정말 고민 입니다.

3년전 구입한 첫집이 50만불 에서 현재 35만불로 가격이 계속하락하고 있네요.. ㅜㅜ
가격이 떨어져서 이미 10% 다운한 피같은 5만불은 날라가 버렸네요…

문제는 3년 고정/ 변동 프로그램으로 구입을 해서 몇개월 뒤면 모기지 페이먼트가 올라갈거고…
그렇다고 다운페이먼트가 날라간 상황에서 재융자를 받기로 어려울것 같구요…
이민생활 10년만에 어렵게 장만한 집인데 이젠 애물단지로 전락했네요… 에휴…

제가 선택할수 있는 방법은 많지 않을것 같네요.. 다른분들의 조언 부탁드립니다.

선택 1 > 집을 포기하고 ( 제 크레딧은 망가지겠죠…) 아파트 렌트를 사는 방법.

–> 이경우 몇년동안 크레딧에 영향을 받나요… 집만 포기하면 은행과는 아무 문제가 없나요??
다운페이먼트 를 제외해도 융자상환금액이 많은데… 끝까지 변제해야 하나요???

만약, 나중에 여유돈이 생기면 남편 크레딧으로 다시 집을 살수 있나요??

선택 2 > 변동이자율로 모기지 페이먼트가 올라가더라도 몇년후를 보고 집을 지키는 방법.

–> 1년 정도는 버틸수 있을것 같은데… 1년후 주택가격이 다시 올라갈 가망성이 있을까요?
변동이자율로 보면 일년에 2.5% 이상 올릴수 없는 lock 을 해놓긴 했는데..
은행은 변동 이자율을 maximum 으로 올리게 되나요?

답변 부탁드립니다.

정말 남의일이 아닌것 같아 위로의 말씀을 전합니다.
저희도 4년전에 구입한 첫집 (18만불)을 이주관계로 근래 팔고 30%의 손실을 보았네요. 지금은 렌트해서 살고 있는데, 향후 2~3년내에는 집값의 변동이 거의 없으리라 예측하며 결정을 내렸습니다. 저희는 다운을 많이 한 관계로 (집값이 상대적으로 저렴하므로 가능했습니다) 집팔아 융자금값고 끝냈습니다. 저희도 내년이면 변동이율적용을 받아 월페이먼트가 올라 갈 것이 예상되었었지요. 암튼, 손해를 많이 보아서 한동안 속이 많이 아팠지만 (가주지역에서 손해보신분에 비하면 적지만) 지금은 홀가분하네요.

일단 몇개월 기다려보겠습니다.
우선 냉정하게 사태를 파악하자면, 앞으로 2-3년내에 주택가격이 상승하리라는 보장은 없습니다.

그리고 변동 이자율로 인해서 모기지 페이먼트가 얼마나 상승될지도 아직 모르는 상태에서 섣불리 집을 차압당하겠다는 계획을 미리 세울 필요는 더더욱 없습니다.

일단..맘편하게 좀 비싼 아파트 렌트를 사신다고 생각하시고 몇개월 더 기다려보세요. 막말로 최악의 경우 집을 차압 당하실 수도 있다는걸 미리 아시는데 더 잃을게 뭐 있습니까???

그리고 은행에서 이자율 너무 올려버리면 거꾸로 너무 올리면 PAYMENT 낼 능력 안된다고 떼라도 써보세요… 가만 앉아서 당할순 없잖아요…

글구.. 최악의 경우 6개월 동안 공짜 렌트 사신다고 생각하시면 좀 덜 억울하실것 같네요..

어쨌건, 힘내세요.. 이번 집거래에서 손해볼수도 있지만, 돈은 다음에 또 벌면됩니다. 건강이나 해치지 않도록 조심하세요

현재 모기지 은행에 전화하셔서 상담을 하세요. 몇년 기다려볼 의향이 있으시다면, fixed rate 으로 refinance 를 해달라고 요구하시면 받아 들여질 가능성이 높습니다. 은행 입장에서도 default 가 되는 것 보다는 훨씬 나으니까요.

1) 윗분 말씀대로 은행에 가서 협상을 해보면 요즘같은 시기에 이자를 올리지 않을 수도 있습니다. refinance 를 하면 closing fee 가 나오는데 그걸 낼 형편이 되고 월페이먼트는 내지 못할 형편이라는건 앞뒤가 말이 맞지 않을수 있으니 refinance 를 해 달라고 할땐 상황에 따라 잘 대처해야 합니다.

2) 1) 이 통하지 않을경우 short sale 을 하는 방법을 생각해 봐야 합니다. 본인이 조건이 되어야지 가능합니다. short sale 경험많은 리얼터에게 상담을 해보시면 본인이 자격이 될수 있는지 알수 있습니다. short sale 도 크레딧이 나뻐지지만 2-3년에 회복할수 있는정도지만 Foreclosure 는 short sale 보다 훨씬 나빠질 뿐더러 7년동안 기록이 남아 있게 됩니다.

3) foreclosure (최악의 경우)

한가지 아셔야 될건 돈만 내지 않는다고 해서 무조건 foreclosure로 넘어가지는 않습니다. 지불할 능력이 없다는걸 은행에서도 인정이 되어야 합니다. 예를 들어 직장이 있고 payment 를 지불할 만큼 셀러리를 받고 있을경우… 따로 저축한 돈이 있거나 주식(401K 포함)같은 현금화 할수 있는것이 있는 경우는 은행에서 조사해서 알아낸다면 그돈까지 넘어가게 되는 겁니다. (Short sale 의 경우도 조사합니다.) 그래서 foreclosure 로 넘길려고 생각할땐 주변정리부터 한후에 계획을 하시는것이 좋습니다. Lender가 여러가지 조건들을 조사하지 않고 단순하게 payment 만 내지 않으면 foreclosure로 넘어가도록 해준다면 얼마나 많은 사람들이 그걸 고의적으로 이용하겠습니까…. 그리고 본인 이름으로만 모기지 론을 했다면 남편의 크레딧에는 영향을 미치지 않습니다.

지금 은행들이 많이 low fixed로 재 융자 해 줍니다. bank of america, city, chase 그리고 현 융자 은행 ..에 전화 하셔서 사정을 설명한후 제일 좋은 mortgage 조건을 주는데로 융자 하세요..제 생각에는 내년 후반 이면 집값이 안정될것 이라고 보여요..다시 50만불로 오르는것은 어렵겠지만 4십 혹은 4십이상으로 갈 가능성이 많은것 같아요..지금 원자재가 너무 올라서 새집이 싸게 나올수가 없거든요…저도 내년 이면 5년 arm이 끝나는데 끝나기 몇달전에 이런식으로 deal할 생각입니다. 그리고 federal 재융자 도 알아보세요…

전 이런 생각하며 삽니다.
구입가 100만불이 현재기준가 70만~10만 내려간다 하여도
어차피 집에서 산다 뭐 이런 생각인데
집을 구입할때 가족이 거주할 목적으로 집을 구입했었습니다.

글쎄요 전 지금 부동산 시장의 원인이 무분별한 융자에 의해 부풀려진 버블이 사라지고 있는 과정이라고 보고 있기 때문에 당장 그렇게 희망하시는 것처럼 내년에 괜찮아지리라고 보지 않습니다. 아시다 시피 아직도 모기지 은행이 버티고 있지만 사람으로 치자면 생명연장 장치에 의존해서 살고 있는 것이고 시장이 버텨주지 않을 땐 그것마저도 떼어버리고 파산하게 될 가능성이 높습니다. 시장경제에서 관치금융의 피해를 어느 나라보다 잘알고 있는 미국이기에 그냥 구제금융으로 살아남게 하지 않는 곳이 바로 미국입니다. 그렇다면 아직 대형 모기지 은행 몇개는 넘어가야 제대로 거품이 꺼지기 시작하는 것이고 또한 Credit Card회사의 부실도 엄청난 규모라고 알고 있습니다. 한편 개인 이러한 것을 통털어 반영하는 경제지표로 개인 파산율인데 이게 계속 상승추세에 있으니 아직 짒값에 대해서는 희망을 갖기에는 무리가 따릅니다. 참고하세요.