30년 픽스에서 원금상환을 미리 다하면 나머지이자는 어떻게되나요?
현재 집을을 사기위해 웰스파고 랜더와 풀어푸루벌 레터를 진행하고 있습니다.

저의 랜더말씀으로는 30년고정이라도 제가 원금을 미리 갚으고 싶으면 언제든지 미리 갚아도되고 그에 관한 프리페이드 페널티는 없다고 하십니다. 이자건에 대하여 아직여쭈어 보지는 않았고요.

그래서 저는 이것이 요즘에 자동차를 사면 5년 고정이라하더라도 1년반이내에 미리 갚아도 되고 페널티도 없고 1년반 이후의 나머지 이자에대한 채무도 없던것과 같다고 생각을 막연히 하였습니다.

그러다가 얼마전 3년 전에 집을 사신 이웃에게서 그것과 다른 말씀을 들었습니다.
그분은 큰은행의 랜더와 거래를 하신것같지는 않았습니다. 말씀이 아무리 30년 고정에 이자가 된것을 14년 이내에 원금을 빨리 상환하여 다갚는다하더라도 나마지 남은 16년에 대한 이자는 또 따로 지불을하여야 집이 완불이 되는것이라고 말씀을 하더라고요..

그래서 질문은..

1. 제가 30년 고정으로 이자를받고 올해 집을사서 14년이내에 달달히 모기지를 내고 따로 프린스플원금을 돈이 생기는대로 더 따로 갚아나가면
빌린 론에대한 집값의 원금이 점점 갚아져나가니 빠른원금상환으로 론이 줄어가고 론의 가격에 준거에대한 대비 이자도 훨신 줄어가게되는것이 맞은 계산인건지요?

예를 들어 아무리 같은 4프로이자라 하더라도 40만불을 빌린것에 40만불과 달달이 모기지외에 원금인 프린스플을 7만불을 먼저 갚아 남은 33만불에대한 4프로의 이자자는 더적어지니… 더 빨리 갚을수있고
그래서 15년 이내에 모두 갚는다면 나머지 15년에 대한 이자는 채무가 없는것기 맞는지요?

2.
제가 자동차를 이런상황으로 5년계약인것을 프리페이드 페널티없이 원금을 계속갚아가니 적어지는 남은 원금에대한 이자도 점점줄어가고 이자가주니 같은 모기지라도 나중에는 원금의 상환비율이 더높아져서 1년 안에 갚은적이 있어서 비슷한것인가 해서요.

3. 아니면 저의 이웃의말대로 저런것 다상환없이 14년내에 다갚는다 하더라도나며지 30년에대한 남은 16년의 처음시작한 론에대한 고정이자 부채는 16년것을 다 갚아야 원금상환의 가격이다 해결이 되는지해서요.

4. 그것도 아니면 저것은 은행마다 론오피서마다 다르고 그렇다면 혹시 웰스파고쪽 론을 진행하신분들은 어떻게 이해를 하시고 융자를 빌릴때 계약을 하셨는지 궁금합니다.

질문도 많고 말도 길고… 정말 죄송하고 모르는것이 너무 많습니다.
처음이라 배워가는과정이라 이해하여주시고 모든분들께 진심으로 미리감사드려요.

이자는 내야한다고. 공부가 많이 부족한듯하우. 좀더 공부하고 모기지 하우스론 좀더 공부하고 집사길 바랍내다.

이자란 남은 원금에 이율로 계산한게 이자입니다. 남은 원금에 대한 이자보다 더 많이 내는것은 이자가 아니라 penalty겠죠. 요즘 lender들은 penalty 안받는데, 그래도 궁금하면 전화로 상담하세요.

처음 몇년동안은 그야말로 이자만냅니다. 그러다가 한 오년 지나면 그때부터 이자가 많이 줄어들고 원금상환이 매달 내는 페이먼트에서 비율이 높아집니다. 몇년살다가 집팔잖아요. 그것은 리얼터만 좋은 일 다 시킵니다. 물가에 따라 집값이 오르는것은 카운티에 재산세 (프라퍼티 택스) 낸 뒤에 받는 보상이라고 보시길. 어떤 부부가 결혼하자 마자 모기지론을 하여 하우스를 사고 몇년 살다가 이혼을 하게됩니다. 그때, 부부 둘다 그집 떠 맡기 싫어한다고 보시면 됩니다. 그것이 주택을 구입한 개인소유가 아니라 론회사 것이라는 것을 잘 알기때문이죠. 미국에서 하우스가 재산 증식의 수단이 될려면 25년정도 월페이먼트를 해야 합니다. 그래야, 리파이낸싱도 하죠. 한국아파트처럼 일년에 몇천씩 오른다굽쇼. 그러면 카운티에서 그만큼 재산세 거두어드립니다. 한번더…미국에서 하우스를 사서 한국처럼 투기한다고 생각하면 큰일 납니다.

미국의 하우스는 재산증식의 수단이 아니라 그야말로 주거의 개념이 강하죠. 초중고 자녀들이 집에 친굴 초대할때 아파트는 너무 비좁아서 아이들을 위해서 하우스를 구입한다고 보시면 되구요. 60넘으면 잔디 깍기 싫어지고 아주 작은 타운홈이 그리워집니다. 애들도 대학다니거나 타주에서 생활하면 노인들에게 커다란 집은 추억이 아니라 천덕꾸러기로 전략하지만 늙어서 월페이먼트를 낼 벌이가 있는 것은 아니라 울며 겨자먹기로 딱 차고 있습니다.

원금을 빨리 갚으면 이자가 줄어듭니다.

즉 내가 30만불 빌렸고 4퍼센트 이자가 있으면 1년에 12000불은 이자로 내겠죠.
내가 돈이 생겨서 20만불 원금을 갚았다고 하면 나머지 10만불에 대해서 이자(1년에 4천불)를 내면 되고요.

다만 고정적으로 다달이 내야만 하는 원금+이자 총액은 줄어들지 않으니(즉 전체 다달이 내야만 하는 원리금에서 원금 비중이 높아짐) 캐쉬 플로우면에서 잘 생각해 보셔야 하겠지요.

더이상 론회사에 이자같은것 안내구요. 페널티 없어요.
30년상환으로 20만불을 빌렷다고 하면 매달 이자랑 원금상환을 첫달부터 시작하죠. 이 페이먼트가 가령 한달에 1000불이라고 정해진다면 이돈은 원금 상환을 완전히 할때까지는 매달 이돈을 내야 합니다. 한 오년내다가 10만불을 갚아서 10만불만 남았다 하더라도 매달내는 1000불은 변함이 없이 냅니다. 다만, 매달 내는 돈에서 이자비율이 많이 줄어들죠. 그래서 론회사는 다운페이를 많이 하는걸 싫어하죠.
첫달부터 시작해서 한 몇년동안은 매달 내는 1000불에서 거의 이자비율이 80프로를 차지하죠. 첫 몇년간은 원금상환비율은 아주 적어요. 론회사는 이걸 노립니다. 론회사는 이걸 통해서 이익을 얻고 집매매시 클로징 수수료를 먹고 사는 그룹입니다.
한편, 집사서 살때 카운터에 내는 재산세…그것 무시못해요. 미국은 하우스에 대한 재산세 비율이 엄청 높아요. 한국은 거의 제로 퍼센트죠. 사실, 미국은 이 재산세 낸 만큼이 집값 상승분이라고 보시면 되죠. 미국은 이익이 있는곳에 항상 세금이 따라 댕기는 나라입니다.

“언제든지 미리 갚아도되고 그에 관한 프리페이드 페널티는 없다고 하십니다.” -> 이 말이 원금 일찍 갚으면 나머지 이자 안내도 된다는 말임.

중간에 완납해도 패널티 없는 조건으로 융자받은 거면 수수료 정도만 더 내면 될 거예요.

조기 상환 패널티가 없다고 했으면,

이자는 남아 있는 원금에 적용됩니다.
빨리 갚아 나가면 남은 원금이 줄어들기 때문에 이자도 같은 속도로 줄어들죠. (처음부터 이자 총액이 결정되는게 아니구요)

이자는 원금을 바탕으로 계산함으로 원금이 0이면 이자도 0이죠… loan officer 3명을 만나봤지만, 조기상환시 페널티 있다는 조항은 처음 들어 봄… 3명다 공통적으로 조기 상환해도 아무 문제 없다고 했거든요..