30yr Fixed or 5/1 ARM

  • #308244
    Mortgage 206.***.243.210 3691

    안녕하세요?

    산호세지역에 이번에 첫집을 구입하게 되었습니다.
    필요에 의해서 구입하는 거라 다른 상황은 많이 따져 보지 못했습니다.

    지금 받은 rate이 30yr fixed는 5.25 (-0.25 point), 5/1 ARM은 4.25 정도 (이건 pre-qual 받은 건 아닙니다) 입니다.

    아이가 이제 킨더에 들어가게 되어서 최고로 치는 곳은 아니지만 elementary/middle이 그래도 좋은 동네를 선택했습니다.
    지금 계획은 여건이 된다면 middle 가기 전에 이사를 하고 싶고, 그래서 5/1 ARM을 생각하고 있습니다. 상황이 안좋으면 middle까진 다닐 수 있을 정도이지만, high는 어쨌든 떠야 합니다.

    이자율이 올라갈 건 확실할 거 같은데, 이런 상황이면 어떤 쪽을 선택하는 게 좋을까요?

    아 그리고 한가지 더, 5/1 ARM은 5년 뒤에 재융자처럼 집값 감정을 다시 해서 론이 집값의 80%를 넘으면 더 이상 유지가 불가능한 건가요? Downpay 20%는 합니다만…

    감사합니다.

    • 지나가다 69.***.174.107

      무조건 30년 fixed 입니다.

    • 이자율 71.***.198.124

      5/1ARM 이면 5년후에 이자율 변동이 걱정일텐데, 이것이 cap이 있습니다. 이를 고려하여 5년 이후를 계산해 보시면 됩니다.
      6년째해에 최악의 상황에는 4.25+2.0 = 6.25%
      7년째 최악의 경우는 6.25%+2.0=8.25%
      8년째 최악의 경우는 8.25+1.0=9.25%

      보통의 경우는 최악 보다 양호합니다.
      6,7,8년째에 더 내는 이자를 계산해 보고, 5년간 아낀 이자와 비교해 보시기 바랍니다.

    • 216.***.224.64

      저도 지금 under contract들어가서 모기지 알아보는중인데요, 될 수록 많은 브로커에게 연락하셔서 GFE 달라고 하십시요, 그럼 그들끼리 싸우다가 결국 이자율 내려가고 closing cost 도 save 할수 있으니깐요.

      저느 지금 1/25자로 30yr fixed 4.875 (0 point) 0.8 origination fee 받았습니다.

    • H1B 208.***.98.99

      지인에게 들은 이야기인데, 5년미만을 살거면, 당연히 5/1 Arm으로 가는게 좋습니다. 그럼 5년이상 살거면? 그것도 생각하기 나름인데, 5년 동안 30 fix로 매달내는 페이먼트와 5/1 arm으로 매달내는 패이먼트의 차액을 원금을 갚는데 쓸수 있다면, 5년 지나 원금이 얼마나 까지는냐에 달리는 것 같습니다. 30년을 사실 생각이 없으시면 5-10년정도 사실 생각이면 5/1 arm하고 5년후 에 다시 5/1 arm하면서 차액을 원금갚는데 쓰신다면 더 낫지 않을까 싶네요.

    • .. 75.***.7.2

      >> 5/1 ARM은 5년 뒤에 재융자처럼 집값 감정을 다시 해서 론이 집값의 80%를 넘으면 더 이상 유지가 불가능한 건가요?

      절대 아니죠. 유지 안해주면? 한꺼번에 갚아라고 할려나요? -_-;

      지금은 이율이 진짜 더 내려갈데가 없는 바닥이니까, 무조건 fixed 가 정석이긴 한데요.
      7년이내 이사가는 것이 정말 확실하다면 5/1 ARM이 득이 될수 있긴 합니다. 하지만 미래에 대해서 누가 확신할 수 있을까요.
      payment에 여유가 있으시면 15yr fixed 를 한번 고려해보세요. 가능만 하다면 전체 이자액을 상당히 줄이고 equity 많이 쌓을 수 있습니다. 요즘 같이 낮은 이율을 놓치긴 아깝죠.
      아니면 그 동네 rent market 이 좋다면, fixed로 하고, 이사가고 나서도 계속 집을 보유하고 rent 를 줄수도 있습니다. 물론 rent 준다는게 만만한 일은 아니지만요.