전세만 계속 주던 아파트를 작년에 매각해서 소득이 발생했읍니다.

*질문은 금년 미국 세금보고에 양도소득보고할때 Schedule D(Capital Gain)와 Form 4797(Sales of Business Property)도 함께 작성합니까? 전세만 계속 주던 아파트였읍니다.

조언기다리고 진심으로 감사합니다.

일단 Gain이라 가정하고 이야기를 전개합니다.

1년 미만 보유하고 팔 경우,

Form 4797 Part II에서 계산 후에 Form 1040 Line 14에 보고합니다.

1년 이상 보유하고 팔 경우 (Section 1250 Property),

Form 4797 Part III에서 계산 후 Sch D로 갑니다.

Unrecaptured Sec 1250 gain is taxed at a maximum rate of 25%.

Recaptured depreciation is taxed at ordinary income tax rate.

2 out of 5 test의 조건을 충족하면, Home Sale Exclusion을 할 수 있습니다.

한국에서 부동산 임대업으로 사업자 등록을 하고 아파트 임대업 (보통 아파트 3채 이상)을 한 것으로 보이지는 않습니다. 그러므로, 사업체 재산을 매각한 것이 아니라는 판단입니다.

아래 글에서 제가 여쭈어 봤습니다.

원글께서 어느 부류로 들어가는지…

그런데, 지금 글은 Landlord를 전제로 말씀하시는 것 같아서,

그 전제 하에서 말씀 드린겁니다.

Landlord의 경우가 아니라면, 아주 simple하게 Sch D에서 끝납니다.

또 제가 성급하게 글을 썼습니다.

Investor의 경우는 Sch D.

Broker의 경우는 Ordinary Income입니다.

G님, 개인이 소유한 집을 rent해 주다가 팔았다는 간단한 상황을 매우 복잡하게 엮는다는 생각입니다. 참고로 investor, broker, landlord가 어떤 상황인지 간단히 설명을 해주시면 이해에 도움이 되겠습니다.

제가 복잡하게 엮는다기 보다는 원글님께서 Rent로 가정할 경우 그렇게 처리한다는 겁니다.

이러한 tax return은 많이 해봐서 익숙합니다.

지나가다님께서는 한국 세법 관점에서 말씀하셨기 때문에 그런 맥락에서는 틀린 말씀이 아닙니다.

(그렇게 처리하면 아주 간단하게 처리됩니다)

그러나 원글님께서는 US Tax Return을 하십니다. 이 관점에서 보면, 지나가다님의

의견은 의미가 없습니다.

Rental은 적용되는 rule이 많아서 생각하는 것보다 복잡합니다. 원글님께서 다른 것 다 무시하고

전세 / 매각 / 소득 / 미국 세금 보고 / Sch D / Form 4797 / 전세만 주던 아파트

위와 같은 key words만 주셨습니다.

많은 것들이 미지수인데 제가 드릴 수 있는 말씀은 일반적일 수 밖에 없습니다.

Tax Return을 해 보셔서 아시겠지만, 하나의 변수때문에 쭉~~~ 숫자 바뀝니다.

그리고 경험해보지 않거나 모르는 것은 죽어도 보이지 않습니다.

Broker는 집을 사고 파는 일이기 때문에 보유한 부동산이 Inventory로 처리됩니다.

그래서 팔때 Basis는 COGS가 됩니다. 그리고 Sales – COGS = Ordinary Income이 됩니다.

Marginal Tax Rate이 높은 분들은 불리한 세율이 맞습니다.

Investor는 주식을 사고 파는 것과 비슷합니다. Schedule D에 보고하고 보유기간에 따라

다른 세율이 적용되므로, 원글님의 상황일 경우 Long-Term으로 보유한 Investor가 제일

유리한 세율을 적용받을 겁니다.

Landlord (제가 이것에 대한 설명이 좀 부족했습니다)는 그냥 개인 집을 Rent하는 경우로써

위의 글에서 설명드렸습니다.

위에서 말씀드린 분류가 상당히 중요합니다.

Client중 한분이 집을 flip하시는 분이 있었는데, 2008년에 부동산 경기가 안 좋아서 은행융자금을

갚지 못하고 foreclosure을 당했습니다. 그때 손실 1 million이었는데, 이분은 자신을 tax return

상에서 broker로 분류하고 1 million을 ordinary loss로 처리할려고 했습니다.

하지만 IRS에서 너는 investor다. 그렇기 때문에 Capital Loss다. 그래서 3000불 공제해라.

이것 때문에 IRS하고 6개월 싸우다가 결국 Capital Loss로 처리됐습니다.

이때 많이 배웠습니다.

“원글님께서는 US Tax Return을 하십니다. 이 관점에서 보면, 지나가다님의 의견은 의미가 없습니다.” 이런 인식공격성 표현은 자제했으면 좋겠네요. 여기에 올리는 모든 글은 미국에 관한 글이고 특히 이섹션은 미국세금에 대한 질문과 대답입니다. 당연히 미국세금보고에 대한 얘기지요.

먼저 올린 원글에서 감가상각은 하지 않았다고 했습니다. 그런데 G님은 감가상각의 recapture에 대해서 설명하고 있습니다.

94,068+5,950+3,800=103,818 이런 얘기가 아니지 않습니까?

원글에서 이미 taxable income을 주고 납부해야 될 세금액에 대해서 질문을 하셨는데…저도 i1040의 page 90에 나온 표에서 94,050-94,100구간의 세금액이 19,802로 나온 부분이 이해가 안되네요.

전에 저에게 하신 말씀도 지나가다님 관점에서는 인신공격입니까?

RECAP은 글은 자세히 다시 한번 읽어보십시요.

지나가다님,

인신공격은 생각지도 않았지만 그렇게 받아들이셨다면 사과드립니다.

그러니까 전세만 5년 계속 주던 아파트를 매각해서 소득이 발생하면 미국 세금 양도소득 보고할때 Schedule D(Capital Gain)만 작성하면되는군요.
Landlord(rental)가 아니고 Investor이니까 Form 4797(Sales of Business Property)작성이 필요치 않다는 말씀으로 이해하겠읍니다.
진심으로 감사합니다.

월세를 주는 집(소득이 들어오는 경우)에 대한 미국 세금계산입니다.

전세를 주는 해부터 schedule E를 작성하셔야 합니다.
전세 받은 값 – 그 아파트를 유지하기 위한 비용 = 소득아니면 손해계산이 됩니다.
(원글 질문에는 그 아파트가 한국에 있는 지, 미국에 있는 지 보이지 않고 있습니다)
유지하는 비용중의 하나가 감가상각 (depreciation expense)금액이 있습니다.

집을 파셨습니다.
그러면 월세를 주었다고 보고가 된 아파트에 대한 이익이나 손해가 계산됩니다.
집산값 – 집판값 + 그동안 감가상각했던 금액 (recapture on depreciation) = 이익(손해)
단 집산값 – 집판값 = form 4797에 들어갔다가 schedule D로 넘어가서 short term/long term capital gain(loss)가 계산됩니다.
recapture on depreciation = 4797에서 ordinary income으로 넘어갑니다.

따라서 그동안 월세를 받아왔고 그에 대한 세금보고를 하셨으면 google님의 계산이 맞으시고
전세를 세금보고시 안했으면 Schedule D가 되는 겁니다. 한채이던 두채이던 렌트를 주게 되면 landlord가 되는 겁니다. 전세를 준 집은 investor/landlord가 소유한 집이었습니다. 전새를 주지 않고 그냥 가지고 있었으면 investor가 소유한 집입니다.

원글님의 질문이 애매하여서 대답에도 혼동이 있는 것같습니다.

첫번째 질문글을 읽지 않으신 듯 합니다.

한국에서 있던 거래입니다.

첫번째 글도 보십시요.

done that님 말씀 감사합니다.

하지만, 대답에는 혼동은 없었습니다.

부류에 따른 세금처리법을 말씀을 드렸지, 어떠한 position을 취하라는 말씀은

드리지 않았습니다. 제 Client도 아닌데 이런 거래에 있어서 제가 어떻게

하시라는 것은 곤란하기 때문입니다.

첫번째 글을 올리실 때,

제가 어떤 부류에 속하는지 잘 결정하시라고 했습니다.

Broker와 Investor는 Depreciation을 취하지 않기 때문에 Form 4797하고는

상관이 없습니다.

그런데 둘번째 질문글에서 Form 4797을 언급하셨습니다.

그래서 저는 원글님이 Landlord로 결정하신 걸로 가정하고 위의

첫번째 댓글에서 그와 관련된 세금처리법을 말씀드렸드렸습니다. 제가 어떤 부류에 속한다는

말씀을 드린적이 없습니다.

그 아래 댓글에서는 “지나가다님”의 질문에 댓글을 달면서 부류별로 세금처리법을

말씀드렸고, investor가 제일 유리한 세율을 적용받을 거라고만 했습니다.

done that님 오해 없으시기 바랍니다.

원글께서도 본인께서 결정하실 문제입니다.

본인께서 investor라고 결정하신 것같아서 노파심에 다시 한번 얘기한 것입니다.

어떤 부류가 아니라 미국에서는 전세의 걔념이 거의 없기 때문에
월세에 따른 세금계산법을 설명드린 것이고 (google님의 설명과 거의 같은 뜻이고요 – 그래서 google님의 방법이라고 한것입니다) 오해가 아니고 의견의 나눔이지요. 이걸 기본으로 정하는 건 원글님이시고요.