안녕하세요.
내년 타주로 이사예정으로, 현재 살고있는집을 팔지 아니면 렌트를 할지 고민입니다.. 살고있는곳이 Bay area 라서 장기적으로 투자목적으로 유지하고있어도 좋을 것 같아서요(베이쪽이 장기적으로 집값이 떨어질일이 없을 것 같아서..) 팔고 가자니 나중에 후회할 것도 같고… 아주 고민이 심합니다..

우선 $300,000에 2012년 구입하였고, 현재 주거한지 약4년되었고 약 Market value 는 $500,000 정도 됩니다. 현재 팔면Tax examption 으로 Capital gain tax없이 처분할 수 있는 장점이 있고… 만약 Rental property 로 변경하면 Rent비로 모기지 (Property tax, HOA. Insurance 포함)하고도 약 $500/m 남을 것 같고, 장기적으로는 집 값도 오를거같고 그래서…

Tax에 관해서 Google search해서 이것저것 확인해도 전문가가 아니라서 잘 모르겠어서 조언 구합니다..

1. tax exemption : 2년 own/live as primary residence이면 싱글 250,000 & 결혼부부 500,000까지 세금면제로알고있는데.. 그 조항규정에 “This 2 year period must be within the five year period endin on the date you sold your home” 이란 말이있는데.. 파는시점을 기준으로 최근 5년 중 2년을 live/own 해야 한다는 뜻인가요?

예로, 2012년 구입집에서 2015년 까지 4년 거주후, 이 집을 2016년부터 rent 하고 2020년에 집을 팔 경우에는.. 파는시점 기준인 2020년에서 5년 사이인(2016~2020) 간 내가 살지 않았기 때문에 면제를 못 받는건가요? 아니면 초반 4년간 직접 살았기 때문에 면제를 받을 수 있는건가요?

2, capital gain tax
제 경우는 처음부터 rental property 가 아니라, primary residence에서 rental property 로 용도변경된 경우인데, 이 경우에도 capital gain의 전부를tax 를 내야 하는지, 아니면 일정기간은 primary residence였기 때문에 혹시tax 계산때 고려가되어 더 tax rate이 줄어들기도 하는지요…

너무 기초적인 질문인거 같은데.. 지식이 없는상태에서 google search하는데 한계가 있어서.. 조언 부탁드립니다..

혹시 저와비슷한 경우가 있으셨던분들은 어떻게 처리를 하셨는지요.

미리 매우 감사드립니다.

저도 내년쯤 비슷함 상황이 올꺼같은데 전문가님들의 조언을 듣고싶네요

저도 비슷한경우라 살던집을 렌트하고 타 주로 이사간 경우입니다. 1 번의 경우 지금 이사간다고 할때 앞으로 3년 이내에 집을 팔면 세금을 내지 않는다고 알고있습니다. 왜냐하면 집주인이 집을 파는 날짜 이전 5년동안 2년 이상을 살 경우 택스를 내지 않습니다.
2번은 일단 렌트 수입이 되기때문에 세금을 내야할 겁니다. 하지만 세금, 이자, 집 고치는데 들어간 비용, 세입자 찾는비용, property management 비용 그리고 집 감가상각하는 비용을 다 제하시면 렌트 수입이 거의 없는걸로 나올 겁니다. 혹시몰라서 CPA 를 고용해서 택스 리턴을 하니 그렇게 나오더군요. 또한 나중에 2nd home을 구입할경우를 대비해서 세금 낸 기록을 남겨두면 몇년후에는 지금 집 렌트하는걸 수입으로 할 수 있어서 모기지 받는데 도움이 될겁니다.
그래서 지금 타주에서 구입한 2nd 홈도 2년동안 택스 리턴 할 기록으로 렌트홈을 수입 (렌트 수입의 70%만 계산)으로 잡아서 쉽게 모기지를 받았습니다.
마지막으로 렌트하는거 신중하게 생각하셔야 합니다. 이거 정말 힘듭니다…. 특히 좋은 세입자 구하기 정말 어렵고 타주에서 집관리 하기는 더욱 어렵고 property management 는 돈만 잘 받아먹고 별로 하는거 없습니다. 그냥 세입자 찾아주고, 고장난거 있으면 사람 불러서 고치고 그 비용을 주인에게 또 청구하고… 그리고 좀 고쳐야 될 오래된 집을 렌트하면 적자 안나면 다행일 겁니다.
참 그리고 렌트할때는 dwelling insurance로 바꾸는거 잊지마시고요..

“저는” 님이 설명을 해 주셨습니다. 거기에 한가지만 더 부연 설명을 드려봅니다.

Rental 하우스를 팔았을때 Capital Gain 금액을 산정할때 한가지 감안하셔야되는 점이 있습니다.
Rental house 는 건물에 대하여 27.5년으로 감가상각을 합니다. ( 대지는 제외 )
다른말로 건물은 27.5년이 지나면 Value 가 0로 된다고 보시면됩니다.
따라서 이 감가상각비용이 매년 Tax 보고할때 비용으로 감안되어 이익이 거의 나지 않거나 오히려 Loss 처리가 되어 세금보고할때 Taxable 금액이 줄어들 수도 있습니다.

그런데 Rental house 를 팔때는 이 감가상각한 비용때문에 Gain 계산을 좀 다르게 처리해야 합니다.
예를 들면 775,000불짜리 집이 ( 대지가 500,000 이고 건물이 275,000불)을
10년가 Rent 를 주다가
1,000,000 불에 팔았을 경우를 가정해 보겠습니다.
쉽게 계산해서 Capital Gain 이 1,000,000 – 775,000 = 225,000 즉, 225,000의 이익이 난것으로 생각할 수 있습니다.
그러나 10년동안 Tax 보고하실때 Rental 소득신고를 하셨다면 건물 275,000 에 대한 감가상각비용으로 매년 10,000을 비용처리하셨을 것입니다. 따라서 10년동안 100,000을 비용처리, Income에서 차감 하여 세금 공제 혜택을 받으셨습니다.

따라서 이 세금 공제 혜택받은 것을 감안하여 Capital gain 은 225,000 에 100,000 이 더 합쳐서서 325,000 으로 계산되어집니다.

만약에 Rental house 에 어떤 투자를 했을 경우가 있을텐데 이것이 Asset 으로 가서 감가상각으로 갈것인지 아니면 비용을 처리를 할 것인지 헷갈리는 부분들이 있습니다. 아무래도 전문회계사를 통하여 세금신고하고 조언을 받는 것이 좋다고 생각합니다.

저도 요새 비슷한 생각을 가지고 있는데 위에분이 자세히 설명해주셨네요.

두번째 집에대한 다운페이를 현재 집으로 론을 받아서 하는 방법은 멍청한 짓일까요?
제 경우도 렌트비용으로 다 커버하고 4-500 남는 정도인데, 첫번째 집으로 론을 받으면 렌트를 하더라도 적자나는 상황이 될 수도 있어서 고민중입니다.
직접 공부를 더 해야겠지만 경험자분들에 생각을 들어보고 싶네요

좋을때는 항상 좋습니다만 만약 렌트입주자를 못찾아서 몇개월을 비워 놓을경우, 불량 테넌트를 만나서 몇개월 연체가 될 경우, 갑자기 보일러가 고장나든지 지붕에 문제가 발생하는 등등을 감안하시고 생각하시면 될듯합니다.

렌트는 절대 하지 마세요. 집 다 망가집니다…

예: 카펫 오물로 인해 새로 다시 다함 (3000sqr feet), 냉장고 연결하는 파이프 터져서 새로 손봄, furnice에다가 인형 넣고 가서 불 날뻔 함, 문에 타서 놀았는지 뭘 했는지 문 다 주져앉아서 5개 문 갈음, 잔디 단 한번도 안 깍고 weed에 잡다한거 다 핌, 아울렛중에 되는게 없어 찾아보니 벽 뒤에서 쇼트가 나서 벽 뚫고 배선 공사 다시함

8만불 정도 들어갔습니다. property management가 고쳐주는건 두째치고 어디가 고장낫는지 말을 않하고 살아서 타주에서 한번 점검하러 왔을때 이런 일이 있었네요….

렌트 주지 마세요 잘 아는 사람 아니면…

다시 와서 사실 것 아니면 그냥 파세요…
렌트 주면, 관리 해야죠, 돈 못 받을 수 있고, 집은 망가지고, 수도라도 터지면..
또, 렌탈 매니저, 플러머, 일렉트리션, 페인트공, 카펫,. 다, 회사 남품가로 견적 넣습니다. 여유 자금이 넉넉 하신지? 삶림 거덜 날 수도 있습니다.

콘도는 렌트를 줘도 개인집은 렌트주지 않습니다.

참고로 집은 콘도입니다. .
콘도는 괜찮은데 개인집은 렌트주지 않는게 좋은 이유가 있을까요?

저도 글쓴분과 비슷한 상황이 발생할 것 같은데요.
현재 집은 primary residence로 해서 융자를 받았는데, 만일 이 집을 렌트주는 경우 rental home으로 바뀌게 되면 융자도 조건을 바꾸면서 이자율이 올라가나요?

역시 제 경험으로…
모게지는 변하지 않았습니다.
허지만 이런거는 모게지 회사에 (여러번) 물어서 처리해야 실수 없습니다.

답글 감사드립니다.
모기지회사에 연락하신 후에도 같은 조건이었나요?