캘리포니아에 있는 house를 렌트주고 있는 타주거주자입니다.
Property management company가 Tenant와 소통하며 집을 관리해 주고 있으며, 매달 일정 금액을 이 회사에 지불하고 있습니다.

캘리포니아 이외의 타거주자로서, Quarterly, California Franchise Tax를 납부해야 하는 것으로 알고 있는데요,
현재 Property management company가 분기별로 일정금액을 withholding하고 있는데, 그 금액선정이 궁금해서 포스팅합니다.

예를 들어, Tenant가 월 렌트비로 $4,000을 이 회사에 납부하고, 회사는 저에게 $500의 관리비를 제외한 월 $3,500을 저에게 송금합니다. 그렇다면 월 렌트비의 $4,000에 대한 7%를 quarter별로 withholding하는것이 맞나요? 아니면 $3,500의 7%를 withholding하는 것이 맞나요? 전자라면 쿼터별 $840이고, 후자라면 쿼터별 $735을 withholding후 Landlord인 저 대신 캘리포니아에 tax report를 하는 것인지 궁금합니다.

그리고, Property management company가 저를 대신해서 Franchise tax report를 한다면, 남는 금액 혹은 추가로 납부해야 하는 금액은 제가 그 다음 회계연도에 정산해서 Property management company에게서 정산 받거나 추가로 납부해야 하는것이 맞는지 궁금해서 포스팅 합니다.

혹시 경험 있으신 분들께서 답변 주시면 미리 감사드리겠습니다.

이것은 질문하신 분께서 걱정하실 일이 아닌것 같습니다. 현재 프러퍼티 메니저를 고용하고 있으므로 프러퍼티 메니저가 연말에 1099-Misc 를 발행하것 이고 이를 갖고서 텍스보고를 하시면 됩니다. 소득에서 캘리포니아 세금을 원천징수하는것 역시 본인이 하는것이 아니고 프러퍼티 메니저가 해서 CA FTB 에 납부하는것 입니다. 프러퍼티 메니저는 원천징수 한 세금을 빼고 (즉, 렌탈소득 – 프러퍼티 메니저 수수료 – 캘리포니아 원천징수 세금) 을 질문하신 분께 보내 드립니다. 한달에 메니지먼트 비용으로 $500불씩이나 받는데 이런 문제를 고객에게 전가한다면 그 메니저가 이상한것 입니다.

캘리포니아 세금정산은 1099-Misc 를 갖고 연말 텍스보고(CA 540NR) 를 하면서 정산을 하시면서 그때 세금을 추가로 납부하거나 돌려 받으시면 됩니다.

JS Tax & Accounting Services, LLC
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Tel:925-400-8258

JSTA님께서 정산 관련설명은 해주셨으므로 궁금하신 점에 대해 추가하자면
Management Fee를 제외한 금액의 7%로 withholding한다고 보시면 됩니다.

https://www.ftb.ca.gov/about-ftb/newsroom/tax-news/august-2020/property-managers-and-california-withholding.html#:~:text=Property%20managers%20are%20required%20to,outside%20of%20California%20(nonresident%20owner)

California law requires withholding of tax by persons having the control, receipt, custody, disposal, or payment of items of income, commonly termed “withhold at source.” (Title 18 California Code of Regulations (CCR) section 18662-1(a)(1)). As a property manager providing services to nonresident property owners, including but not limited to renting, leasing, or collecting rent or lease payments on behalf of the nonresident owner, you are considered the withholding agent for California withholding purposes. As a withholding agent, you are required to withhold 7% on rent or lease payments to nonresidents when the total payments of California source income, excluding property management fees, exceed $1,500 for the calendar year. For example, a property manager who collects rents from tenants for a nonresident California property owner is required to withhold 7% of all payments associated with rents paid to nonresident owners when the payments are greater than $1,500 per calendar year. The property manager may deduct its management fees and then calculate the seven 7% withholding based on the amount to be sent to the property owner.

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답변들에 감사드립니다.
혹시 Form 589 를 신청하는 사례가 있나요?
본인이 직접 tax report를 해야 하는 듯 한데, 어떤 장단점이 있는지 모르겠군요.

Form 589 : Nonresident Reduced Withholding Request (Online Submission).

일반 렌탈(임대소득)의 경우, 감가상각(depreciation), 운영비용, 이자 등의 공제 항목들로 인해 세법상 보고되는 순소득은 실제로 수령하는 금액보다 훨씬 적게 산정되는 경우가 많습니다. Form 589 를 통해 원천징수 금액을 줄이면, 그만큼 실제 수령액이 커지게 되며, 정부에 과도하게 선납하는 세금을 줄일 수 있습니다.

다만 이 제도에는 신청 절차의 복잡성과 FTB의 사전 승인 같은 번거로움도 존재합니다.
혼자 하기가 힘들다면 결국 전문가 혹은 Management를 통한 비용이 추가가 될 터이니 비용대비 효과도 따져보셔야 할 것이구요.

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