그건 현상을 보는 여러가지 관점중 하나라고 받아들여 질수 있습니다.. 단기적으로 집 값 좀 떨어질 수도 있고.. 미국 경제가 이상해져서 진짜로 잘못 될수도 있습니다.. 미래를 누가 압니까..

하지만 kijisumi님의 글은.. 뭐랄까.. 꼭 집 못 사서 안달난 사람이 그래 너 잘 사나 두고보자는 식으로 올리는 글 같아서.. 그런 관점에는 동의를 못 하는 겁니다.. 경제에는 아주 여러가지 팩터가 있는데 꼭 이자율 하나만 가지고 집 값이 떨어지니 오르니 말은 못 하는 거죠..

한국만 봐도 그렇습니다.. 일본이 버블 붕괴로 고통을 겪고 있지만.. 경제규모대비 한국의 집 값이 훨씬 비쌉니다.. 근데 아무도 버블 얘기는 안하거든요.. 이것도 웃기는 거죠.. 강남의 아파트 10평 짜리가 몇억씩 가는 이런 이상한 현상도 있는데 캘리포니아의 집 값은 차라리 합리적인 거죠.. 물론 지역적으로 이상한 곳도 있지만 말입니다.. 캘리포니아의 모든 지역 집 값이 이상한 것도 아니고.. 사실 중부 캘리포니아쪽 가면 저렴하죠.. 베이커스 필드만 가도 상당하 저렴하다더군요.. 그쪽으로 이사가는 사람들이 많다고 합니다..

님의 지적중에.. 부동산은 하강기라는 것이 시작되면 팔지 않는다.. 그게 제가 언급했던 겁니다.. 부동산은 론 회사에서 loan to property value가 100%이상이 되어서 론 잘못되기 전엔 안 팔아도 되죠.. 이게 주택 시장의 몇가지 특이점 중의 하나입니다.. 순수하게 공급/수요곡선으론 설명이 안되죠.. 그렇다면 실업율이 급증했던 베이 지역의 집 값은 떨어져야 맞죠..

몇 년 전부터 bj kwon님의 글을 고맙게 잘 읽고 있는데요,
집이야기로 오니까 bj kwon님같이 훌륭하신 분도 “약간 모자라서”
같은 공격적인 단어를 쓰시는군요.
역시 집 이야기는 뜨거운 감자인 것 같습니다.

서로 개인에 대한 공격을 자제합시다.
순수한 토론을 합시다.
자기 논리가 약하다고 생각하면 상대방을 공격하게 되는것입니다.
의견에 대한 공격이 되어야지, 누가 모자라고 어쩌고, 멍청하고 하는 것은 자신의 무지만을 돋보이게 할 뿐입니다.

제 의도와 다르게 오해를 하신 것 같은데, “약간 모자라서” 라는 표현은 인신공격의 의도를 갖고 있지 않았습니다. 과격하게 들렸다면 사과드립니다.

우리는 renter아니면 owner입니다. 어느쪽에 서시겠습니까? 제경우는 renter의 입장이었다가 일단 owner가 되고나니 renter로 절대로 다시 돌아가고 싶지 않은데요.. 그걸 어쩝니까. (그런데 지금 집을 갖고 계신 분들중… 나 집산거 후회막심하다…. 이렇게 말씀하시는 분 거의 없다는 겁니다..) 그건 뭘 의미하는 걸까요. owner라는 것에 말하기 힘든 뭔가가 매력이 있다는 겁니다 (꼭 집값이 올라서 떼부자가 되지 않아도 상관없습니다)

지금은 owner가 되었는데 renter쪽을 바라보면, 어떨때는 참 답답해서, “약간 모자라다”라는 생각을 하고는 합니다. (다시 말씀드리는데, 인신공격의 의도를 갖고 있지 않습니다.) 똑똑한 사람이고, 교육도 잘 받았고 의식수준도 높은 사람인데, 여러가지 논리를 동원해서 owner보다 renter가 되겠다고 합니다.. 참 답답하긴 한데. 어쩌겠습니까. 그러면 열내고 내 주장을 관철시키는 것보다, 그냥 그 상황을 그대로 이용해주면 됩니다(상대편이 원하는 쪽으로 말이죠).

그쪽에서는 집사는 것은 위험하다. 그냥 rent로 살겠다.
나는 집사는 것은 안전하다. 뭐하러 rent로 사냐… 이렇게 할때,

왜 싸웁니까?

그냥 내가 집을 하나 사서 kijisumi님에게 rent를 주면 만사형통아닌가요? 서로 원하는대로 되는 것 아닌가요? 왜 싸우나요?

솔직히 kijisumi님같은 분을 tenant로 구할수 있다는 보장만 있다면 저도 당장 집사서 rent를 주겠습니다.

제가 본질은 보지 않고 단어하나를 가지고
꼬투리잡고 과도하게 생각하지 않았나 합니다.
bj kwon님께 저도 사과드립니다.

자제하시는 모습들이 참으로 훌륭하십니다. 이런 모습들이 계속 이러져야 저같은 무지인들에게 도움이 돼는 글들이 계속 올라올 수있게 하는 것같습니다. 계속 글을 읽고 도움을 받을 수있는 길을 열어주시기 바랍니다.

‘분석’님의 목적은 토론을 개싸움 수준으로 만들어서,
kijisumi님이 흥분하게 만들어서
kijisumi님의 의견이 객관적이 아니라는 것
증명하는 거라고 아래 써 놓으셨더군요.

kijisumi님이 객관적인 정보인지 아닌지는 별로 관심이 없습니다
솔직히 kijisumi님이 여러가지 신빙성있는 기관들의 자료를
제시하지만, 그 기관이 권위가 있는데인지 저는 잘 모르니까,
kijisumi님의 정보는 저에게는 주관적인 정보일 뿐입니다.

저의 목적은
게시판에서 개싸움을 지양하고,
개싸움 하는 사람에게 스스로 깨닿게 하는 거였습니다만,
분석님의 글들을 보면, 아무리 설명을 해 주어도,
금방 스스로 깨닿기는 힘들 것 같습니다.

제가 컴퓨터 통신부터 인터넷까지 한게 한
15년은 되는 것 같은데 그간 여러가지 게시판에서 이렇게
다른 사람들 욕하고 인신공격하는 사람들을 많이
봐 왔습니다.

그 사람들이 처벌받거가 그러는 경우는 거의 없었습니다.
일부 연예인들을 욕한 경우 추적되어서 잡힌 경우가 한두건
있죠. 분석님도 마찬가지입니다.
하다 못해 운영자가 분석님을 block한다고 하더라도,
분석님은 다른 ip로 들어오면 되는 겁니다.

생각해보면 저도 처음에는 익명 뒤에서
욕을 하고 그랬던 것 같습니다.
그런 행동을 해서 세상이 바뀌는 것은 하나도 없습니다.
그 글을 읽는 사람들의 인상만 찌푸려질 뿐이자면,
그걸로 끝입니다. 그게 기억되지 않거든요.

그런 행동으로서 가장 크게 영향을 받는 것은 그런 행위를 한
자기 자신일 뿐입니다. 그런 행동을 누가 했는지 이 세상에
누가 압니까? 아무도 모르죠. 다만 자기 자신만이 알 뿐입니다.

이런 토론하는 게시판에 다들 진지하게 이야기만 하는 것도
어쩌면 재미없겠습니다. ‘분석’님이 없었으면 제게
여기 게시판에 이렇게 자주 와서 보지도 않았을 것도 같아요.

나름대로 재미있었습니다.
마치 내가 게시판에 욕하는 사람을 선도해 보자 하는
사명감 같은게 생기면서 말입니다.
앞으로도 계속 재미있는 글 부탁해요. 하나의 양념이고
소금역할이 되지 않겠습니까?

‘분석’님도 한국분이시고,
주변의 한국인 친구들에게는
좋은 친구이실 겁니다.

저는 종교는 없습니다만,
‘분석’님이 하시는 일이 잘 되길 빌겠습니다.

bj kwon님이 장문쓰시느라 시간을 많이 허비하신거 같은데, 난 아무리봐도 남의 이야기를 비꼬는 소리로 밖에 안들리네여..쩝.

직접적으로 비난하시는 분석님이 은근슬쩍 비꼬는 bj kwon 보다 오히려 나은것 같네요..평소에 bj kwon님 잘 보고 있지만 “우리”는 어떻구 하는게 좀 그러네요..

집 없는 사람은 집값이 내려가기 바라는거고 집이 있는 사람은 계속 올라가기 바라는 마음 아니겠습니까..누구나 자기 집을 바라는것은 같은텐데 bj kwon 님은 kijisumi님이 집을 원하지 않은사람처럼 단정 지으시면서 TENANT 운운 하시는군요.

투자의 생각이 있으시다면 직접 짓으시는게 제일 바람직하죠..

제 경우 집값 높기로 유명한 베이지역에 살면서 저 역시 아파트 렌트 생활 2년가까이 하다가 이거는 아니다 싶어서 이래저래 알아보다가 작년에 타운홈으로 옮겼는데요. 집 사는 문제를 집값의 오르고 내리는것과 아주 밀접하게 보면서 이런 열띤 토론(?)이 자꾸 나오는것 같은데… 이런 목적으로 집을 사는건 투자지요. 주식투자 처럼… 투자가 목적이라면 위험을 감수해야 하고 등등 많은걸 생각하고 사야겠지만, 집 사는게 투자만의 목적이 아닌분도 많습니다. 물론 집사서 돈도 벌고 하면 좋지만 그런거 말고라도 집을 사서 얻는게 있을것입니다. 제 경우을 말씀드리면 주관적입니다만, 좋지도 않은 좁은 아파트 매년 계약 다시 해야하고 애들은 자꾸 커서 학교도 가야하고… 벽에 못하나 박는데도 신경쓰이고 이런걸 참지 못해 구입했습니다. 하루가 멀다하고 오르는 집값을 보면서 지금 사면 상투 꼭대기 잡는거 아닌가 걱정도 많이 했지만서도 이런 이유로 집을 구입했습니다. 다행히 집값이 계속 올랐지만 떨어졌다해도 집 산걸 후회는 안 했을겁니다. 1~2년 살다 말 것도 아니고 주거용으로 산 집(Home)이기 땜시… 아파트 렌트 생활하고 자기 집을 가지고 산다는 건 엄청나 차이가 납니다.

아무리 옆에서 집 사라 사지 말라 이거 소용없습니다. 자기 필요에 따라 사는 거죠. 덧글 다시는 분들 진정들 하시고 자기 경험담만 적어주세요.

지나가다가 댓글이 하도 잼나서 함 적어봤네요.