집값 폭락으로 5년 ARM 리파이넨스를 못하는 상황입니다.
다운을 10만불 가까이 하였는데, 집값이 폭락하는 바람에….

오늘 5년ARM이 3월이면 끝납니다. 이후의 이자율이 조정될거라는 편지를 받았습니다. 3.125%라고 하는데요.
그러면 4월부터는 3.125%이자에 2.75% 마진을 더하여 5.875%로 융자가 되는건가요?
현재 50만불 융자금액이면 다음 1년동안 매월 모기지 금액이 어떻게 되는가요?
50만불의 원금을 300으로 나눈 금액 +
50만불의 3.125% 이자/12 금액이 되는지요?

답변 미리 감사합니다.

4월부터 3.125(년ㅇ리)로 1년 내다가 내년 4월부터 다시 이율이 조정됩니다.

계산해보니 50만불 융자면 2142볼로 나오는데 아마 은행에서는 택스랑 보험 합쳐서 얼마라고 편지에 나와있을것 같은데요..월 페이먼드는 지금내는것보다 훨씬 줄어 들지 않았나요..

당장은 ARM 이 오히려 훨씬 유리합니다. 3.125% 가 아마 마진 포함한 이율입니다. 어떤 mortgage 도 3.125% 보다 나은 이율 못주죠.

문제는, 이자율이 올라가게 되면 큰 부담이 될수 있다는 것입니다. 게다가 이자율이 올라가면 고정이율로 재융자 이율도 같이 올라가서 재융자도 힘들어지고요.
그래서 당분간은 미국 정부가 절대 이율을 못 올립니다. 올리면 ARM 가지고 있는 homeowner 들중 상당 수가 foreclosure 의 위기에 몰리고, 새로운 buyer들의 buying power 도 떨어져서 집값 하락의 요인이 되고.. 다시 악몽이 시작됩니다.

그리고 대부분의 제대로된 ARM 은 1년에 2%, lifetime 5% 로 이율변동 폭이 제한되어 있습니다. 즉, 올해 3.125%면, 내년엔 최악의 경우에도 5.125% 를 넘을 수 없다는 것입니다.

이러한 여러가지 요인을 생각해서 판단을 잘 하시길.

원글님 계산에서 50만/300 부분은 틀렸습니다. 원금 균등상환이 아니기 때문입니다.
원금 상환분은 처음엔 적다가 이자부분이 점점 줄어듬에 따라 원금 상환분이 늘어납니다.
mortgage calculator 로 검색해 보면 원하시는 계산을 해주는 웹싸이트들이 많습니다.